Door Joan Feliz Valoys
Speciaal voor El Inmobiliario
De Dominicaanse Republiek heeft zich gevestigd als een van de meest gewilde toeristische bestemmingen in het Caribisch gebied, met een vastgoedmarkt die de afgelopen decennia een aanzienlijke groei heeft doorgemaakt. Luxetoerisme, gestimuleerd door exclusieve projecten in gebieden zoals Punta Cana, Cap Cana en Las Terrenas, is een belangrijke motor voor de groei van de lokale economie. De opkomst van kortetermijnverhuur via platforms zoals Airbnb begint echter negatieve gevolgen te hebben voor deze sector, met een impact op zowel de vastgoedprijzen als het imago van het land.
De ontwrichting van de vastgoedmarkt: effecten op de vastgoedwaarden
Volgens gegevens van de Dominicaanse belastingdienst (DGII) is het aantal aanbiedingen voor kortetermijnverhuur in 2023 in belangrijke toeristische bestemmingen zoals Punta Cana en Bávaro met 18% gestegen. Dit is een aanzienlijke toename ten opzichte van het voorgaande jaar, toen de stijging slechts 9% bedroeg. Deze ongecontroleerde groei begint de markt in deze bestemmingen echter te verzadigen. Hoewel veel van deze huurwoningen van lagere kwaliteit zijn, zijn de koopprijzen in sommige getroffen gebieden met 12% gedaald. Hierdoor wordt het voor ontwikkelaars van luxe vastgoedprojecten steeds moeilijker om hun winstmarges te behouden.
Airbnb heeft geleid tot een overaanbod, waarbij panden die oorspronkelijk bedoeld waren voor permanente bewoners of luxe toeristen nu zonder enige regulering worden gebruikt voor kortetermijnverhuur. In bestemmingen zoals Las Terrenas bijvoorbeeld, worden wat ooit luxe resorts of exclusieve residenties waren, nu omgetoverd tot goedkope kortetermijnverhuur per dag of per week.
Het resultaat is duidelijk: vastgoed verliest waarde. Volgens een rapport uit 2023 van The Global Hospitality Insights concurreren vastgoedprojecten die ooit als luxueus en exclusief werden beschouwd nu met talloze informele opties die, hoewel ze niet altijd aan dezelfde normen voldoen, lagere prijzen en een meer toegankelijke ervaring bieden, maar ten koste van de kwaliteit en rust die ooit luxe toeristen aantrokken.
Deze verschuiving heeft een directe impact op de duurzaamheid van de vastgoedmarkt. De perceptie dat een bestemming "massaal gecommercialiseerd" is en toegankelijk voor elk type toerist – ongeacht het budget – beïnvloedt het vermogen van ontwikkelaars en eigenaren om de waarde van hun vastgoed te behouden. Op de lange termijn kan dit leiden tot een verminderde aantrekkelijkheid van de bestemming voor grotere investeringen, wat een kritieke impact heeft op de toekomst van het vastgoedtoerisme in het land.
Nadelen met betrekking tot de stabiliteit van appartementen en bestemmingen
Een rapport van AirDNA, dat trends in de markt voor kortetermijnverhuur volgt, toonde aan dat de gemiddelde bezettingsgraad van kortetermijnverhuurappartementen in de Dominicaanse Republiek in 2023 met 21% is gestegen ten opzichte van 2022. De stabiliteit van appartementen en toeristische bestemmingen wordt echter beïnvloed door het verloop van budgettoeristen die in veel gevallen niet voldoen aan de verwachtingen van permanente bewoners of luxetoeristen.
De deregulering van deze verhuur heeft geleid tot een slecht gecontroleerde woningmarkt, waar een hoog verloop van gasten en een gebrek aan toezicht op het vastgoedbeheer de stabiliteit van woon- en toeristencomplexen ondermijnen. In gebieden zoals Cap Cana, waar bewoners en luxe toeristen rust en privacy zoeken, heeft dit verhuurmodel geresulteerd in toegenomen commerciële activiteit in woonwijken, wat overlast kan veroorzaken voor permanente bewoners en mensen die een exclusieve ervaring zoeken.
Op bestemmingsniveau heeft dit gevolgen voor de perceptie van toeristische gebieden. Deze worden niet langer gezien als exclusieve plekken, maar als meer alledaagse en minder aantrekkelijke gebieden. Wat ooit als een luxe bestemming werd beschouwd, wordt nu gezien als een toegankelijke optie voor een breder spectrum aan toeristen, van wie velen niet dezelfde kwaliteit van dienstverlening zoeken en ook niet bereid zijn de hoge prijzen te betalen die projectontwikkelaars in het topsegment vragen.
De impact op het landmerk
Een van de meest schadelijke gevolgen van de opkomst van ongereguleerde Airbnb in de Dominicaanse Republiek is de directe bedreiging voor het imago van het land. Volgens het Dominicaanse Ministerie van Toerisme ontving het land in 2023 10 miljoen toeristen, een stijging van 6% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het gebrek aan toezicht op platforms voor kortetermijnverhuur heeft echter onzekerheid gecreëerd bij potentiële toeristen over de kwaliteit van de accommodaties in het land.
