Daaronder wordt onder meer de verduidelijking en regulering van de voorwaarden of verschillen tussen contracten voor gewone bewoning, toeristenbewoning, vakantieverblijf, commerciële bewoning of andere soorten huisvesting genoemd.
SANTO DOMINGO - Het wetsvoorstel "Real Estate Rental and Eviction Bill", dat onlangs door afgevaardigde Alfredo Pacheco bij het Nationaal Congres is ingediend, is een onvolledig instrument omdat het een aantal essentiële elementen van het huurproces weglaat, aldus advocate Maridalia Rodríguez Padilla, een expert op dit gebied.
Hoewel de wetgeving erkent dat ze de noodzaak aanpakt om de versnipperde regelgeving rond de verhuur van onroerend goed in het land te vernieuwen en te uniformeren, laat ze belangrijke punten buiten beschouwing, waaronder de verduidelijking en regulering van de voorwaarden of verschillen tussen contracten voor reguliere woningen, toeristische, vakantie-, commerciële of andere soorten verhuur.
Rodríguez Padilla noemt ook de invoering van preferentiële verwervingsregels voor de huurder, de bepaling van alternatieve manieren om conflicten op te lossen en de koppeling tussen vastgoedverhuur en financiële juridische instrumenten (bijv. een vastgoedtrust).
De ervaren jurist is van mening dat het nieuwe voorstel, in vergelijking met eerdere projecten, geen significante bijdragen bevat met betrekking tot de verplichting tot het storten van de huurwaarborg of borgsommen.
"Wat op het eerste gezicht een noviteit lijkt, kan worden geïnterpreteerd als een simpele vervanging van de instantie die deze fondsen beheert, namelijk van de Landbouwbank naar de Centrale Bank. Hoewel het de bedoeling is om met deze deposito's een speciaal fonds op te richten, kan het feit dat het Ministerie van Volkshuisvesting en Bouw (MIVED) de beheerder is, worden gezien als een gedwongen delegatie van publieke verantwoordelijkheid aan de private sector," legt de expert op dit gebied uit.
Hij begrijpt dat de wettelijke grondslagen herzien moeten worden en hoe dit huiseigenaren ten goede zal komen, afgezien van het simpelweg verkrijgen van gewone spaarrente.
Hoewel in de inleiding van het project de noodzaak wordt genoemd om buitenlandse vastgoedinvesteringen te stimuleren, levert het nieuwe wetsvoorstel in dit opzicht geen enkele bijdrage, aldus de expert.
"Hoewel artikel 3 van het nieuwe ontwerp enkele uitzonderingen toevoegt aan de reikwijdte van de mogelijke wet, zoals kort- of langetermijnverhuur van toeristische projecten, verduidelijkt het de regulering ervan niet (bijvoorbeeld: de verhuur van woningen zonder toeristische exploitatievergunning zoals Airbnb)", merkt hij op.
Wat betreft de boete voor vroegtijdige beëindiging die in het nieuwe wetsvoorstel wordt voorgesteld, is hij van mening dat mildere maatregelen overwogen zouden kunnen worden. Hij noemt als voorbeeld dat in andere wetgeving deze boete kan worden terugbetaald met één maand huur per jaar, aangezien percentages soms nadeliger kunnen uitvallen.
"Dit project maakt geen onderscheid tussen verschillende soorten eigenaren: grote of kleine verhuurders, particulieren of rechtspersonen. Dit zou de vastgoedmarkt en met name het aanbod aan huurwoningen een extra impuls kunnen geven.".
Rodríguez Padilla merkt op dat het nieuwe project functies of taken voor de Reserve Bank creëert die meer binnen de bevoegdheid van MIVED lijken te vallen (bijvoorbeeld: registratie van contracten, teruggave van onroerend goed in geval van geschillen tussen huurders en eigenaren).
Hij concludeert dat het in algemene termen "praktisch hetzelfde project is, met de weinige aanpassingen waarnaar we hebben verwezen.".
Onderzoek
In het vorig jaar gepubliceerde onderzoek "Rental and Eviction Law: legal proposals for a balanced housing stock" betogen Rodríguez Padilla en Denisse Härtling dat de regelgeving met betrekking tot huurzaken verouderd is en dat de daaropvolgende wijzigingen niet aansluiten bij het bestaande woningprobleem in het land.
"Gezien dit scenario willen we van deze gelegenheid gebruikmaken om de potentiële bijdragen te benadrukken die een goed beschermde huurmarkt kan leveren, met name gezien het potentieel ervan om onze woningvoorraad in evenwicht te brengen", aldus de experts.
Zij benadrukken met name de noodzaak om de procedures die de verhuur regelen te verbeteren, vanuit een juridisch oogpunt. Zij begrijpen immers dat zowel eigenaren als huurders beschermd moeten worden en dat er effectieve oplossingen moeten komen voor de geschillen die zich in deze contractuele relaties voordoen.
