Door Massiel Martínez
Speciaal voor El Inmobiliario
Het kopen en verkopen van onroerend goed in de Dominicaanse Republiek zijn processen die, hoewel ze eenvoudig lijken
mogen worden uitgevoerd
echte vastgoedadviseur of een expert op het gebied van onroerend goed
In mijn jaren als vastgoedadviseur en advocaat in de vastgoedsector heb ik
met verbazing gezien hoeveel mensen – bij de verkoop van een woning – nog steeds
de eigendomsbewijzen bewaren op het papier van vóór de invoering van Wet 108-05, en ook nog steeds
documenten bewaren die 'Geannoteerd Certificaat' of 'Certificaatbrieven' worden genoemd.
Het geannoteerde certificaat of certificaatbrief is het document dat door het kadaster wordt afgegeven en
dat, zonder eigen kadastrale aanduiding of een naar behoren goedgekeurd individueel meetplan
, het bestaan van een eigendomsrecht op een gedeelte
van een perceel bevestigt, zoals bepaald in artikel 2 van de Verordening betreffende de controle en vermindering van
geannoteerde certificaten.
Het is belangrijk om te weten dat de verkoop van een onroerend goed met dit type document
het risico met zich meebrengt van een onjuiste aankoop of verkoop, aangezien
deze documenten geen duidelijke locatie en afmetingen vermelden en
alleen oppervlakte-eenheden beschrijven. Deze oppervlakte-eenheden zijn afhankelijk van de
kadastrale aanduiding of unieke identificatiecode van het perceel waar het certificaat vandaan komt, en
omdat ze niet op een kaart zijn weergegeven, kan hun exacte locatie niet worden onthuld. Dit is
het tegenovergestelde van wat in een eigendomsbewijs te vinden is.
Mijn ervaring is dat veel verkopers terughoudend zijn om de juiste procedure te volgen voor het
nauwkeurig lokaliseren en opmeten van een woning door een landmeter, vanwege de
bijbehorende kosten. De koop en verkoop van onroerend goed moet echter
altijd onderworpen zijn aan wettelijke voorschriften, die de rechtszekerheid van beide
partijen waarborgen en ervoor zorgen dat de verkoper correct kan verkopen en de koper de eigendomsoverdracht op de juiste wijze kan regelen
.
Artikel 129 van Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed verbood daarom de uitgifte
van dit soort documenten om de eigenaar van een onroerend goed te dwingen
zijn deel van de grond af te bakenen en een eigendomsbewijs met de bijbehorende veiligheidszegels te verkrijgen
, die de overdracht van het onroerend goed mogelijk maken.
De procedure om het
geregistreerde certificaat te corrigeren en om te zetten in een eigendomsbewijs moet echter worden uitgevoerd door een landmeter - zoals
hierboven aangegeven - die verschillende stappen moet doorlopen om de
afmetingen en de locatie van het onroerend goed te normaliseren en zo het bijbehorende eigendomsbewijs te verkrijgen.
Tot slot wil ik vastgoedadviseurs nog adviseren om, alvorens
een woning met deze situatie – of zelfs zonder – te verkopen of te kopen, samen te
werken met een landmeter die zowel de
geregistreerde documenten als de eigendomsbewijzen kan controleren. Alleen een landmeter kan immers
accurate en betrouwbare informatie verstrekken in dit verband.
