Tijdens een vlucht naar New Jersey krijgt Brenda van haar neef, die advocaat is, onverwacht het advies dat ze nodig heeft om te begrijpen wat voor haar het beste is in het belastingstelsel van de Dominicaanse Republiek en de Verenigde Staten.
SANTO DOMINGO.–Brenda ging naar het Banreservas-filiaal aan 181st Street in Washington Heights om te informeren naar de voorwaarden voor een hypotheek en, nu ze er toch was, om te schuilen voor de regen en de kou van 3 graden Celsius op de avond voor december.
Ze vertrok met een paar brochures en een duizelig hoofd, want hoewel alles haar was uitgelegd, had ze er niet veel van begrepen. Ze zou een andere keer terug moeten komen, als ze meer ontspannen was, dus ging ze naar La Casa del Mofongo, kocht wat afhaalmaaltijden en liep naar de bushalte bij de George Washington Bridge om haar bus te nemen.
Toen ze aankwam, was er net iemand vertrokken, dus moest ze een paar minuten wachten. Iemand raakte haar schouder aan en bedekte haar ogen van achteren. Ze was niet bang; ze wist dat het iemand was die ze kende. Ze reikte achter haar rug en de persoon zei: "César, het is zo lang geleden!" Het was haar neef, ook Dominicaans, met een brede glimlach, al bijna twintig jaar advocaat in Queens. "Wat is er toch met dat gezicht van iemand die het land bestuurt?" zei hij.
Brenda legde haar notitieboekje weg, pakte haar handschoenen en trok ze aan, want het was daarboven kouder. César complimenteerde haar met opmerkingen als: "Je ziet er prachtig uit" en "Je veroudert niet", en ze glimlachte alleen maar.
-Wat fijn om je te zien, God heeft je op mijn pad gebracht. Kijk, ik kom net van de bank, ik heb van de gelegenheid gebruikgemaakt om te informeren naar de procedure voor het kopen van een huis in Santo Domingo. Ik wil daarheen verhuizen, daar oud worden, in de warmte, dit koude weer verveelt me.
"Maar neef, vertel me eens hoe ik je kan helpen. Dat is precies wat ik doe. Vandaag ben ik in de Five Boros geweest om mensen te bezoeken, en nu ga ik eten bij een meisje dat ik heb ontmoet. Ze woont in Hackensack.".
-Je bent hopeloos- een zoete en kruidige geur bereikte zijn neus, wat sommigen de vraag deed stellen: "En wie draagt die delicatesse bij zich?"
– En is dat een arepa die je meeneemt naar een vriendin? – zei Brenda lachend, en ze begon hem het verhaal te vertellen over het huis dat ze in haar thuisland wil kopen.
Van New York naar New Jersey met het vliegtuig
Eenmaal in de bus, een echte speedboot, haalde Brenda haar notitieboekje tevoorschijn om er zeker van te zijn dat ze niets miste, pakte haar potlood om Césars instructies op te schrijven en legde alles uit wat ze had uitgezocht. Ze vroeg de chauffeur om de muziek wat zachter te zetten, want zelfs naast haar neef konden ze elkaar niet verstaan.
-César, ik wil in Santo Domingo met pensioen gaan. Ik kijk naar huizen tussen de RD$8 en RD$10 miljoen. Dat is ongeveer US$133.000 tot US$166.000, toch?
"Dat klopt," bevestigde hij. "Maar voordat we op zoek gaan naar huizen, moeten we het eerst over de belastingen hebben, omdat u een dubbele nationaliteit. Dat kan in uw voordeel werken... of de zaken juist ingewikkeld maken als u niet weet hoe u ermee om moet gaan."
Brenda opende haar ogen en mond tegelijk. Niemand had haar ooit verteld dat de zaken ingewikkeld zouden worden.
-Oh mijn God, zeg het me niet!
-Rustig maar, ik wilde je niet laten schrikken, vrouw. Luister aandachtig.
Moet ik kopen als Dominicaan of als buitenlander?
De neef begon alles uit te leggen en probeerde, gezien de omstandigheden, zo beknopt en duidelijk mogelijk te zijn, maar hij deed het alsof hij een college gaf in een klaslokaal. En Brenda maakte aantekeningen.
Brenda, in de Dominicaanse Republiek is er geen verschil tussen kopen als Dominicaan of als buitenlander. De Wet op het Kadaster van 2005 en de bijbehorende regelgeving bepalen dat elke koper, ongeacht nationaliteit, exact dezelfde eigendomsrechten heeft. Je kunt er dus gerust op zijn.
Ze noteerde het snel: “✔ Er is geen sprake van discriminatie op basis van nationaliteit.”
