SANTO DOMINGO – Als je aan toerisme denkt in de Dominicaanse Republiek, denk je meteen aan groei, investeringen en economische dynamiek. Het land heeft niet alleen zijn leidende positie in het Caribisch gebied verstevigd, maar blijft ook records breken. Alleen al in 2025 ontving het 11.676.901 bezoekers, waarvan 8.861.169 per vliegtuig en meer dan 2,8 miljoen per cruiseschip, volgens officiële gegevens van het Ministerie van Toerisme.
De cijfers bevestigen de aantrekkingskracht van de bestemming. In het eerste kwartaal van 2025 bereikten gebieden zoals Punta Cana/Bávaro een hotelbezettingsgraad van 89,9%, La Romana/Bayahíbe 88,2% en Puerto Plata 82,8%, wat wijst op een sterke vraag die de bouw van hotels, toeristische woningen en vakantiewoningen blijft stimuleren.
Het succes dat investeerders vandaag de dag aantrekt, verandert echter ook de spelregels. Het wereldwijde toerisme betreedt een fase waarin de winstgevendheid niet langer alleen afhangt van de locatie of het aantal bezoekers, maar van complexere variabelen: klimaatrisico's, operationele kosten, milieudruk, verzekeringen en de transformatie van het luchtvervoer.
De vraag is niet langer welke projecten kapitaal zullen aantrekken, maar welke projecten mogelijk niet langer winstgevend zullen zijn vóór het einde van het decennium.
Een sterke toeristische sector… maar wel kwetsbaarder
Het toerisme in de Dominicaanse Republiek begon 2016 met een recordaantal van 1.155.484 bezoekers in januari, wat aantoont dat de internationale vraag robuust blijft. Deze groei sluit structurele risico's echter niet uit. Sterker nog, internationale organisaties waarschuwen dat klimaatverschijnselen zich beginnen te vertalen in financiële risico's voor de vastgoedmarkt, met gevolgen voor waarderingen, financiering en investeringsbeslissingen.
Daarbij komt nog een factor die steeds vaker in het Caribisch gebied te zien is: sargassum. De enorme ophoping van dit zeewier kan de bezettingsgraad van hotels verlagen, ecosystemen beschadigen en de toeristische sector direct beïnvloeden, waardoor overheden zelfs gedwongen worden regionale strategieën te coördineren om de impact te beperken.
De boodschap voor investeerders is dat het toerisme zal blijven groeien, maar dat niet alle ontwikkelingen daarmee mee zullen groeien.
1. Strandprojecten zonder kustbescherming
Decennialang stond de nabijheid van de zee gelijk aan een onmiddellijke waardestijging van onroerend goed. De OESO adviseert echter om niet te bouwen in gebieden met een hoog klimaatrisico en om deze factoren mee te nemen in plannings- en investeringsbeslissingen. De reden hiervoor is financieel: extreme weersomstandigheden kunnen de waarde van onroerend goed aantasten, kredietverlening verstoren en verliezen veroorzaken die de zekerheid van leningen ondermijnen.
In de praktijk betekent dit dat een hotel aan het strand te maken kan krijgen met versnelde waardevermindering, hogere beveiligingskosten en moeilijkheden bij het verkrijgen van financiering. Wat nu een toplocatie is, kan een minder liquide bezitting worden als de markt het fysieke risico als permanent beschouwt.
2. Gigantische resorts die uitsluitend op prijs concurreren
Grootschalig toerisme zal blijven bestaan, maar het model met grote volumes en lage marges is steeds gevoeliger voor veranderingen in regelgeving en milieu. De OESO benadrukt de noodzaak om investeringen te verschuiven van koolstofintensieve of risicovolle gebouwen naar veerkrachtige, emissiearme activa.
Deze verschuiving brengt hogere technologische, energie- en operationele eisen met zich mee. Projecten die zich niet aanpassen, kunnen te maken krijgen met stijgende kosten, juist nu de markt duurzaamheid als norm stelt. Met andere woorden, prijs zal niet langer de enige concurrentiefactor zijn; milieuefficiëntie en aanpassingsvermogen worden cruciale variabelen voor winstgevendheid.
3. Ontwikkelingen die sterk afhankelijk zijn van goedkope vluchten
Klimaatverandering heeft ook gevolgen voor de luchtvaart. Studies van EUROCONTROL waarschuwen dat extremere weersomstandigheden zullen leiden tot meer vertragingen, een hoger brandstofverbruik en een toename van de uitstoot, waardoor de operationele kosten van de sector stijgen.
