Door Reyna Echenique
Speciaal voor El Inmobiliario
Het wettelijke kader voor appartementencomplexen in de Dominicaanse Republiek staat voor de uitdaging zich aan te passen aan een vastgoedmarkt die sinds de invoering van de Appartementenwet in 1958 drastisch is veranderd. Zoals de juridische experts Christoph Sieger en Alfredo Guzmán Saladín aangeven, schiet het huidige wettelijke kader tekort om de dagelijkse problemen van het appartementenstelsel in ons land aan te pakken. Vorig jaar bespraken we in deze column de ernstige gevolgen van het niet betalen van onderhoudskosten; vandaag gaan we dieper in op een breder probleem dat dringend aandacht vereist.
Een verouderd juridisch kader
Wet 5038 van 1958, hoewel gewijzigd door Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed, bevat nog steeds aanzienlijke lacunes die de efficiënte werking van moderne appartementencomplexen belemmeren. Terwijl in jurisdicties zoals Dubai de autoriteiten toezicht houden op en de onderhoudskosten reguleren, worden deze beslissingen in de Dominicaanse Republiek overgelaten aan de discretionaire bevoegdheid van beheerders zonder institutioneel toezicht.
Juridische mazen en hun gevolgen
Een van de meest opvallende tekortkomingen is het gebrek aan duidelijke regelgeving met betrekking tot de rol van de VvE-beheerder, diens specifieke taken en de toepasselijke sancties bij niet-naleving. Dit juridische vacuüm heeft ertoe geleid dat sommige beheerders hun bevoegdheden overschrijden en willekeurige maatregelen opleggen die niet in de wet of de statuten zijn voorzien. We zien regelmatig beheerders die:
● Ze leggen buitensporige kosten op zonder rechtvaardiging
● Ze gedragen zich als absolute eigenaren in plaats van beheerders
● Ze missen de emotionele intelligentie die nodig is om conflicten te hanteren
● Ze opereren zonder dat een instelling hun handelingen controleert
Nieuwe realiteiten, nieuwe modellen
De ontwikkeling van de Dominicaanse vastgoedmarkt vereist moderne juridische structuren. Costa Rica kent bijvoorbeeld de "condominium van condominiums"-structuur, die een efficiënter beheer van grootschalige toerisme- en vastgoedprojecten mogelijk maakt. Deze structuur zou ideaal zijn voor projecten zoals die in Punta Cana, Cap Cana en andere toeristische gebieden van het land worden ontwikkeld.
De appartementencomplexen in feite
Een bijzondere uitdaging wordt gevormd door feitelijke appartementsrechten, oftewel eigendommen die na jarenlange bouw en volledige verkoop aan derden nog steeds niet formeel zijn geregistreerd en erkend. Deze situatie vraagt om regularisatiemechanismen die het mogelijk maken deze eigendommen in het huidige rechtskader te integreren.
De dringende noodzaak tot hervorming
Het wijzigen van de appartementswetgeving is noodzakelijk geworden gezien het veelvuldige misbruik dat mogelijk wordt gemaakt door mazen in de wet. Het gebrek aan toezicht op de regels voor appartementencomplexen, die meestal door projectontwikkelaars worden opgesteld zonder voorafgaande controle door de vastgoedautoriteiten – behalve op puur technische aspecten – in combinatie met het ontbreken van controle op het handelen van beheerders, heeft een situatie gecreëerd waarin onprofessioneel beheer voortdurend conflicten veroorzaakt.
Op weg naar een modern regime
Het actualiseren van het wettelijk kader biedt de volgende mogelijkheden:
● Stel minimumeisen vast voor beheerders
● Nieuwe ontwikkelingsmodellen effectief reguleren
● Creëer institutionele toezichtsmechanismen voor tarieven en regelgeving
● Faciliteer de regularisatie van feitelijke appartementsrechten
● Moderniseer de management- en besluitvormingsprocessen
De evolutie van de Dominicaanse vastgoedmarkt vereist een grondige herziening van de appartementswetgeving. Deze modernisering moet niet alleen bestaande juridische lacunes opvullen, maar ook anticiperen op de toekomstige behoeften van de sector. De integratie van nieuwe juridische structuren, duidelijke procedures en effectieve beheersmechanismen zou de rechtszekerheid versterken en de ordelijke ontwikkeling van steeds complexere projecten vergemakkelijken.
Dit artikel is het eerste in een reeks over het condominiumstelsel in de Dominicaanse Republiek.
Deauteur is een vastgoedadvocaat, vastgoedondernemer en CEO van Echenique Group, secretaris van de raad van bestuur van AEI 2024-2026, en makelaar gespecialiseerd in de Dominicaanse en internationale vastgoedsector.