"Maar," voegde hij eraan toe, terwijl hij een vinger opstak, " de strategie verandert vanwege uw belastingen in de Verenigde Staten."
Brenda boog zich voorover.
Maar je maakt het alleen maar ingewikkelder, geen paniek, dit is serieus.
-Ontspan en luister hiernaar. Volgens het Dominicaanse ministerie van Financiën ziet uw toekomst er als volgt uit:
1. Overdrachtsbelasting (ITBIS)
Volgens de brochure "Overdracht van onroerend goed" van de DGII (Algemene Directie Binnenlandse Belastingen), bijgewerkt in 2025, moet u een eenmalig bedrag betalen: 3% van de waarde van het onroerend goed om het op uw naam over te schrijven.
Brenda schreef: ✔ 3% transactiekosten. Eenmalige betaling.
2. Onroerendgoedbelasting (IPI)
Vervolgens int de staat jaarlijks de IPI, gereguleerd door de DGII, en in 2025 is de vrijstellingsdrempel RD$10.190.833, volgens de resolutie die in januari 2025 is gepubliceerd. Het werkt als volgt:
✔ Als u een natuurlijk persoon bent (zoals u):U betaalt jaarlijks slechts 1% over het bedrag boven de RD$10.190.833.
Brenda keek omhoog:
"Wat als ik iets koop tussen de RD$ 8 miljoen en RD$ 10 miljoen?
" "Als je RD$ 10 miljoen koopt, ben je nog steeds vrijgesteld omdat je onder de drempel blijft.
En als het iets meer zou zijn – laten we zeggen RD$ 10.300.000 – dan betaal je 1% belasting over slechtsRD$ 109.167… zoiets als RD$ 1.091 per jaar. Heel beheersbaar."
-Ah, nou, nu begin ik het te begrijpen!
-En nu, laten we het hebben over waar u echt in geïnteresseerd bent: de Verenigde Staten, en laten we het stap voor stap bekijken:
1. De IRS (Amerikaanse belastingdienst)
Kijk, als Amerikaans staatsburger moet je het melden , of je huis nu in de Dominicaanse Republiek staat of op Mars . Dat betekent niet dat je automatisch moet betalen, maar het komt er wel op neer:
✔ Vermeld het op uw federale belastingaangifte.
✔ Geef de huurinkomsten op als u het verhuurt.
✔ Trek vervolgens de toegestane kosten af (rente, onderhoud, afschrijving).
"Hmph!" fronste Brenda. "Moet ik nu kopen als Dominicaan of als Amerikaan? Dat wil ik graag van je weten.".
Brenda werd ongeduldig.
"In de Dominicaanse Republiek maakt het niet uit," zei César, " het maakt de belastingdienst niet uit. Waar het wél om gaat, is wat je met het eigendom doet."
- Als je het alleen voor je levensonderhoud gebruikt → betaal je geen extra federale belastingen.
- Als je het verhuurt → Betaal je belasting over je buitenlandse inkomsten, maar je kunt de kosten aftrekken.
- zijn de regels voor vermogenswinstbelasting en moet je dit aangeven.
Brenda schreef alles op een pagina met de titel "Hacienda: VS vs RD" en vroeg hem vervolgens, alsof het niets was:
Bestaat er een verdrag dat me ervan weerhoudt dubbel te betalen? Zoals een vrijhandelsovereenkomst of zoiets?
César was stellig: Nee. Er bestaat geen dubbelbelastingverdrag tussen de Dominicaanse Republiek en de Verenigde Staten. Maar de IRS biedt wel een voordeel aan, de zogenaamde "buitenlandse belastingaftrek": ✔ Als u belasting betaalt over een onroerend goed in de Dominicaanse Republiek, kunt u dit verrekenen met uw Amerikaanse belastingaangifte.
–Daarom vraag ik je: wat is het beste voor mij?
César was ondubbelzinnig: de beste optie voor jou en elke Dominicaan met een dubbele nationaliteit (ook de Verenigde Staten) is:
✔ Koop als Dominicaanse burger, want dan heb je geen extra papierwerk nodig.
✔ Geef het aan bij de belastingdienst als Amerikaans staatsburger.
✔ Houd je documentatie georganiseerd voor aftrekposten.
✔ Gebruik het huis als je hoofdverblijf om inkomstenbelasting te vermijden.
Brenda slaakte een zucht van verlichting, omdat ze eindelijk iets begreep.
