SANTO DOMINGO. – In dit vijfde deel van de serie waarin El Inmobiliario het wetsvoorstel tot oprichting van het Superintendencia de Condominiums grondig onderzoekt, is het relevant om de hoofdstukken VII en VIII, die de artikelen 28 tot en met 47 omvatten, te bekijken. Deze artikelen vertegenwoordigen een conflictpercentage van 50%.

In dit deel van het artikel, dat 20 artikelen bevat, er 17 een vorm van confrontatie. Hoewel het niet de hoge mate van institutioneel risico laat zien die in de voorgaande delen werd beschreven, bevatten deze artikelen wel gebieden van normatieve wrijving die aandacht verdienen, met name rond de oprichting van parallelle registers of faculteiten voor het uitreiken van diploma's.

Deze twee hoofdstukken van het project, die in oktober door parlementslid Tobías Crespo, regelen kwesties zoals bemiddeling in de vastgoedsector, de verplichtingen van bouw- en projectontwikkelaars, de bescherming van de koper, het bestuur van appartementencomplexen en de relatie met gemeenten.

In alle gevallen beogen de voorstanders te organiseren waar momenteel een diversiteit aan praktijken bestaat. Verschillende bepalingen overlappen echter functies met bestaande instellingen of dupliceren processen en registers die momenteel onder andere kaders functioneren.

Vastgoedbemiddeling: een dubbel sectoraal register.

Hoofdstuk VII stelt de oprichting voor van een regelgevingskadervoor bouwbedrijven, projectontwikkelaars, makelaars en verkoopkantoren, met als een van de centrale punten een nieuw verplicht sectoraal register dat wordt beheerd door de Superintendentie.

Hoewel deze eis tot doel heeft de sector te reguleren, zou dit neerkomen op het invoeren van een extra proces bovenop de procedures die al worden gevolgd door entiteiten die onder toezicht staan ​​van MIVHED, CODIA, Pro Consumidor en de DGII.

Artikelen 30 en 31 stellen controles, garanties en verplichtingen vast die gedeeltelijk overeenkomen met de bevoegdheden van Pro Consumidor en met de bepalingen van Wet 189-11 voor fiduciaire ontwikkelingen.

Registratie, periodieke verlengingen en technisch toezicht overlappen ook met de verificaties die momenteel worden uitgevoerd door MIVHED in bouwzaken, CODIA voor beroepscertificering en Pro Consumidor voor de reclame en verkoop van projecten.

Kopersbescherming: strengere controles, overlappingen.

Het project introduceert maatregelen zoals het verplichte gebruik van escrow-rekeningen of trusts, gecertificeerde werkplannen, een informatiedossier voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst en een bedenktijd van vijf dagen. Deze praktijken komen overeen met de normen die door formele projectontwikkelaars worden gehanteerd.

De regulering ervan door een nieuw toezichtsorgaan zou functies kunnen dupliceren die momenteel verspreid zijn over het Agentschap voor Consumentenbescherming (Pro Consumidor), de Belastingdienst (DGII) en de fiduciaire entiteiten die onder toezicht staan ​​van het Superintendencia de Bancos (Superintendence de Banks).

Bovendien omvat het sectorale sanctieregime in artikel 34 maatregelen die gedeeltelijk overlappen met de sancties die zijn vastgelegd in de Wet Consumentenbescherming, waardoor mogelijk parallelle disciplinaire procedures ontstaan.

Bestuur en transparantie: verplichte registratie en uitgebreider toezicht.

Hoofdstuk VIII regeltbesturen van appartementencomplexen,verantwoording, alternatieve geschillenbeslechting, evenals kwesties zoals veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid en digitalisering. Hoewel deze artikelen geen afbreuk doen aan de grondwettelijke bevoegdheden, introduceren ze wel mechanismen die het interne bestuur van appartementencomplexen zouden kunnen veranderen.

Artikel 37 bepaalt dat alle besturen van appartementencomplexen zich moeten registreren bij de Superintendencia en dat het niet registreren de geldigheid van hun beslissingen ten opzichte van derden beperkt. Deze eis voegt een extra administratieve laag toe aan organen die, volgens Wet 5038-58, voornamelijk functioneren via hun vergaderingen en interne reglementen.

Aan de andere kant bestaan ​​de bemiddelings- en arbitragemechanismen zoals voorzien in artikel 39 naast bestaande structuren binnen de rechterlijke macht en gespecialiseerde centra voor alternatieve geschillenbeslechting.

Relatie met gemeenten: overlappingen in lokale bevoegdheden.

Verschillende artikelen leggen verplichtingen op aan appartementencomplexen met betrekking tot veiligheid, orde, afvalbeheer, gemeenschapsrelaties en geluidsbeheersing. Hoewel deze vereisten geen ernstige conflicten opleveren, kunnen ze overlappen met gemeentelijke taken zoals vastgelegd in Wet 176-07.

Artikel 46 definieert de Superintendentie verder als de verbindingsinstantie tussen appartementencomplexen en gemeenten, een rol die in overeenstemming moet worden gebracht met de bevoegdheden die reeds rechtstreeks aan lokale overheden zijn toegekend door de gemeentelijke wetgeving.

Matige risico's, geen ernstige conflicten.

Over het algemeen brengen de artikelen 28 tot en met 47 lage tot gemiddelde risico's met zich mee, met name op het gebied van regelgevingsduplicatie, extra registers en overlappende bevoegdheden met gespecialiseerde entiteiten.

Geen van deze bepalingen bereikt echter het niveau van conflict dat in de eerder geanalyseerde hoofdstukken is vastgesteld, met name wat betreft registratiefuncties, eigendomsrechten of de oprichting van structuren parallel aan het Kadaster of belastinginstanties.

De kritieke punten in deze hoofdstukken concentreren zich op de verplichte sectorale registratie voor bedrijven en tussenpersonen, de overlapping van technische en consumentencontroles, het uitgebreide toezicht op VvE's en de gebieden waar gemeentelijke bevoegdheden en richtlijnen van de toezichthouder elkaar overlappen.

Een analyse van hoofdstukken VII en VIII laat zien dat de helft van de inhoud, 10 van de 20 artikelen, aanzienlijke conflicten in de regelgeving bevat, waarvan vier een hoog risico en zes een gemiddeld risico vormen.

De meest problematische artikelen zijn 29, 34, 40 en 44, en zes andere artikelen geven een gemiddeld waarschuwingsniveau aan vanwege duplicatie van functies of parallelle processen (30, 31, 32, 33, 37, 39). De bepalende artikelen (28, 35, 36, 38) vertonen geen conflicten.

In deze aflevering gaat El Inmobiliario verder in op de regelgevende implicaties van het project en biedt lezers een compleet beeld van de mogelijke impact van elk hoofdstuk op de vastgoedsector, het samenleven en het beheer van appartementencomplexen in het land. Bovenal waarschuwt het tijdschrift wetgevers voor de noodzaak om dit project grondig te onderzoeken en te bespreken met de betrokken sectoren.

Vastgoedbemiddeling, kopersbescherming, governance en transparantie.Relevante conflicten, hoofdstukken VII en VIII.