Door Melchor Alcántara
Speciaal voor El Inmobiliario
Het debat rond hypotheekrentes in de Dominicaanse Republiek is de sectorale grenzen ontstegen en uitgegroeid tot een macro-economische uitdaging. In een omgeving waar hypotheekrentes schommelen tussen 14,0% en 17,5%, terwijl de spaarrentes rond de 6,6%, raakt de financiële samenhang verstoord, kelderen de vastgoedverkopen, verliezen kopers de mogelijkheid om een lening te krijgen en lopen projectontwikkelaars vertraging op. Het meest verrassende is echter dat banken tegelijkertijd auto's aanbieden met rentes van slechts 7,75%, bijna de helft van wat ze voor een hypotheek vragen. Kan iemand dit verklaren?
Met andere woorden: het financieren van een auto is goedkoper dan het financieren van een huis, wat voor elke serieuze economie een slecht teken is. Hoewel banken hoge hypotheekrentes rechtvaardigen met het argument: "We kunnen de rentes niet verlagen vanwege de operationele kosten", houdt dit argument simpelweg geen stand. Laten we eens kijken waarom:
- De rente die banken aan spaarders betalen is niet hoog.
Financiële certificaten, die wel rente opleveren, vertegenwoordigen slechts een deel van hun deposito's. - Betaalrekeningen – die geen of slechts minimale rente opleveren – vormen een groot deel van het geld dat ze gebruiken voor leningen. Dit betekent dat de werkelijke kosten van die fondsen praktisch nul zijn.
- Als de effectieve depositorente wordt berekend (inclusief spaar- en betaalrekeningen), zijn de financiële kosten van het bankwezen relatief laag. Dit betekent dat het verschil tussen wat banken aan spaarders betalen en wat ze in rekening brengen bij het verstrekken van leningen historisch gezien groot is.
- Paradoxaal genoeg kunnen ze voor voertuigen miljarden peso's uitgeven tegen veel lagere rentes, ook al zijn dit riskantere leningen (hoog wanbetalingspercentage, versnelde waardevermindering van het onderpand en snel waardeverlies van het gegeven onderpand).
Na analyse van deze punten is één conclusie duidelijk: ze kunnen de hypotheekrente verlagen. Ze willen het alleen niet.
In ontwikkelde economieën geldt een ongeschreven maar fundamentele regel: hypotheekrentes liggen doorgaans 30% tot 40% lager dan consumentenleningen. Dit is gemakkelijk te begrijpen, aangezien hypotheekleningen een solide onderpand bieden, een historisch laag wanbetalingspercentage hebben en stabiele activa zijn die duurzame economische groei bevorderen; in tegenstelling tot consumentenleningen, die riskanter zijn, hogere verliezen met zich meebrengen en activa financieren die snel in waarde dalen. Deze logica onderscheidt stabiele economieën van kwetsbare economieën. Maar in de Dominicaanse Republiek is deze volgorde omgekeerd.
Waarom is de logica in de Dominicaanse Republiek op zijn kop gezet?
1. De winst die consumentenleningen banken opleveren is lucratiever.
Persoonlijke leningen, creditcardleningen en consumentenleningen in het algemeen bieden flexibele rentes en kortere terugbetalingstermijnen, wat de winst verhoogt door de afsluitkosten en bemiddelingskosten die inherent zijn aan deze transacties. Dit alles zorgt voor een hoge omloopsnelheid van geld, wat gunstig is voor banken. Dit zijn producten die direct winstgevend zijn. Hypotheken daarentegen zijn langetermijnleningen die een langdurige commitment vereisen. Daarom hebben ze geen prioriteit.
2. Er bestaat geen regelgeving die het handhaven van een evenwicht vereist
Noch de Monetaire Raad, noch de Centrale Bank, noch het Bankentoezicht stelt een technische parameter vast om het verschil tussen hypotheekrente en consumentenleningrente te beperken. Elke bank bepaalt zijn eigen rentetarief alsof het een gangbaar commercieel product betreft waarvan de prijs geen invloed heeft op de macro-economische prestaties.
