Door Joan Feliz Valoys
Speciaal voor El Inmobiliario
In de Dominicaanse Republiek is het verkrijgen van vergunningen een van de grootste knelpunten geworden voor vastgoedontwikkeling. In een land waar de bouwsector volgens gegevens van de Centrale Bank ongeveer 10% van het bbp vertegenwoordigt en meer dan 300.000 directe en indirecte banen genereert, vertragen de langdurige en omslachtige vergunningsprocedures de groei van de sector en hebben ze daardoor gevolgen voor investeringen, werkgelegenheid en het woningaanbod.
Momenteel worden projectontwikkelaars geconfronteerd met een gefragmenteerd, bureaucratisch en inefficiënt systeem, waarbij het verkrijgen van de benodigde vergunningen tussen de 12 en 24 maanden kan duren, afhankelijk van de locatie en omvang van het project. Vergeleken met andere landen in de regio, waar procedures doorgaans tussen de 6 en 12 maanden duren, loopt de Dominicaanse Republiek achter. Dit leidt tot kostenoverschrijdingen, ontmoedigt investeringen en vertraagt de uitvoering van projecten die de economie een impuls zouden kunnen geven.
Dit probleem treft niet alleen grote investeerders en particuliere projectontwikkelaars, maar heeft ook een negatieve impact op belangrijke sectoren zoals toerisme, de bouw van betaalbare woningen en de handel. Hervormingen zijn dringend nodig om processen te stroomlijnen, de discretionaire bevoegdheid te beperken en onnodige obstakels weg te nemen, zodat duurzame en concurrerende ontwikkeling gewaarborgd is.
Het vergunningenlabyrint: een onnodige hindernis
De vergunningsprocedure in het land omvat meerdere overheidsinstanties, elk met hun eigen eisen, reactietijden en methoden, waardoor het vergunningsproces een enorme uitdaging vormt voor ontwikkelaars. Tot de belangrijkste betrokken instanties behoren:
Ministerie van Milieu en Natuurlijke Hulpbronnen: Afgifte van milieuvergunningen, waarvan de goedkeuring tot 18 maanden kan duren, afhankelijk van de impact van het project.
Ministerie van Openbare Werken en Communicatie (MOPC): Goedkeuring van wegplannen, toegangs- en bouwvergunningen op snelwegen of in strategische gebieden.
Gemeenteraden: Afgifte van bouw-, tracé- en bestemmingsvergunningen, waarbij de procedures, afhankelijk van de gemeente, tussen de 6 en 12 maanden kunnen duren.
Ministerie van Toerisme (Mitur): Voor toeristische projecten zijn aanvullende goedkeuringen vereist, met wachttijden die kunnen oplopen tot meer dan anderhalf jaar.
Directie-generaal Binnenlandse Belastingen (DGII): Processen met betrekking tot belastingbetalingen, grondoverdrachten en andere belastinggerelateerde zaken.
Een van de grootste problemen is dat deze instanties geen geïntegreerd platform hebben voor het gelijktijdig beheren van alle vergunningen. Ontwikkelaars moeten in plaats daarvan met elke instantie afzonderlijk contact opnemen, dezelfde documentatie meerdere keren indienen en lange wachttijden zonder duidelijke reactietermijn tegemoet zien.
Daarbij komt nog het gebrek aan digitalisering, aangezien veel processen nog steeds afhankelijk zijn van fysieke documentatie en persoonlijke procedures. Dit vertraagt niet alleen de doorlooptijden, maar verhoogt ook de administratieve kosten voor ontwikkelaars.
De economische gevolgen van inefficiënte vergunningverlening
De Wereldbank plaatste de Dominicaanse Republiek in haar rapport "Doing Business 2020" op de 115e plaats van 190 landen wat betreft het gemak van zakendoen, waarbij vergunningsprocedures als een van de belangrijkste obstakels werden aangewezen. Een inefficiënt vergunningssysteem heeft directe gevolgen voor investeringen en economische groei
1. Ontmoediging van buitenlandse en binnenlandse investeringen: Investeerders zoeken landen met gestroomlijnde en transparante procedures. In landen als Panama en Costa Rica verlopen vergunningsprocedures veel sneller, waardoor kapitaal naar deze markten migreert.