De Dominicaanse Republiek heeft fors geïnvesteerd in het creëren van een imago van exclusiviteit en luxe op de wereldwijde toeristenmarkt. De wildgroei aan informele, ongereguleerde verhuur zou dit beeld van luxe en exclusiviteit echter kunnen ondermijnen.
Het gebrek aan regulering op platforms zoals Airbnb betekent dat accommodaties van lage kwaliteit en slecht beheer vermengd zijn met de meest exclusieve aanbiedingen op de markt. Dit creëert een chaotisch beeld van de bestemming, wat toeristen met een hoog bestedingsvermogen die op zoek zijn naar een bijzondere, luxe ervaring, kan afschrikken. De schade aan het imago van een land is met name zorgwekkend wanneer de internationale markt een bestemming ziet als een bestemming die haar kwaliteitsnormen verliest, wat direct van invloed is op de zorgvuldig opgebouwde reputatie.
Een oproep aan ADETI: De noodzaak om marktregulering te leiden
Het is van essentieel belang om het werk van de Dominicaanse Vereniging voor Vastgoedtoerisme (ADETI) met betrekking tot de regulering en het toezicht op platforms zoals Airbnb te benadrukken. Ondanks de uitdagingen van deregulering heeft de vereniging actie ondernomen in talrijke toeristische projecten en aanzienlijke vooruitgang geboekt bij het creëren van een regelgevend kader dat de vastgoedsector ten goede is gekomen. Dankzij haar inspanningen zijn er duidelijke beleidsmaatregelen vastgesteld die niet alleen de ontwikkeling van vastgoedtoerisme bevorderen, maar ook de kwaliteit en duurzaamheid van de markt waarborgen.
Volgens ADETI wordt geschat dat de komende drie jaar meer dan 2.000 accommodaties in populaire toeristische gebieden onderworpen zullen worden aan specifieke regelgeving om de kwaliteit en veiligheid ervan te garanderen. Deze inspanningen zijn essentieel geweest om ervoor te zorgen dat de meest exclusieve toeristische bestemmingen aantrekkelijk blijven voor internationale toeristen, en garanderen dat de regelgeving ook wordt toegepast op grootschalige projecten.
Het is echter belangrijk te benadrukken dat, ondanks de inspanningen van dergelijke instanties, het gebrek aan brede regelgeving een uitdaging blijft. In veel projecten, met name in populaire toeristische gebieden, heeft de wildgroei van ongecontroleerde informele verhuur de bestaande regelgeving ingehaald, wat een negatieve invloed heeft op de stabiliteit van de sector.
Het is daarom van cruciaal belang dat het leiderschap van deze organisatie bij het implementeren van strengere regelgeving wordt voortgezet en uitgebreid om te voorkomen dat het businessmodel van kortetermijnverhuur een onevenredige impact heeft op de vastgoedtoerismesector in de Dominicaanse Republiek. De ervaring van deze organisatie met het opstellen van regelgeving die ordelijk vastgoedtoerisme bevordert, is een waardevolle leidraad die de autoriteiten nauwlettend zouden moeten volgen.
De noodzaak van duidelijke regelgeving: aanpassen aan de behoeften van het land
Het is belangrijk te benadrukken dat elk land wetten en regelgeving moet ontwikkelen die aansluiten bij zijn eigen behoeften en economische omstandigheden. De Dominicaanse Republiek, een land waar toerisme de belangrijkste economische motor is, kan het zich niet veroorloven het voorbeeld te volgen van andere landen waar de toeristische sector minder centraal staat.
Hoewel sommige landen een soepelere houding aannemen ten opzichte van platforms zoals Airbnb, kan de Dominicaanse Republiek het zich niet veroorloven dat haar toerisme-industrie en nationale imago worden ondermijnd, simpelweg omdat andere landen niet dezelfde regelgeving hebben ingevoerd. Het vaststellen van duidelijke en goed gereguleerde maatregelen is essentieel om zowel de waarde van onze eigendommen als de duurzaamheid van de toeristische bestemmingen te beschermen die ons positioneren als leider in het Caribisch gebied.
Om de kwaliteit van toeristische bestemmingen en de stabiliteit van de vastgoedmarkt te waarborgen, is resoluut ingrijpen noodzakelijk. Het invoeren van regelgeving voor kortetermijnverhuur is een maatregel die niet alleen de sector ten goede komt, maar er ook voor zorgt dat de Dominicaanse Republiek haar reputatie als luxe toeristische bestemming kan behouden.
De auteur heeft een MBA, is specialist in digitale marketing en operationeel manager bij bouwbedrijf Incaribe, met meer dan 10 jaar ervaring in de bouw- en toerismesector.
