De Dominicaanse Republiek is uitgegroeid tot een van de meest concurrerende bestemmingen in het Caribisch gebied en Midden-Amerika voor de Business Process Outsourcing (BPO)-sector. Callcenters, backoffice- en shared services-bedrijven vinden in ons land een vruchtbare bodem voor groei.
In mijn rol als gespecialiseerd vastgoedadviseur heb ik veel van deze organisaties geholpen bij hun vestiging, uitbreiding en verhuizing naar Santo Domingo. Dit artikel geeft een realistisch beeld van de sector, gebaseerd op ervaring, interviews met belangrijke spelers en een analyse van de vastgoedmarkt en de nationale talentenpool.
1. Waarom trekt de Dominicaanse Republiek BPO's aan?
De belangrijkste redenen waarom het land een strategische optie is, zijn:
• Een strategische en bevoorrechte geografische locatie met een tijdzone die is afgestemd op die van de VS, onze grootste en beste handelspartner. De meeste hoofdkantoren bevinden zich in de Verenigde Staten en dankzij de verbindingen van onze internationale luchthavens kunnen buitenlandse managers en hun klanten de Dominicaanse Republiek vanuit elke bestemming snel bereiken.
• Een jonge, bekwame, tweetalige en servicegerichte beroepsbevolking, met een Noord-Amerikaans accent in het Engels.
• Een modern telecommunicatienetwerk met goede connectiviteit en redundantie.
• Fiscale voordelen in vrijhandelszones en wetgeving die dit soort investeringen stimuleert. Bovendien kan elk bedrijf dat zich in het land wil vestigen rekenen op de steun van diverse belanghebbenden in de sector, waaronder de Nationale Raad voor Vrijhandelszones, de vrijhandelszones zelf, het Ministerie van Arbeid, verhuurders die hun ruimtes graag willen verhuren en alle publieke en private bedrijven die er sterk in geïnteresseerd zijn om deze sectoren te blijven aantrekken.
• Politieke en economische stabiliteit en een zeer gunstig ondernemingsklimaat.
Volgens diverse leiders in de sector biedt het land "een gunstig klimaat voor innovatie en duurzame groei", met "operationele kosten die concurrerend blijven ten opzichte van andere markten".
2. De markt voor bedrijfsvastgoed: Sterke punten en realiteiten
Wat betreft te huur of te koop staande ruimtes heeft de Dominicaanse Republiek aanzienlijke stappen gezet in de modernisering van het aanbod, met duurzamere en efficiëntere gebouwen die zijn aangepast aan nieuwe manieren van werken. Grote callcenters vereisen een ruime oppervlakte, vaak complete verdiepingen van 1.000 m² of meer, om efficiënt te werken en elke bruikbare vierkante meter optimaal te benutten. Hier zijn een paar belangrijke punten om te overwegen bij het selecteren van ruimtes:
• Beschikbaarheid: Er zijn opties in toplocaties en opkomende gebieden, hoewel de vraag sneller groeit dan het aanbod. Dagelijks worden meer nieuwe en herbestemde gebouwen, die voorheen voor één doel werden gebruikt, omgebouwd om deze spelers te huisvesten, zoals magazijnen, showrooms, winkels en bioscopen.
De benodigde oppervlakte varieert van 500 m² tot 15.000 m². Er zijn nog steeds mogelijkheden voor dit soort ruimtes, zowel in nieuwbouwprojecten in het centrale zakendistrict als binnen vrijhandelszones zoals ZFLA en San Isidro.
• Prijzen: Wat betreft de huurprijs per vierkante meter zijn we hier minder concurrerend dan in andere landen. De prijs per vierkante meter begint hier namelijk rond de $18-$35 voor nieuwbouw, eersteklas en bestaande panden, exclusief onderhoud. In andere landen worden vergelijkbare ruimtes aangeboden voor ongeveer $8-$16 per vierkante meter. Deze ruimtes worden casco verhuurd of gedeeltelijk afgewerkt, wanneer ze in bezit zijn van een bestaande eigenaar. In andere, meer geavanceerde landen zien we dat verhuurders "huurdersverbeteringen" en "huurdersvergoedingen" aanbieden. Dit zijn verbeteringen die in de huurprijs zijn inbegrepen, inclusief leningen voor bijvoorbeeld vloeren, plafonds, airconditioning, verlichting en brandmeld- en blussystemen. We zien steeds meer verhuurders die zich op deze zaken richten, bijvoorbeeld door langere betalingstermijnen aan te bieden, gedifferentieerde prijzen te hanteren, flexibele jaarlijkse verhogingen door te voeren of bepaalde verbeteringen op te nemen in langlopende, gegarandeerde huurcontracten.
