Elke investeringsbeslissing in onroerend goed berust op een fundamentele aanname: dat de verkoper zijn contractuele verplichtingen zal nakomen. Dit is een redelijke en zelfs noodzakelijke aanname, want zonder deze aanname zou geen enkel project op plan worden verkocht, noch zou een gezin zijn spaargeld toevertrouwen aan een toekomstige belofte. Het probleem ontstaat wanneer deze aanname wordt geschonden, niet door onvoorziene omstandigheden, maar door een bewuste beslissing van degene die verplicht was deze na te komen.
Er is een aanzienlijk verschil tussen een project dat achterloopt op schema en een bouwbedrijf dat te kwader trouw handelt. Vertragingen komen voor, en iedereen die bekend is met de branche weet dat vergunningen, leveranciers of weersomstandigheden een planning kunnen verstoren. Dat is onderdeel van het redelijke risico van investeren in een project dat nog niet af is. Wat buiten dat redelijke risico valt, is wanneer bij oplevering de bouwplaats niet eens is vrijgemaakt, de fundering nauwelijks zichtbaar is en de klant in plaats van een eerlijke uitleg stilte, ontwijkende antwoorden of informatie krijgt die de werkelijkheid van het project niet weerspiegelt.
Een zaak die ik goed ken, illustreert dit punt. Het betreft een investering die meer dan twee jaar geleden is gedaan, met een leveringsdatum die al is verstreken, terwijl de bouw in een tempo vordert dat totaal niet in verhouding staat tot de verstreken tijd. Het contract bevatte een kopersbeschermingsclausule die een terugbetaling voorschreef in geval van niet-nakoming, en die clausule bestaat juist voor dit soort situaties.
In de praktijk heeft het bouwbedrijf er echter de voorkeur aan gegeven om steeds nieuwe aanvullingen voor te stellen die de deadline uiteindelijk verlengen zonder dat er evenredige vooruitgang op het project wordt geboekt. En wanneer er uiteindelijk over terugbetaling wordt gesproken, gebeurt dat onder eigen voorwaarden, zoals betalingen gespreid over een bepaalde periode, waardoor een last wordt afgeschoven op de opdrachtgever die deze niet zou moeten dragen.
Dat is het punt waarop het niet nakomen van afspraken ophoudt een technisch probleem te zijn en een strategie wordt. Het heronderhandelen van deadlines is op zich geen kwade trouw, maar dit herhaaldelijk doen, zonder echte vooruitgang en zonder transparantie, is dat wel. Het aanbieden van een terugbetaling onder de voorwaarden van de in gebreke blijvende partij in plaats van de oorspronkelijk overeengekomen voorwaarden is ook kwade trouw. Kwade trouw manifesteert zich niet altijd als een overduidelijke leugen. Vaak wordt het opgebouwd door vertragingen, stilzwijgen en kleine lettertjes die uiteindelijk de partij bevoordelen die haar woord al heeft gebroken.
Dit heeft gevolgen die verder reiken dan het individuele geval. Elke dergelijke situatie die aan het licht komt, ondermijnt het vertrouwen in een sector die sterk afhankelijk is van de geloofwaardigheid van haar vertegenwoordigers. Kopers delen ervaringen, referenties circuleren en een bouwbedrijf dat te kwader trouw handelt, treft uiteindelijk degenen die wel meewerken, omdat het het wijdverspreide wantrouwen in het model van de verkoop van nieuwbouwwoningen aanwakkert.
Het gaat hier niet om generalisaties of de aanname dat elke vorm van niet-naleving een oneerlijke intentie verbergt. Het gaat erom te erkennen dat er een grens is, vaak vaag maar wel degelijk aanwezig, tussen gerechtvaardigde vertragingen en aanhoudende kwade trouw. Door deze grens te herkennen, te benoemen en te eisen dat deze wordt gecorrigeerd, wordt uiteindelijk de gezondheid van de sector zelf beschermd.
Aanbevolen lectuur:
