SANTO DOMINGO - In het dossier waarin het Openbaar Ministerie om dwangmaatregelen verzoekt in verband met de vermeende vastgoedfraude gepleegd door Novasco Real Estate, staan veel namen van makelaars en makelaarskantoren, van wier rekeningen banktransacties werden uitgevoerd.
Van beginners tot ervaren makelaars die appartementen in de bovengenoemde projecten verkochten, en anderen die investeerden en profiteerden van de "koopjes" van de belachelijk lage appartementprijzen, terwijl ze wisten dat de werkelijke marktprijzen niet overeenkwamen met de bedragen die door de projecten werden gevraagd.
De tekortkomingen van verkopers die hun due diligence verzuimen, komen pijnlijk duidelijk naar voren in gevallen zoals de meest recente, waarbij de verdachten naar verluidt meer dan $18.000 hebben ontvangen van ruim 120 kopers. Het Openbaar Ministerie heeft drie vermeende medeplichtigen in de zaak gearresteerd, terwijl een vierde nog steeds voortvluchtig is.
El Inmobiliario raadpleegde Reyna Echenique, een ervaren vastgoedadviseur en specialist in vastgoedrecht, over de stappen die een makelaar in acht moet nemen bij de verkoop van een woning om misleidende situaties te voorkomen.
Reyna Echenique. (EXTERNE BRON).
Op basis van haar kennis van de Dominicaanse wetgeving, en met name de drie juridische pijlers van vastgoedtransacties – het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek, Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed en Wet 358-05 betreffende consumentenbescherming – deelde de CEO van Echenique Group het volgende protocol:
Controleer het eigendom en de juridische status van het pand door:
- Een certificaat dat de juridische status van het onroerend goed bevestigt, waaruit blijkt dat er geen juridische belemmeringen zijn
- Eigendomsbewijs of bijgewerkte bevestigingsbrief
- Als u een hypotheek hebt, controleer dan de status ervan
- In het geval van gehuwde eigenaren, dient u de toestemming van beide echtgenoten te bevestigen
Voer een due diligence-onderzoek uit naar de verkoper:
- Geldige identiteitsdocumenten
- Controleer in het geval van een rechtspersoon de bedrijfsdocumenten, volmachten, notulen van vergaderingen en bewijzen van betaling van vermogensbelasting
- Vul het KYC-formulier (Ken uw klant) in volgens Wet 155-17 tegen witwassen (Ken uw leverancierformulier voor de verkoper)
Fysieke inspectie van het pand:
- Controleer de feitelijke staat van het pand
- Controleer of het overeenkomt met de documentatie
- Bij het opmeten van grond is het raadzaam om een landmeting te laten uitvoeren door een ervaren landmeter
Wat betreft de verkoop van onroerend goed onder de marktwaarde, zei hij dat deze praktijk verschillende juridische risico's met zich mee kan brengen:
- Er kan sprake zijn van fraude als er sprake is van opzettelijke misleiding
- Het kan in strijd zijn met Wet 155-17 tegen het witwassen van geld als het wordt gebruikt om controles te omzeilen
- Het brengt burgerlijke aansprakelijkheid voor schadevergoeding met zich mee overeenkomstig artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek
- Dit kan een oneerlijke handelspraktijk vormen in de zin van Wet 358-05 inzake consumentenbescherming
Wat betreft de juridische gevolgen voor de makelaar bij misleidende projecten, stelde hij dat de makelaar het volgende zou kunnen verwachten:
- Burgerlijke aansprakelijkheid voor schade (artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek) indien bewezen wordt dat niet de nodige zorgvuldigheid is betracht
- Strafrechtelijke aansprakelijkheid indien medeplichtigheid aan de fraude bewezen wordt
- Administratieve sancties voor overtreding van Wet 155-17
- Reputatieverlies
- Gedeelde verantwoordelijkheid bij de teruggave van effecten volgens Wet 358-05
Om nieuwe gevallen te voorkomen, adviseert de specialist het volgende:
- Voer strenge due diligence-protocollen in:
- Grondige verificatie van juridische documenten
- Professionele taxatie van het onroerend goed
- Achtergrondcontrole leverancier/ontwikkelaar
- Documenteer alle transacties:
- Houd volledige documentatie bij
- Gebruik gedetailleerde schriftelijke contracten
- Bewaar bewijs van alle communicatie
- Doorlopende training:
- Update over regelgeving in de vastgoedsector
- Training in fraudedetectie
- Kennis van wetgeving ter bestrijding van het witwassen van geld
- Stel duidelijke beleidsregels op:
- Gestandaardiseerde verificatieprocedures
- Minimumprijslimieten volgens de markt
- Protocollen voor het melden van verdachte transacties
"Deze aanbevelingen zijn gebaseerd op het Dominicaanse rechtskader, met name Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed, het Burgerlijk Wetboek, Wet 155-17 tegen witwassen en Wet 358-05 betreffende consumentenbescherming," concludeerde Echenique.
