Joan Gerardo Feliz
Speciaal voor El Inmobiliario
De bouwsector in de Dominicaanse Republiek bevindt zich in een complexe periode die niet alleen projectontwikkelaars en aannemers treft, maar vooral ook mensen die investeren in een eigen huis of vastgoed. Aanzienlijke prijsstijgingen van bouwmaterialen, gecombineerd met een zorgwekkend tekort aan geschoolde arbeidskrachten, hebben een domino-effect teweeggebracht met hogere kosten en vertragingen in projecten tot gevolg. De harde realiteit is echter dat de last van deze crisis vooral op de eindconsument terechtkomt, die de gevolgen van deze kettingreactie het meest ondervindt.
Aanhoudende stijging van materiaalprijzen: constante druk
Volgens officiële gegevens van het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE) is de index voor directe bouwkosten van woningen (ICDV) tussen 2020 en 2024 met ruim 32,8% gestegen. Deze stijging weerspiegelt de toename van de belangrijkste kostenposten die de totale bouwkosten bepalen.
De volgende stijgingen zijn bijzonder opmerkelijk:
Golfplaatstaal: +58% in de afgelopen vier jaar, mede dankzij de schommelingen van de dollar en de wereldwijde vraag.
Portlandcement: de prijs is met ongeveer 27% gestegen; het is een essentieel product in elk bouwproject.
Hout voor bekisting: 41% stijging, veroorzaakt door internationale tekorten en hogere transportkosten.
Logistieke kosten: transport- en logistieke kosten zijn met 38% gestegen, mede door de toename van brandstofprijzen en internationaal vrachtvervoer.
Deze prijsstijging heeft directe gevolgen voor de uiteindelijke kosten, maar daarnaast beïnvloedt het ook de financiële planning van duizenden Dominicanen die hun spaargeld investeren in een woningbouwproject, vaak in een vroeg stadium, via de zogenaamde 'off-plan purchase'-regeling.
Een woning kopen op basis van bouwtekeningen: een belofte onder druk
Het kopen van een woning op plan is in het land een veelgebruikt model geweest vanwege de financiële toegankelijkheid en de mogelijkheid om een woning te verwerven tegen een prijs die doorgaans lager ligt dan wanneer het project is voltooid. De huidige context van inflatie en schaarste heeft dit voordeel echter omgezet in een bron van onzekerheid.
Kopers die twee of drie jaar geleden contracten tekenden met duidelijke verwachtingen over prijs en levertijd, worden nu geconfronteerd met een andere realiteit: vertraagde leveringen, extra kosten en wijzigingen in specificaties die soms niet formeel waren overeengekomen.
De onzekerheid over levertijden veroorzaakt niet alleen ongemak, maar brengt ook reële financiële kosten met zich mee: geïnvesteerd geld blijft vastzitten terwijl de marktprijzen blijven stijgen. Bovendien maken de veranderende omstandigheden het voor mensen die afhankelijk zijn van een hypotheek nog moeilijker om krediet te verkrijgen en betalingen te plannen.
Arbeid: de steeds zwakkere schakel
Daarbij komt nog het groeiende probleem van geschoolde arbeidskrachten. De bouwsector is een arbeidsintensieve sector en het tekort aan gekwalificeerd personeel is een van de grootste uitdagingen voor projectontwikkelaars. Migratie naar andere economische sectoren met betere lonen, in combinatie met een gebrek aan adequate technische opleiding, beperkt het aanpassingsvermogen van bouwbedrijven.
Deze schaarste genereert meerdere negatieve gevolgen:
Hogere salariskosten om talent aan te trekken en te behouden.
Vertragingen in de cruciale fasen van het werk.
Mogelijke verslechtering van de bouwkwaliteit als er geen strenge controle wordt uitgeoefend.
Deze factoren verhogen niet alleen de kosten, maar tasten ook het vertrouwen van de koper aan, omdat zij langere levertijden en vertraging van hun investering ervaren.
Wie draagt de uiteindelijke kosten? De koper
Theoretisch zouden bouwbedrijven de kosten als gevolg van deze prijsstijgingen moeten absorberen. In de praktijk komt de last echter terecht bij de eindkoper, die met een dubbele klap te maken krijgt: hogere prijzen én langere wachttijden.
Dit komt doordat de vastgoedmarkt werkt volgens het principe dat de consument bij het tekenen van een contract een prijs accepteert die in de meeste gevallen wordt aangepast voor inflatie en schommelingen in de productiekosten. Wanneer deze stijgingen de verwachtingen overtreffen, onderhandelen projectontwikkelaars doorgaans over prijsverhogingen of aanpassingen die uiteindelijk leiden tot een hogere investering voor de koper.
Banken en financiële instellingen reageren op hun beurt ook voorzichtig op deze ontwikkelingen en scherpen de criteria voor hypotheekleningen aan, waardoor het voor de gemiddelde koper nog moeilijker wordt om een woning te kopen.
Impact op de markt en de economische ontwikkeling
Deze situatie heeft een negatief effect op de Dominicaanse vastgoedmarkt. Enerzijds beïnvloedt het afgenomen vertrouwen de vraag, anderzijds worden projecten geconfronteerd met grotere financiële en operationele risico's.
De bouwsector is een fundamentele pijler van de nationale economie, niet alleen vanwege zijn bijdrage aan het bruto binnenlands product (bbp), maar ook vanwege zijn vermogen om werkgelegenheid te creëren en andere aanverwante industrieën te stimuleren. Daarom heeft elke factor die de ontwikkeling ervan belemmert ook gevolgen voor de economische groei van het land.
Voorstellen en vervolgstappen
Gezien deze situatie is het essentieel dat de private en publieke sector hun acties coördineren om deze effecten te beperken en de koper te beschermen.
Duidelijke en eerlijke contracten: Koopcontracten moeten transparante clausules bevatten die uitleggen hoe prijsaanpassingen als gevolg van inflatie of tekorten worden behandeld, met beperkingen die de koper beschermen.
Meer toezicht en ondersteuning: Bevorder meer toezicht en garanties bij projecten om ervoor te zorgen dat deadlines en specificaties worden gehaald.
Technische training: Investeer in de opleiding en scholing van gespecialiseerd personeel om de toeleveringsketen te verbeteren en de kosten te verlagen.
Overheidsstimulansen: De overheid kan mechanismen ontwerpen die de productie van betaalbare woningen ondersteunen en de stabiliteit van prijzen en opleveringen bevorderen.
Conclusie: Een oproep tot bescherming van de koper
Kortom, de bouwsector in de Dominicaanse Republiek staat voor uitdagingen die gezamenlijke en verantwoorde oplossingen vereisen. In dit scenario blijft echter één onontkoombare en dwingende waarheid overeind: de eindconsument is uiteindelijk degene die de prijs betaalt.
Duizenden Dominicaanse gezinnen, jonge professionals en investeerders worden momenteel geconfronteerd met een markt waar initiële koopovereenkomsten worden belemmerd door prijsstijgingen en vertragingen waar ze geen invloed op hebben. Het is tijd om meer transparantie, bescherming en betrokkenheid te eisen, zodat huisvesting, in plaats van een bron van onzekerheid, een recht en een kans voor iedereen wordt.
Want als er iets duidelijk moet zijn, dan is het wel dat in de Dominicaanse vastgoedontwikkeling degene die het minst kan betalen niet ook degene kan zijn die de grootste verliezen lijdt.
De auteur heeft een MBA, is specialist in digitale marketing en operationeel manager bij bouwbedrijf Incaribe, met meer dan 10 jaar ervaring in de bouw- en toerismesector.