Voor eilandbestemmingen, waar vliegreizen de belangrijkste manier van bereikbaarheid zijn, kan elke structurele kostenstijging worden doorberekend in de ticketprijzen en de vraag beïnvloeden. Projecten die uitsluitend afhankelijk zijn van grote aantallen internationale passagiers, zouden daardoor kwetsbaarder kunnen worden voor externe schokken die niet langer uitzonderlijk zijn, maar onderdeel uitmaken van het nieuwe klimaatscenario.
4. Complexen met een hoog waterverbruik
De toekomst van vastgoed is verbonden met decarbonisatie en de aanpassing van de gebouwde omgeving aan toenemende fysieke risico's. Dit vormt een directe uitdaging voor projecten die grote hoeveelheden energie of water vereisen: de investeringen die nodig zijn om ze weerbaar te maken, kunnen aanzienlijk toenemen.
Het dilemma is tweeledig: het verminderen van emissies en het aanpassen van de infrastructuur. Dit dwingt ontwikkelaars om vanaf de ontwerpfase rekening te houden met veerkracht als ze de prestaties van hun activa willen beschermen.
5. Projecten in bestemmingen met een verzadigde infrastructuur
Klimaatrisico's treffen niet alleen gebouwen; ze werken ook door via macro-economische kanalen zoals groei, productiviteit en inflatie, die de prestaties van het gehele vastgoedecosysteem kunnen beïnvloeden. Wanneer de stedelijke infrastructuur – transport, basisvoorzieningen, planning – de groei niet kan bijbenen, voelen bezoekers dit en, indirect, de concurrentiepositie van de bestemming. Dit bevestigt een belangrijk inzicht voor investeerders: de winstgevendheid van toerisme hangt evenzeer af van het project zelf als van de omgeving.
6. Activa die blootgesteld zijn aan natuurrampen zonder adequate financiële dekking
De verzekeringsmarkt weerspiegelt de omvang van het probleem al. Natuurrampen veroorzaken jaarlijks verliezen van honderden miljarden euro's, waarvan slechts een deel verzekerd is. Dit dwingt bedrijven en huiseigenaren om aanzienlijke schade zelf te dragen. Bovendien zorgt de toename van extreme weersomstandigheden ervoor dat verzekeraars de premies verhogen, de dekking beperken of zich terugtrekken uit risicogebieden, waardoor de dekkingskloof groter wordt.
Een project kan een goede bezettingsgraad behouden, maar als het beveiligen van de infrastructuur te duur wordt, verandert de financiële situatie volledig.
7. Hotels in gebieden met terugkerende sargassum zonder een strategie ter bestrijding ervan
Sargassum is een ecologische en economische bedreiging geworden voor het Caribisch gebied. De ophoping ervan beschadigt ecosystemen, produceert irriterende gassen en ontmoedigt het toerisme, een sector die volgens schattingen van de World Travel & Tourism Council, geciteerd door Reuters, ongeveer 15% van het bbp van de Dominicaanse Republiek vertegenwoordigt.
Wetenschappers waarschuwden zelfs dat de volumes de vorige pieken zouden kunnen verdubbelen, wat de planning zou bemoeilijken en de interesse van investeerders zou verminderen. Voor hotels waarvan het bedrijfsmodel draait om het strand, zou het gebrek aan operationele oplossingen kunnen leiden tot annuleringen, reputatieschade en prijsstijgingen.
De nieuwe maatstaf voor de winstgevendheid van toerisme
Het toerisme in de Dominicaanse Republiek blijft zich profileren als een economische motor – zozeer zelfs dat de World Travel & Tourism Council voorspelt dat de sector bijna 21 miljard dollar zal bijdragen aan de economie van het land, wat overeenkomt met ongeveer 15% van het bbp. Maar de toekomstige winstgevendheid zal niet langer alleen worden afgemeten aan bezettingsgraden of het aantal bezoekers. De markt begint zich te splitsen tussen veerkrachtige en kwetsbare projecten.
De eerste benadering integreert duurzaamheid, risicomanagement en langetermijnplanning. De tweede is afhankelijk van omstandigheden die niet langer gegarandeerd zijn. Vooruitkijkend naar 2030 is het signaal voor investeerders even duidelijk als strategisch: in het toerisme is het simpelweg goed bouwen niet langer voldoende. Het is noodzakelijk om voorbereid te bouwen.
Aanbevolen lectuur:
- Top 10: Toeristische bestemmingen met het grootste vastgoedpotentieel in 2026
- Toerisme in de Dominicaanse Republiek: drie maanden aanhoudende groei en de gevolgen van orkaan Melissa
- In februari zullen meer dan 100 cruiseschepen aankomen in de Dominicaanse Republiek: de logistieke en economische uitdaging van maritiem toerisme
