Door Joan Feliz Valoys
Speciaal voor El Inmobiliario
In eerdere artikelen heb ik de complexe situatie besproken waarmee vastgoedeigenaren in de Dominicaanse Republiek worden geconfronteerd als gevolg van de verouderde huur- en ontruimingswetgeving. Ondanks pogingen tot hervorming verleent deze wetgeving, die al meer dan zes decennia van kracht is, nog steeds uitgebreide bevoegdheden aan huurders, waardoor verhuurders in het nadeel zijn en investeringen in langetermijnverhuur worden ontmoedigd.
Verouderde wetgeving en de gevolgen daarvan
Wet 4314, aangenomen in 1955, en decreet 4807 uit 1959 vormen het wettelijke kader dat de verhuur in het land regelt. Deze regelgeving, ontworpen in een heel andere sociaaleconomische context dan nu, stelt uitzettingsprocedures vast die maanden of zelfs jaren kunnen duren, wat een aanzienlijke last vormt voor verhuurders die afhankelijk zijn van huurinkomsten. Deze situatie heeft ertoe geleid dat velen het huren van een woning als een daad van vertrouwen beschouwen, gezien de onzekerheid en de bijbehorende risico's.
Volgens gegevens van het Dominicaanse Observatorium voor de Rechtspraak is de wetgeving betreffende de verhuur van onroerend goed versnipperd en bevat deze verouderde aspecten die niet langer van toepassing zijn, wat leidt tot juridische onzekerheid voor de betrokken partijen.
Impact op vastgoedinvesteringen
De perceptie van juridische onzekerheid en het gebrek aan effectieve bescherming voor verhuurders hebben een directe impact op de vastgoedmarkt. Veel binnenlandse en buitenlandse investeerders zijn terughoudend om kapitaal te investeren in vastgoed voor langetermijnverhuur en geven de voorkeur aan andere opties, zoals kortetermijnverhuur of directe verkoop. Deze trend vermindert het aanbod van huurwoningen, wat gevolgen heeft voor zowel verhuurders als huurders.
Een studie gepubliceerd in het tijdschrift Saber y Justicia benadrukt dat huurwoningen op de Dominicaanse markt doorgaans van hogere kwaliteit zijn dan koopwoningen zonder eigendomsbewijs. Dit onderstreept het belang van een evenwichtige en aantrekkelijke huurmarkt voor investeerders.
Hervormingsvoorstellen: Vooruitgang en uitdagingen
Zich bewust van deze problemen hebben de Dominicaanse autoriteiten een nieuwe algemene wet inzake huur en ontruiming van onroerend goed voorgesteld, die momenteel in het Nationaal Congres wordt besproken. Dit initiatief beoogt de relatie tussen huurders en verhuurders te moderniseren en in evenwicht te brengen. Enkele belangrijke voorstellen zijn:
Borgsommen en juridische kosten: Er is bepaald dat maximaal twee borgsommen als garantie kunnen worden gevraagd en dat de juridische kosten die voortvloeien uit de huurovereenkomst gelijkelijk tussen beide partijen worden verdeeld.
Uitzettingsprocedures: Er wordt voorgesteld de uitzettingsprocedures voor huurders met huurachterstand te versnellen, zodat de woning binnen maximaal twee maanden kan worden teruggevorderd.
Regulering van digitale platforms: Het doel is om verhuur via platforms zoals Airbnb te reguleren en zo een evenwichtige co-existentie met het traditionele toerismemodel te bevorderen.
Ondanks deze vooruitgang blijft het ontbreken van een regelgevende instantie die toezicht houdt op de naleving van de nieuwe wet een belangrijk punt van zorg. Zonder een instantie die verantwoordelijk is voor het monitoren en bemiddelen bij geschillen, bestaat het risico dat de voorgestelde bepalingen niet effectief worden geïmplementeerd, waardoor de huidige problemen voortduren.
Conclusie: Een debat dat nog geen oplossing heeft opgeleverd
De huur- en uitzettingswetgeving van de Dominicaanse Republiek is nog steeds onderwerp van veel discussie. Ondanks hervormingsvoorstellen en pogingen om tot een evenwichtiger wettelijk kader te komen, zijn er nog geen concrete wijzigingen doorgevoerd die verhuurders, die in deze markt het meest kwetsbaar blijven, daadwerkelijk ten goede komen.
Deze stagnatie heeft ertoe geleid dat veel investeerders de markt voor huurwoningen met een vaste looptijd mijden, waardoor het tekort aan beschikbare huurwoningen verergert en de keuzemogelijkheden voor huurders worden beperkt. De vooruitgang met de nieuwe wetgeving is een belangrijke stap, maar zonder een goede implementatie en een effectieve toezichthouder is het moeilijk om op korte termijn een echte verbetering te verwachten.
Kortom, de weg naar een zinvolle hervorming van de huurwetgeving is lang en vol obstakels. Ondertussen blijven vastgoedeigenaren geconfronteerd worden met een onzekere omgeving en verliest de huurmarkt steeds meer aan aantrekkingskracht voor investeerders.