• Aanpassingstijd: Veel ruimtes worden casco opgeleverd, wat flexibiliteit biedt bij het ontwerpen van open en moderne ruimtes, maar wel tijd en investeringen vergt. De aanpassingstijd kan 3 tot 6 maanden bedragen voor kleine en middelgrote ruimtes, en voor veel grotere ruimtes kan dit oplopen tot een jaar. In het land hebben we veel partners die deze plug-and-play- en/of verbouwingsprojecten faciliteren en het proces soepeler laten verlopen. Denk hierbij aan lokale en internationale architecten, gespecialiseerde ingenieurs en projectmanagers, maar ook aan leveranciers van afwerkingen, technologie, meubilair en vele andere artikelen die lokaal verkrijgbaar zijn, terwijl andere geïmporteerd moeten worden.
Veel managers zijn het erover eens dat samenwerken met gespecialiseerde consultants vanaf het begin "wrijving vermindert, kosten optimaliseert en het functionele ontwerp van de werkomgeving verbetert".
3. Beschikken we over het benodigde talent?
Menselijk talent blijft de grootste troef van het land. Bedrijven benadrukken:
- Goed inlevingsvermogen, servicegerichte houding en snel aanpassingsvermogen.
- Bereidheid om snel te leren
- Gevoel van erbij horen
- Jongeren die vertrouwd zijn met technologie en bereid zijn om te leren.
- Concurrerende salarissen in vergelijking met andere landen in de regio.
- De kosten per persoon per uur zijn concurrerend in vergelijking met andere landen in de regio. De grootste troef van deze bedrijven is niet het pand, de locatie, de huur of de inrichting, maar hun menselijk kapitaal. En alle beslissingen moeten daarop gebaseerd zijn.
- Ze spreken over het algemeen goed Engels, vooral in Santo Domingo en Santiago. De meeste mensen zijn jong, maar er zijn mensen van alle leeftijden.
Ze wijzen er echter ook op dat de concurrentie om gekwalificeerd talent hevig is en dat wervingsprocessen steeds complexer worden.
4. Reële uitdagingen in de sector
Ondanks het potentieel zijn er punten die onmiddellijke aandacht vereisen:
- Hoge aanpassingskosten, met name in centrale gebieden.
- Hoge huurkosten. In andere landen vestigen veel bedrijven zich in vrijhandelszones of industrieterreinen waar de ruimtes bestaan uit magazijnachtige gebouwen van twee, drie of vier verdiepingen. Dit is economischer dan zich vestigen in het centrale industriepark in gebouwen van klasse A of B.
- Beperkte beschikbaarheid van ruimte: er zijn bijvoorbeeld gebouwen van 4.000 vierkante meter verdeeld over 5 tot 10 verdiepingen, maar callcenters geven vaak de voorkeur aan diezelfde 4.000 vierkante meter, verdeeld over twee verdiepingen van elk 2.000 vierkante meter. Daarom zijn er niet veel gebouwen met dit soort ruimte, en als die er wel zijn, kampen ze vaak met een parkeertekort. De Dominicaanse Republiek kent een ambitieuze cultuur; elke jongere die aan zijn of haar carrière begint en geen auto bezit, streeft ernaar een motor te kopen. Van een motor gaan ze over naar een auto, dan een auto, en uiteindelijk een SUV. Als ze dan naar hun werk gaan, hebben ze een parkeerplek nodig, en de beschikbare parkeergelegenheid is beperkt. In nieuwbouwgebouwen is er gemiddeld één parkeerplaats per 30 vierkante meter, terwijl de vraag vaak veel hoger ligt. Laten we een praktijkvoorbeeld schetsen: een BPO met 1.000 werknemers die 5.000 vierkante meter beslaat, met naar schatting één persoon per 5 vierkante meter, waarvan 20% met de auto komt. Dit heeft een effect dat vergelijkbaar is met een locatie met ongeveer 200 parkeerplaatsen. Een pand van 5.000 vierkante meter heeft niet per se 200 parkeerplaatsen; het gebouw heeft er misschien 100, maar er zijn geen andere huurwoningen in de buurt. En parkeren op straat is ook niet mogelijk.
- Gebrek aan grote, direct beschikbare "kant-en-klare" ruimtes.
- Het is lastig om tweetalig en gespecialiseerd talent te behouden.
- De starheid van de vastgoedinfrastructuur moet plaatsmaken voor flexibelere modellen.
- Hoge operationele kosten van de infrastructuur en beperkte contractuele flexibiliteit
Hier komt de waarde van strategisch advies om de hoek kijken. Het correct afstemmen van operationele behoeften op de fysieke ruimte kan het verschil maken tussen een soepele expansie en een slecht uitgevoerde investering.
5. Waar gaat de BPO-sector in de Dominicaanse Republiek naartoe?
Trends zoals nearshoring, automatisering en shared services positioneren de Dominicaanse Republiek als een regionaal knooppunt.
Veel bedrijven overwegen al uit te breiden naar nieuwe steden binnen het land of hun dienstenportfolio te diversifiëren. Het juridisch kader wordt ook versterkt en de infrastructuur wordt verbeterd om meer investeringen aan te trekken.
De Dominicaanse Republiek blijft een aantrekkelijke locatie voor nieuwe bedrijven die zich hier kunnen vestigen en een grote kans zien om hun diensten aan te bieden. Een ander voordeel is dat de directieleden van deze bedrijven een ruime keuze hebben aan goede hotels, restaurants, huizen of appartementen, privéclubs en recreatiecentra. Bovendien werken ze van maandag tot en met vrijdag op kantoor en kunnen ze in het weekend tijd doorbrengen met hun familie of ontspannen, bijvoorbeeld door te golfen, naar het strand te gaan, te vissen of de bergen in te trekken, op diverse gemakkelijk bereikbare bestemmingen. Dit is een voordeel dat in sommige andere landen ontbreekt, waar mensen simpelweg aankomen, werken en weer vertrekken.
Kortom: een alomvattende visie op vooruitgang.
De BPO-sector in de Dominicaanse Republiek heeft een enorm potentieel. We hebben duidelijke voordelen – locatie, talent, connectiviteit en stabiliteit – maar ook uitdagingen die vanuit een strategisch perspectief moeten worden aangepakt.
Als land moeten we samenwerken:
• De overheid, om de stimulansen voor nieuwe bedrijven om zich hier te vestigen te behouden en te verbeteren, en voor bestaande bedrijven om te groeien, terwijl we tegelijkertijd de verbetering van de Engelse taalvaardigheid blijven ondersteunen door middel van taalscholen en universiteiten.
• BPO-bedrijven, om talent te behouden en te ontwikkelen.
Eigenaren van callcenters hebben de mogelijkheid om architecten in te schakelen die hun ruimtes kunnen transformeren met architectuur en design, verlichting en ontspanningsruimtes. Dit maakt uw medewerkers enorm blij en gemotiveerd, doordat een mooie, schone en georganiseerde omgeving ontstaat. Medewerkers zullen zeggen: "Wauw, ik wil niet naar huis! Ik wil hier de hele dag werken!" Dit leidt tot een hogere productiviteit, een betere personeelsretentie en een zeer succesvol bedrijf.
De vastgoedsector zou flexibele, moderne en winstgevende ruimtes moeten bieden, waarmee een gespecialiseerde infrastructuur voor de callcenters van de toekomst wordt gecreëerd. Het aanbieden van meer ruimtes voor deze doeleinden, die geen luxe kantoorgebouwen of A- en B-klasse gebouwen zijn, maar juist gebouwen met minder verdiepingen maar grotere verdiepingen, waar wat er binnen gebeurt belangrijker is en elke vierkante meter efficiënt wordt benut, met voldoende parkeergelegenheid en steeds belangrijkere voorzieningen zoals ontspanningsruimtes, recreatiegebieden en eetgelegenheden, waar werknemers die 8 uur of meer per dag, soms in nachtdiensten, proactief bellen, een dienst of product verkopen, of telefoontjes, bestellingen, klachten en follow-ups afhandelen, moeten werken. Om deze werknemers te behouden, moeten deze ruimtes ontworpen worden vanuit een architectonisch, interieur- en voorzieningenperspectief, en moeten we veel aandacht besteden aan hun emotionele welzijn.
De Dominicaanse Republiek heeft de potentie om een belangrijk regionaal BPO-centrum te worden, wat kansen biedt voor de vrijhandelszones in het land. Deze zones, die zich doorgaans richten op de maakindustrie – tabak, kaarsen, medische apparatuur en elektronica – zouden ook de mogelijkheid kunnen onderzoeken om kantoorruimte aan te bieden in zogenaamde "office parks": gebouwen in magazijnstijl met grotere vloeroppervlakten. Deze ruimtes zouden betaalbaarder zijn dan industrieparken en dichter bij de werknemers liggen.
Op basis van mijn ervaring raad ik elk bedrijf dat geïnteresseerd is in het opzetten van activiteiten in de Dominicaanse Republiek aan om vanaf het begin een gespecialiseerd adviesteam in te schakelen. Dit stelt hen in staat om de beste locatie te vinden, optimale voorwaarden te onderhandelen en hun ruimtes af te stemmen op hun daadwerkelijke operationele behoeften.
Ja, de Dominicaanse Republiek is een uitstekende optie voor de BPO-sector. We moeten echter weloverwogen, gecoördineerde en langetermijnbeslissingen nemen.