César had nog ongeveer 7 minuten voordat hij bij de 7-Eleven op de hoek moest uitstappen, waar zijn nieuwe vriendin op hem wachtte. Terwijl hij zijn jas dichtknoopte en zich klaarmaakte om uit te stappen, concludeerde hij:
"Neef, wat je moet doen is een goede makelaar in Santo Domingo vinden, de opkomende wijken bekijken, je werkelijke kosten berekenen en vergeet niet dat de afsluitkosten in de Dominicaanse Republiek tussen de 3% en 4% bedragen, voornamelijk vanwege de ITBIS (btw). Houd je administratie bij," voegde ze er lachend aan toe, "want dat bespaart je problemen met de IRS (de Amerikaanse belastingdienst, maar dan op federaal niveau). En, Brenda, schrijf dit op: ik bel je later om de betaalmethoden uit te leggen. Dat is serieus, en tegenwoordig controleert de belastingdienst zelfs de kleur van het geld."
Brenda sloot tevreden haar notitieboekje. Ze had het gevoel dat ze niet langer droomde; zonder het gepland te hebben, lag er een planvoor. Ze omhelsde haar neef en wenste hem succes. Toen hij uit de auto stapte, bekeek ze de vriend die bij de ingang van de supermarkt op haar stond te wachten van top tot teen. Ze zwaaide gedag en gaf hen een brede glimlach.
"Ze is knap, ja! Ik vergat te vragen waar ze vandaan komt. Nou ja, ik bel hem later wel even, dan kan hij me de betaalmethoden uitleggen.".
Vervolgens drukte ze het notitieboekje tegen haar borst en slaakte een zucht van ontroering en opluchting. Voor het eerst voelde Brenda dat haar droom om in Santo Domingo van haar pensioen te genieten een stuk concreter werd.
Brenda's checklist
1) Vóór de aankoop
✔ Controleer de eigendomsakte bij het Kadaster.
✔ Bevestig dat de verkoper daadwerkelijk de eigenaar of wettelijke vertegenwoordiger is.
✔ Budget: RD$ 8 tot 10 miljoen (≈ US$ 133.000–166.000).
✔ Bereken de overdrachtsbelasting van 3% (ITBIS).
✔ Vraag een certificaat van hypotheken en andere lasten aan.
✔ Bekijk de reglementen van de Vereniging van Eigenaren (indien van toepassing).
✔ Controleer of er geen openstaande onroerendgoedbelastingschulden of inhoudingen op het onroerend goed rusten.
✔ Controleer of de kadastrale gegevens van het onroerend goed actueel zijn bij de DGII (Directoraat-Generaal Belastingen).
2) Bij het ondertekenen van het contract
✔ Vermeld de betaalmethode: bankoverschrijving, gecertificeerde cheque of bankcheque, bankleningsovereenkomst of een combinatie hiervan. (Vereiste van de DGII sinds 1 mei 2025; het niet verstrekken van deze informatie kan ertoe leiden dat de DGII de overdracht afwijst.)
✔ Zorg ervoor dat het beschreven bedrag en de betaalmethode overeenkomen met de daadwerkelijke ontvangstbewijzen.
✔ Bewaar de overdrachtsbewijzen, cheques en andere ontvangstbewijzen.
✔ Onderteken een notarieel contract met nauwkeurige en transparante bedragen (vermijd het opgeven van een lager bedrag dan de werkelijke waarde).
✔ Vraag de notaris om een compleet dossier voor de DGII samen te stellen (contract + bijlagen + kopie van identiteitsbewijs + ontvangstbewijzen).
3) Na aankoop
✔ Dien het contract en de documentatie in bij de DGII om de 3% overdrachtsbelasting te betalen.
✔ Voltooi de procedure binnen de wettelijk vastgestelde 6 maanden om toeslagen te voorkomen.
✔ Registreer het onroerend goed bij de DGII voor IPI-doeleinden.
✔ Controleer of het onroerend goed de IPI-vrijstellingsdrempel niet overschrijdt.
✔ Bewaar een dossier met originele documenten (ook belangrijk voor de IRS als u in de VS woont).
4) Verplichtingen in de Verenigde Staten
✔ Geef eigendomsrechten op het federale formulier aan.
✔ Als u inkomsten genereert: geef deze aan en trek de toegestane kosten af.
✔ Maak gebruik van de Foreign Tax Credit als u belasting hebt betaald in de Dominicaanse Republiek.
✔ Bewaar alle betalingen en contracten overzichtelijk voor toekomstige controle.
Minigids:
- Verzamel uw documenten: Dominicaanse identiteitskaart of paspoort als u als buitenlander koopt (hoewel het in uw geval beter is om als Dominicaan te kopen).
- Bereken uw initiële kosten: prijs + 3% ITBI + juridische kosten (ongeveer 1%).
- Controleer de titel: verplicht.
- Teken eerst een intentieverklaring en daarna een koopovereenkomst.
- Meld het onroerend goed aan bij de DGII ten behoeve van IPI-doeleinden.
- Meld het onroerend goed aan bij de belastingdienst.
- Bewaar al uw documenten altijd veilig.