3. Gebrek aan overheidsbeleid gericht op huisvesting
Landen met een meer georganiseerde economie en een groter bewustzijn van de sociale impact van lage rentes op de woningmarkt beschikken over geavanceerde instrumenten om ervoor te zorgen dat de hypotheekrentes binnen de bandbreedte van de economische groei blijven. Enkele van deze beleidsmaatregelen zijn de volgende:
- Goedkope financieringsprogramma's,
- Staatsgaranties,
- Wettelijke beperkingen op hypotheekmarges,
- Banken die gespecialiseerd zijn in woningfinanciering.
In de Dominicaanse Republiek ontbreken deze factoren.
4. Afwezigheid van een instantie die deze belangrijke economische parameter verdedigt
Hypotheken zijn een van de belangrijkste instrumenten voor economische ontwikkeling. We missen echter een instituut dat ervoor zorgt dat hypotheekrentes voldoen aan een technische standaard die gangbaar is in de westerse wereld.
Het resultaat: consumentenkrediet wordt gesubsidieerd door marktwerking, terwijl hypotheekleningen worden benadeeld.
Wie is verantwoordelijk voor het aanpakken van deze vertekening?
In de Dominicaanse Republiek houdt niemand toezicht op het technische verschil tussen consumentenrente en hypotheekrente, noch op het verschil tussen passieve en actieve rente, belangrijke parameters die in geavanceerde economieën worden beschermd door:
- centrale banken
- huisvestingsbeleid
- gespecialiseerde fondsen
- macroprudentiële regelgeving
Macro-economische gevolgen
a) Daling van de verkoop en reserveringen van onroerend goed
Gezinnen verliezen daardoor de mogelijkheid om in aanmerking te komen.
b) Vertraging in de bouwsector
Minder werkgelegenheid, minder vraag naar materialen.
c) Huurverhogingen
Als kopen onmogelijk is, stijgen de huurprijzen.
d) Achterstand in familievermogen
Gezinnen raken gevangen in een cyclus van consumptie, niet van accumulatie.
e) Druk op de dollar
Invoerkrediet verergert het probleem.
Al deze variabelen hebben een impact op de economie en de vastgoedmarkt, met een verwoestend domino-effect:
- Minder gezinnen komen in aanmerking om een huis te kopen.
- Het verkooppercentage voor nieuwe projecten is verlaagd.
- Terugbetalingen en heronderhandelingen nemen toe.
- Dit zet de huurprijzen onder druk, omdat gezinnen die het zich niet kunnen veroorloven om te kopen, uiteraard moeten huren.
- De bouwsector, een van de grootste banenscheppers van het land, vertraagt.
- De groei van het nationale bbp daalt sterk.
Een zeer belangrijk gegeven om te overwegen is dat een verhoging van slechts één procentpunt van het tarief zich vertaalt in een stijging van 7% tot 10% van de maandelijkse kosten, wat genoeg is om duizenden kopers af te schrikken.
Technische conclusie
Het Dominicaanse financiële systeem handhaaft kunstmatig hoge hypotheekrentes zonder technische rechtvaardiging, met de volgende gevolgen:
- toegang tot huisvesting
- wisselkoersstabiliteit
- het accumulatievermogen van de middenklasse
- de groei van de bouwsector
- de algemene economische dynamiek
- bbp-groei
De Dominicaanse Republiek heeft behoefte aan een terugkeer naar een rationeel hypotheekrentepercentage – idealiter tussen de 7% en 9%– zoals vereist door een volwassen en moderne economie. De bankensector heeft daar ruimte voor. Onze bestaande regelgeving kan deze verandering stimuleren. En het land heeft dit nodig zodat de middenklasse toegang blijft houden tot huisvesting, de bouwsector actief blijft en de economie een solide basis voor groei behoudt. Totdat dit gebeurt, blijven we in een ernstige tegenstrijdigheid: een land waar het goedkoper is om te investeren in wat in waarde daalt dan in wat welvaart creëert.
De inhoud van dit artikel is uitsluitend de verantwoordelijkheid van de auteur.