2. Hogere projectkosten: Vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen leiden tot extra financiële kosten, omdat ontwikkelaars extra uitgaven moeten dragen voor bankrente, onderhoud van het terrein en andere operationele kosten.
3. Aanhoudend woningtekort: De Dominicaanse Republiek kampt met een woningtekort van meer dan 1 miljoen eenheden, volgens de Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en -ontwikkelaars (ACOPROVI). Als de bouwvergunningsprocedures zouden worden versneld, zouden meer sociale woningbouwprojecten en woningen voor de middenklasse sneller kunnen worden gerealiseerd.
4. Banenverlies en economische dynamiek: De bouwsector is een van de sectoren die de meeste banen in het land creëert. Elk vertraagd project betekent dat honderden werknemers maandenlang werkloos zijn, wat de economie van duizenden gezinnen beïnvloedt.
Succesverhalen in de regio: rolmodellen
Verschillende Latijns-Amerikaanse landen hebben succesvolle hervormingen doorgevoerd om vergunningsprocedures te stroomlijnen en investeringen aan te moedigen:
Chili: Het digitale platform "DOM en Línea" is geïmplementeerd, waarmee bouwvergunningen virtueel kunnen worden beheerd met vooraf vastgestelde reactietijden. Hierdoor zijn de goedkeuringstijden met 40% verkort.
Colombia: Het concept van "versnelde vergunningen" is toegepast voor projecten met een lage milieu- en stedelijke impact, waardoor de goedkeuringstijd is verkort van 12 maanden naar 6 maanden.
Mexico: In steden als Monterrey en Guadalajara zijn loketten opgezet waar alle procedures onder één dak plaatsvinden. Hierdoor zijn alle instellingen op één plek samengebracht, wat de bureaucratie en corruptie heeft verminderd.
Deze voorbeelden tonen aan dat het met politieke wil en het gebruik van technologie mogelijk is om het vergunningensysteem te transformeren en efficiënter en concurrerender te maken.
Voorstellen om de vergunningsprocedure in de Dominicaanse Republiek te moderniseren
Om dit probleem aan te pakken, zijn dringend maatregelen nodig om het verkrijgen van vergunningen te vergemakkelijken zonder afbreuk te doen aan de regelgeving en normen. Enkele belangrijke oplossingen zijn:
1. Implementatie van een digitaal one-stop-shop: een online systeem waar ontwikkelaars alle machtigingen op één plek kunnen beheren, met realtime tracking en vooraf ingestelde responstijden.
2. Maximale reactietijden: Voor elke instelling moeten termijnen worden vastgesteld. Als de termijn verstrijkt zonder reactie, wordt de vergunning automatisch stilzwijgend goedgekeurd.
3. Automatisering van processen en eliminatie van overbodige procedures: Digitaliseer en vereenvoudig formulieren, waardoor dubbele vereisten tussen verschillende entiteiten worden geëlimineerd.
4. Meer transparantie en controle: Voer controle- en verantwoordingsmechanismen in om willekeur en corruptie bij de goedkeuring van vergunningen te voorkomen.
5. Hervorming van gemeentelijke regelgeving: De criteria in gemeenteraden moeten worden geharmoniseerd, zodat de eisen in het hele land homogeen zijn en niet van gemeente tot gemeente verschillen.
Conclusie
Vastgoedontwikkeling in de Dominicaanse Republiek heeft een groot potentieel om de economie verder te stimuleren en de levenskwaliteit van de burgers te verbeteren. Vergunningsprocedures vormen echter nog steeds een obstakel dat investeringen belemmert en de projectkosten verhoogt.
Wil het land zijn positie als aantrekkelijke investeringsbestemming verstevigen en duurzame groei in de bouwsector behouden, dan is modernisering van het vergunningensysteem essentieel. De invoering van een digitaal loket, het garanderen van maximale reactietijden en het vergroten van de transparantie zijn dringende veranderingen die de hele sector ten goede zouden komen.
Het is tijd dat de overheid en de relevante instellingen erkennen dat het huidige vergunningensysteem niet aansluit op de behoeften van de markt en dat het, in plaats van een belemmering te zijn, juist een stimulans voor ontwikkeling moet worden.
De auteur heeft een MBA, is specialist in digitale marketing en operationeel manager bij Constructora Incaribe, met meer dan 10 jaar ervaring in de bouw- en toerismesector.
