68,6% van de huishoudens in de Dominicaanse Republiek is niet aangesloten op het riool. Wat betekent dit voor de bodem, de ondergrond en de waarde van onroerend goed, volgens de volkstelling van 2022?
SANTO DOMINGO. – Wanneer een projectontwikkelaar de aankoop van een stuk grond in Bávaro, Las Terrenas of de uitbreidingsgebieden van Groot-Santo Domingo afrondt, draait het technische overleg om zaken als landgebruik, hoogtebeperkingen, afstand tot de perceelgrens en beschikbare voorzieningen.
Riolering wordt in de lijst met diensten vermeld als: "aangesloten op het openbare netwerk of septische tank, zonder verdere specificatie.".
Deel II van de tiende nationale volkstelling van 2022, gepubliceerd door het Nationaal Bureau voor de Statistiek in mei 2026, geeft een volledig beeld van dit onderwerp, en dat is niet geruststellend:
- Landelijk gezien is 68,6% van de Dominicaanse huishoudens met een vorm van rioleringsvoorziening aangesloten op een septische tank.
- Slechts 25,2% maakt gebruik van het openbare rioolstelsel.
- 4,1% wordt afgevoerd naar natuurlijke afwatering.
- De overige 2,1% maakt gebruik van andere mechanismen die door de volkstelling zonder verdere specificatie onder één noemer worden geplaatst.
- In stedelijke gebieden verbetert het percentage, maar niet zo veel als men zou verwachten: 63,3% van de huishoudens met sanitaire voorzieningen is afhankelijk van septische tanks, vergeleken met 32,1% die toegang heeft tot het rioolnetwerk.
- In plattelandsgebieden is de afhankelijkheid van de waterput vrijwel absoluut: 83,3%.
Wat de septische tank op grote schaal niet oplost
Een goed ontworpen en geïnstalleerde septische tank werkt. Het probleem is niet technisch, maar schaaltechnisch: hoeveel septische tanks passen er in een dichtbevolkt stadsblok voordat de bodem verzadigd raakt en het grondwater ongewenste stoffen binnenkrijgt?
De vraag is relevant in elk gebied met intensieve bebouwing. In Los Alcarrizos, Pantoja of Pedro Brand, plaatsen in Groot-Santo Domingo met versnelde horizontale groei, heeft de bodem niet hetzelfde absorptievermogen als een afgelegen perceel op het platteland.
Dat geldt ook voor de corridor Punta Cana-Bávaro, waar duizenden woon-, hotel- en commerciële gebouwen een relatief ondiepe grondwaterstand delen en de ontwikkeling onverminderd doorgaat.
De volkstelling registreert 32.751 huishoudens in het gemeentelijk district Verón Punta Cana. De provincie La Altagracia als geheel telt 88.896 huishoudens met sanitaire voorzieningen. Hoewel er in het rapport geen specifieke gegevens over aansluitingen op gemeentelijk niveau staan, is de nationale trend duidelijk van toepassing: de meeste van deze huishoudens lozen hun afvalwater in septische tanks in een gebied dat geen openbaar rioleringssysteem heeft dat is ontwikkeld om de groei bij te benen.
De 2,8% die niets hebben
Voordat we verdergaan met de putten, volgt hier het meest opmerkelijke gegeven uit dit ene rapport:
- 2,8% van de Dominicaanse huishoudens, zo'n 104.000 in absolute aantallen, gaf aan geen enkele vorm van sanitaire voorziening te hebben.
- In stedelijke gebieden daalt dat percentage tot 1,4%.
- In plattelandsgebieden loopt dit op tot 6,4%.
Voor de vastgoedmarkt geven deze gegevens empirisch een beeld van de ernstigste tekortkomingen op het gebied van leefbaarheid.
De provincies met het hoogste percentage huishoudens zonder sanitaire voorzieningen hebben ook de hoogste mate van informele bouw en de laagste toegang tot formele hypotheekleningen.
Dit zijn interventiemarkten voor sociale woningbouw in plaats van particuliere investeringsmarkten, maar hun structuur beïnvloedt de vraag naar arbeid, de logistieke kosten en de risicoperceptie in de aangrenzende provincies.
Riolering als waardevariabele
Er is een aspect dat de markt grondiger zou kunnen benutten, namelijk het waardeverschil tussen een object dat is aangesloten op het rioolstelsel en een object dat dat niet is. In volwassen markten is die aansluiting een gevestigde waarderingsfactor.
In de Dominicaanse Republiek, waar 68,6% van de huishoudens geen septische tank heeft, is de vergelijking vertekend: de septische tank is er zo normaal dat niemand hem meer waardeert.
Is het een verstandige keuze? Een appartementencomplex dat is aangesloten op het openbare rioolstelsel heeft lagere onderhoudskosten op de lange termijn, een lager risico op een sanitaire ramp bij een technisch defect en voldoet beter aan internationale milieunormen.
In een markt waar LEED-certificering aan populariteit wint en buitenlandse kopers, met name in toeristische gebieden, verwachtingen hebben die zijn gevormd in omgevingen met een complete sanitaire infrastructuur, kan aansluiting op het rioolstelsel een onderscheidend kenmerk van een product worden.
Maar momenteel is dat niet het geval. Wellicht omdat 75% van de markt er zonder functioneert en niemand erom vraagt.
De natuurlijke afwatering en de rivier of beek
Het document onthult dat 4,1% van de huishoudens met sanitaire voorzieningen in het hele land, en 6,1% in plattelandsgebieden, hun afvalwater lozen in natuurlijke afwateringssystemen: in nog eens 44.351 huishoudens komt afval, geen uitwerpselen maar huishoudelijk afval, rechtstreeks in een rivier of beek terecht.
Het zijn verschillende censuscategorieën, maar hun effect op rivierbekkens en aquifers is vergelijkbaar.
Voor vastgoedprojecten in gebieden met een focus opecotoerisme, agritoerisme of natuurbehoud, zoals de projecten die in Miches, Pedernales of de Los Haitises-corridor in opkomst zijn, is de waterhuishouding van naburige woningen geen bijzaak. Het vormt de context waarin de duurzaamheidsbelofte van het project tot uiting komt.
Wat de sector moet vragen
Het ONE-rapport is geen beschuldiging, maar een meting. De cijfers roepen echter wel vragen op waar de Dominicaanse vastgoedsector nog steeds een antwoord op moet geven:
- Worden er in gebieden zonder rioleringssystemen bij de bouwvergunningverlening studies naar het absorptievermogen van de bodem meegenomen voordat de bouwdichtheid wordt goedgekeurd?
- Vereisen financiers, banken, CONFOTUR en beleggingsfondsen gezondheidsbeoordelingen als onderdeel van milieudue diligence?
- Hanteren taxateurs een protocol voor het verdisconteren van de toekomstige kosten van een septisch systeem bij een pand met een hoge bebouwingsdichtheid?
Het land bouwt voort op wankele grond. Zolang het antwoord op die vragen nee is, zal het daarmee doorgaan zonder de risico's in overweging te nemen.
Bron: Deel II. Water en sanitaire voorzieningen in huishoudens in de Dominicaanse Republiek. X Nationale volkstelling en woningtelling 2022, ONE, mei 2026.
Aanbevolen lectuur:
