Door Joan Feliz
Speciaal voor El Inmobiliario
De woningbouw, een belangrijke motor van de ontwikkeling in de Dominicaanse Republiek, bevindt zich in een crisis die wordt gekenmerkt door de aanhoudende stijging van de prijzen van bouwmaterialen. Dit heeft niet alleen de ontwikkelingskosten van projecten opgedreven, maar heeft ook ernstige gevolgen voor kopers, die uiteindelijk de dupe worden van deze prijsstijgingen in de vorm van exorbitante eindprijzen. Bovendien is dit fenomeen gekoppeld aan een toename van contractbreuken in de vastgoedsector en het verdwijnen van betaalbare woningen, een cruciale optie voor de meest kwetsbare gezinnen.
De stijgende kosten van bouwmaterialen
Gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE) en de Direct Housing Construction Cost Index (ICDV) tonen aan dat de kosten van materialen zoals staal, cement en betonblokken tussen 2020 en 2024 met meer dan 45% zijn gestegen. Staal, essentieel in de bouw, is gestegen van RD$ 65 per pond in 2020 naar meer dan RD$ 100 in 2024, een stijging van meer dan 50%. Cement, dat in 2020 nog RD$ 330 per zak kostte, is nu duurder dan RD$ 500.
De impact van deze stijgingen op de totale kosten van een project is dramatisch. Volgens ACOPROVI, de Dominicaanse vereniging van woningbouwontwikkelaars en -bouwers, zijn de gemiddelde bouwkosten per vierkante meter gestegen van RD$ 25.000 in 2019 naar RD$ 35.000 of meer in 2024, afhankelijk van het type project. Deze stijgingen hangen nauw samen met de wereldwijde stijging van de grondstof- en transportkosten, die verergerd zijn door de COVID-19-pandemie en internationale conflicten die de wereldhandel beïnvloeden.
De koper betaalt de prijs
Voor projectontwikkelaars is het doorberekenen van deze kosten aan de eindkoper de enige haalbare optie geworden. De gemiddelde woningprijs is de afgelopen vijf jaar met 20% tot 30% gestegen, volgens cijfers van de Centrale Bank. Dit betekent dat een woning die in 2020 RD$4,5 miljoen kostte, nu meer dan RD$6 miljoen kost. Door deze prijsstijging zijn honderden gezinnen die voorheen in aanmerking kwamen voor een hypotheek, niet meer in staat om een woning te kopen.
Het probleem zit hem niet alleen in de hogere prijzen, maar ook in het niet voldoen aan de verwachtingen van kopers. Veel projecten die aanvankelijk als 'betaalbare woningen' werden aangeprezen, overschrijden uiteindelijk de limiet van RD$ 5.563.380 die is vastgesteld in Wet 189-11. Hierdoor komen ze niet in aanmerking voor belastingvoordelen en worden ze nog moeilijker te kopen. Dit soort niet-naleving ondermijnt het vertrouwen in de markt en laat kopers in financiële onzekerheid achter.
Het einde van de sociale woningbouw
Betaalbare woningen, bedoeld voor gezinnen met een laag en middeninkomen, verdwijnen van de markt. Cijfers van ACOPROVI laten zien dat het aantal projecten in deze categorie de afgelopen twee jaar met 25% is gedaald. Dit komt doordat projectontwikkelaars hun winstmarges niet kunnen handhaven in een omgeving met stijgende kosten.
Het resultaat is een gat in de markt dat de meest kwetsbare groepen direct raakt. Jonge gezinnen, informele werkers en mensen met een laag inkomen ondervinden steeds grotere belemmeringen bij het verkrijgen van een eigen woning.
Gevolgen voor de sector en mogelijke oplossingen
De huidige situatie vereist dringend maatregelen om deze trend te keren en het recht van Dominicanen op fatsoenlijke huisvesting te beschermen. Enkele voorstellen zijn:
1. Extra belastingvoordelen: Het verlagen van de belastingen op essentiële bouwmaterialen zou een deel van de kosten voor ontwikkelaars kunnen verlichten.
2. Stimuleer lokale productie: Investeringen in lokale industrieën die materialen produceren zoals cement, staal en andere grondstoffen, zouden de afhankelijkheid van internationale markten verminderen.
3. Prijsregulering en contracttoezicht: Een betere controle op prijzen en contractuele verplichtingen zou ervoor zorgen dat projecten hun oorspronkelijke voorwaarden niet wijzigen, wat kopers beschermt.
4. Verhoging van het plafond voor sociale woningbouw: Door de prijslimiet vastgesteld in Wet 189-11 aan te passen, zouden, gezien de huidige marktomstandigheden, meer projecten in deze categorie kunnen worden opgenomen.
In diverse van mijn artikelen heb ik erop gewezen hoe de ongecontroleerde stijging van de bouwkosten de toegang tot huisvesting in gevaar brengt en dreigt huisvesting tot een luxe voor een kleine groep te maken. Juist nu is een open debat en concrete actie nodig om te voorkomen dat deze situatie duizenden Dominicaanse gezinnen blijft schaden.
De auteur is: MB, specialist in digitale marketing, operationeel manager bij bouwbedrijf Incaribe, met meer dan 10 jaar ervaring in de bouw- en toerismesector.
