Door Melchor Alcántara Damir
Speciaal voor El Inmobiliario
De bouwsector maakt een van de meest uitdagende periodes van de afgelopen jaren door. De recente stopzetting van projecten door het Ministerie van Volkshuisvesting en Bouw (MIVED) heeft grote onrust in de sector veroorzaakt. In slechts enkele dagen tijd zijn vijftien bouwprojecten abrupt stilgelegd, vaak door een eenzijdige beslissing van een inspecteur, zonder dat bedrijven het fundamentele recht krijgen om de fout te herstellen, zich te verdedigen of in beroep te gaan tegen de maatregel.
Deze praktijk is zorgwekkend omdat bedrijven hierdoor volkomen weerloos worden en een klimaat van juridische onzekerheid ontstaat dat onverenigbaar is met investeringen. Geen enkele productieve sector kan overleven als er geen duidelijke mechanismen voor verhaal zijn en als bouwprojecten, met alle investeringen en banen die daarmee gepaard gaan, zonder waarschuwing kunnen worden stilgelegd.
Deze regelgeving wordt nog verergerd door een financiële situatie die de sector lamlegt. De overheid heeft al twee grote bedragen uit de wettelijk verplichte reserves vrijgemaakt, de meest recente bedroeg 81 miljard peso. Deze middelen hebben echter niet geleid tot verlichting voor de sector, aangezien de rentes op hypotheken en projectfinanciering rond de 20% blijven.
Hoe valt het te verklaren dat geld dat kosteloos aan particuliere banken wordt verstrekt, uiteindelijk bijna onbetaalbare leningen voor gezinnen en projectontwikkelaars oplevert? Het antwoord is duidelijk: er is geen goed functionerend systeem om de middelen te kanaliseren. Als het doel is om de bouw te stimuleren en de toegang tot huisvesting te vergroten, zouden deze middelen rechtstreeks via staatsbanken moeten lopen, met werkelijk betaalbare rentes van minder dan 10%. Dat zou pas echt een verschil maken.
Maar het probleem gaat verder dan krediet. De grondstof voor de bouwsector is macro-economische stabiliteit, en op dit gebied is de realiteit steeds zorgwekkender. De nationale munt is snel in waarde gedaald, van 58 naar 64 peso per dollar in slechts enkele maanden. Het begrotingstekort groeit ongecontroleerd, terwijl de overheidsbegroting wordt opgeslokt door lopende uitgaven. Een mogelijke belastinghervorming wordt voorgesteld als oplossing, wat, in ieder geval in de beginfase, een recessiebevorderende maatregel is. Deze combinatie ondermijnt het vertrouwen, drijft de kosten van bouwmaterialen op en beperkt de planning van nieuwe projecten.
Daarbij komt nog een internationale uitdaging die vaak over het hoofd wordt gezien: de concurrentie met andere vastgoedmarkten. Jarenlang vond een groot percentage van de vastgoedtransacties in de Dominicaanse Republiek plaats op buitenlandse markten. We beschikken echter over steeds minder middelen om te concurreren met aantrekkelijke bestemmingen die een modern beleid hebben gevoerd om investeerders aan te trekken.
Een duidelijk voorbeeld is de staat Florida, waar gouverneur Ron DeSantis de onroerendgoedbelasting en de belasting op huurinkomsten heeft afgeschaft, waardoor een zeer concurrerende markt is ontstaan. Ook andere internationale markten bieden extreem lage rentetarieven voor beleggers in onroerend goed. Volgens statistieken heeft een aanzienlijk deel van deze markt een natuurlijke neiging om in de Dominicaanse Republiek te investeren, maar kiest uiteindelijk voor deze bestemmingen vanwege hun relatieve voordelen.
De bouwsector is een van de belangrijkste drijfveren van de Dominicaanse economie. Niets stimuleert de economie meer dan deze sector. Het creëert werkgelegenheid, stimuleert de woningbouw, geeft energie aan diverse productieketens en levert infrastructuur voor de ontwikkeling van het land. De laatste tijd is het zelfs een belangrijke bron van buitenlandse valuta geworden. Geen enkele sector kan echter overleven in een omgeving van willekeurige regelgeving, ontoegankelijke financiering, macro-economische instabiliteit en een verlies aan concurrentievermogen ten opzichte van markten die opereren met een meer strategisch beleid.
Vanuit het Nationaal Observatorium voor de Bouwsector (ONIC) roepen we de autoriteiten op tot bezinning en het bijsturen van hun beleid. Een eerlijk en voorspelbaar regelgevingskader, een werkelijk functionerend financieringssysteem en een economisch beleid dat stabiliteit en internationale concurrentiekracht waarborgt, zijn noodzakelijk. Alleen zo kunnen we de sector in stand houden die, meer dan alleen bakstenen en wapeningsstaal, de vooruitgang van de Dominicaanse Republiek mogelijk maakt.
De auteur is voorzitter van het Nationaal Observatorium voor de Bouwsector (ONIC).
De meningen die in dit artikel worden geuit, zijn uitsluitend de verantwoordelijkheid van de auteur.
