De verleende vergunningen voor de toren waren in strijd met de gemeentelijke voorschriften betreffende landgebruik, dichtheid, hoogte en afstand tot de perceelgrens, waardoor de belangrijkste stedenbouwkundige vergunningen voor het project ongeldig werden
SANTO DOMINGO.– Een uitspraak van het Hoogste Bestuursgerecht (TSA) heeft een van de belangrijkste vraagstukken rond stedelijke ontwikkeling in het Nationaal District opnieuw onder de aandacht gebracht: in hoeverre mag een vastgoedproject worden aangepast zonder af te wijken van de bestemmingsplannen van de stad?
De vierde kamer van de TSA heeft de belangrijkste stedenbouwkundige vergunningen voor het Everest Tower-in Piantini nietig verklaard. De kamer concludeerde dat de verleende vergunningen afweken van de gemeentelijke voorschriften met betrekking tot grondgebruik, woningdichtheid, bouwhoogte en de vereiste minimale afstand tot de perceelgrens.
In de uitspraak, vastgelegd in vonnis nr. 0030-1642-2026-SSEN-00280 van 9 juli 2026, werd het betwiste administratieve beroep van de Nationale Districtsraad (ADN) geaccepteerd. De raad betwistte de rechtmatigheid van de vergunningen voor vastgoedontwikkeling.
Los van een specifiek project, stelt de uitspraak vast dat ruimtelijke ordeningsvoorschriften een grens vormen voor stedelijke ontwikkeling en dat administratieve bevoegdheden daarvan niet mogen afwijken wanneer het algemeen belang in het geding is.
Een project dat een andere dimensie kreeg
Een van de aspecten die het zwaarst meewogen in de rechterlijke uitspraak was de ontwikkeling van het project, van het eerste concept tot de uiteindelijk goedgekeurde versie.
Volgens de beoordeling van de rechtbank voorzag het oorspronkelijke voorstel in een appartementencomplex met 64 wooneenheden. Latere renovaties en aanpassingen leidden echter tot de ontwikkeling van een complex voor gemengd gebruik, bestaande uit 238 appartementen-hotelsuites, evenals restaurants, kantoren, evenementenruimtes, servicefaciliteiten en een helikopterplatform.
Volgens de juryleden betekenden deze wijzigingen een ingrijpende verandering van het oorspronkelijk goedgekeurde project, waardoor de intensiteit van het landgebruik aanzienlijk toenam.
De uitspraak geeft aan dat de geprojecteerde bevolkingsdichtheid ongeveer 3.763 inwoners per hectare, een cijfer dat hoger ligt dan toegestaan volgens de geldende regelgeving voor dat gebied van het Nationaal District.
Hoogte, afstand tot de perceelgrens en landgebruik
De rechtbank concludeerde tevens dat het goedgekeurde voorstel de voor dat deel van Piantini vastgestelde stedenbouwkundige parameters overschreed.
Een van de opvallende kenmerken is een gebouw met 22 verdiepingen boven de grond, naast aanvullende ruimtes voor restaurants, diensten, een tussenverdieping en een helikopterplatform. Deze configuratie overschreed de maximaal toegestane hoogte voor wegen van het type A.
Bovendien wijst de uitspraak erop dat sommige goedgekeurde zij- en achterafstanden kleiner waren dan de wettelijk voorgeschreven minimumafstand van vier meter. Volgens de rechtbank heeft dit directe gevolgen voor aspecten als ventilatie, daglicht, veiligheid, privacy en de integratie van het werk in de stedelijke omgeving.
De rechters oordeelden tevens dat de betwiste certificaten in strijd waren met de bepalingen van Gemeentelijk Besluit nr. 94-98 en Verordening nr. 9/2019, waarmee het Ruimtelijk Plan van het Nationaal District werd goedgekeurd.
Een conflict dat voor de rechter kwam
Volgens de verklaring had de bouw van de Everest Tower verzet opgeroepen onder bewoners en vertegenwoordigers van de gemeenschap in de wijk Piantini. Zij hadden zich al jarenlang zorgen gemaakt over de omvang van het project en de impact ervan op een gebied dat voornamelijk uit woningen bestaat.
De geuite bezwaren betroffen onder meer de toename van het autoverkeer, de druk op de bestaande infrastructuur en de mogelijke gevolgen van hoogbouw voor de mobiliteit en de levenskwaliteit in de omliggende omgeving.
De rechterlijke uitspraak sluit aan bij deze argumenten en stelt dat ruimtelijke ordening er juist op gericht is de groei van de vastgoedsector in evenwicht te brengen met de stedelijke capaciteit van elke sector.
Omvang van de uitspraak
Als onderdeel van de uitspraak heeft de Hogere Administratieve Rechtbank het Certificaat van Geen Bezwaar tegen Voorlopig Project nr. ADN-DPU-2020-0466 (Herbevestigd), het Certificaat van Grondgebruik en Bouwbeperking, het Certificaat van Geen Bezwaar nr. ADN-DPU-2021-1202, evenals de certificaten DPU-CC-2023-0040, die allemaal verband houden met het Everest Tower-project, nietig verklaard.
De uitspraak bepaalt tevens dat een eventuele vergunning van het Dominicaanse Instituut voor Burgerluchtvaart (IDAC) met betrekking tot de helikopterhaven alleen aspecten zal beoordelen die verband houden met de operationele veiligheid in de lucht en de stedenbouwkundige beoordeling, die de verantwoordelijkheid is van de gemeentelijke overheid, niet vervangt.
De rechtbank concludeerde dat de bescherming van het algemeen belang in stedelijke aangelegenheden onder meer inhoudt dat rekening wordt gehouden met ruimtelijke ordening, mobiliteit, ecologische duurzaamheid, rechtszekerheid en de kwaliteit van leven van burgers. Om die reden gelastte de rechtbank de nietigverklaring van de aangevochten vergunningen en beval zij dat de beslissing aan de betrokken partijen moet worden meegedeeld, en tevens moet worden gepubliceerd in het Bulletin van de Hogere Administratieve Rechtbank.
Aanbevolen lectuur:
