Door Indhira Desangles
Een commerciële huurovereenkomst is het juridische instrument dat een bedrijfseigenaar en huurder gebruiken om de rechten en voordelen van beide partijen vast te leggen. Dit document moet worden opgesteld door een specialist op dit gebied, aangezien het een juridisch instrument is dat bescherming biedt in geval van wijziging of contractbreuk. Het is daarom belangrijk dat het duidelijk en volledig is. Het moet worden geregistreerd bij een notaris.
Het is belangrijk om te benadrukken dat elke partij haar eigen specifieke doelstellingen en belangen heeft die inherent zijn aan de commerciële activiteiten.
Voor verhuurders is de waardestijging van het onroerend goed op de lange termijn de belangrijkste overweging. Om een huurovereenkomst aan te gaan, moeten ze daarom nauwlettend de staat van het pand en de kwalificaties van de huurder beoordelen. Ze zijn er ook in geïnteresseerd om huurders van topkwaliteit aan te trekken en te behouden, het pand in uitstekende staat te houden, risico's over te dragen aan de huurders via de contractbepalingen en het recht te behouden om het pand terug te vorderen in geval van wanbetaling of faillissement van de huurder.
De meest voorkomende zorgen van huurders hebben betrekking op de vraag of het pand aan hun eisen voldoet, de gunstige locatie, de duur van het verblijf, de grootte, de indeling van de ruimte, de bereikbaarheid voor hun werknemers met het openbaar vervoer, parkeergelegenheid, de nabijheid van leveranciers en klanten, de kosten van renovaties, verhuizing en verbeteringen, evenals de voorzieningen in de buurt, zoals winkelcentra, supermarkten, banken, winkels, universiteiten, woningen, sportscholen, enzovoort.
De zorgen van huurders variëren afhankelijk van het type pand, maar ze zijn grotendeels vergelijkbaar, of het nu gaat om bedrijfsruimte, kantoren, industriële panden of appartementen, en ook ongeacht de grootte. Juist deze zorgen worden gebundeld in een overeenkomst tussen de partijen om clausules te onderhandelen die beide partijen zekerheid bieden.
Wat zijn de essentiële bepalingen in elke commerciële huurovereenkomst?
Het is essentieel dat alle gegevens van de eigenaar, huurder en borgsteller worden vermeld, samen met een beschrijving van het pand, het te betalen huurbedrag en alle kosten en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen.
Er zijn clausules die wellicht voor de hand liggen, zoals de verklaring dat de ruimte in optimale staat verkeert voor verhuur; het is echter de huurder die dit moet bevestigen, zoals in het contract zal worden vastgelegd.
Rechten die worden toegekend wanneer de rechten van de eigenaar en de huurder zijn vastgelegd.
De eigenaar verleent de huurder het recht van bezit en de huurder betaalt huur; dankzij dit contractuele instrument zijn alle mogelijke geschillen die tijdens de looptijd van de overeenkomst kunnen ontstaan, voorzien en opgelost.
De complexiteit ervan varieert afhankelijk van de eisen en behoeften van beide partijen en kan doorgaans 2 tot 50 pagina's omvatten.
Soorten huur:
Absolute Net Lease: De huurder betaalt alle of een deel van de exploitatiekosten.
Hybride lease: beide partijen betalen hun operationele kosten.
Geïndexeerde huur: Hierbij worden huurverhogingen berekend die evenredig zijn gekoppeld aan een vooraf vastgestelde indicator, meestal de consumentenprijsindex (CPI).
Vaste huur: Vaste huurprijs voor de duur van het contract. Geen verhogingen. Meestal uitgedrukt in peso's per vierkante meter.
Trapsgewijze huur: Met gefaseerde verhogingen over de jaren heen, gerelateerd aan belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen, exploitatie en onderhoud van het pand.
Absolute bruto huur: De verhuurder betaalt zijn exploitatiekosten en onderhoudt het pand. De huurder betaalt maandelijks een vast bedrag aan de verhuurder, die op zijn beurt de belastingen, verzekeringen, onderhoud, nutsvoorzieningen, schoonmaak en beveiliging betaalt. Een vaste prijs per vierkante meter wordt apart van de huur in rekening gebracht.
Kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes (CAM): Deze kosten zijn van toepassing op winkelcentra en panden met meerdere huurders en omvatten het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals lobby's, gangen, liften, trappenhuizen, kelders, parkeerterreinen, enzovoort.
Verbeteringen voor huurders: Dit is een economische regeling waarbij verhuurders huurders de middelen bieden om renovaties en verbouwingen uit te voeren aan muren, vloeren, plafonds, elektrische installaties en badkamers, afhankelijk van de behoeften en wensen van de huurder.
Verlenging: Het recht om de huurovereenkomst al dan niet te verlengen en onder welke voorwaarden, zoals procentuele prijsverhogingen.
Uitbreiding: Het recht om, indien beschikbaar, meer ruimte te huren. Deze optie kan zelfs worden toegevoegd aan bestaande huurruimtes, zoals aangrenzende units in hetzelfde gebouw, voor een specifieke periode, tegen marktprijzen of vooraf vastgestelde tarieven.
Vroegtijdige beëindiging: Dit is een herzieningsclausie die de huurder de mogelijkheid biedt de overeenkomst voortijdig te beëindigen, waarbij de datum en de kosten worden gespecificeerd indien de beëindiging noodzakelijk is.
Winkelhuurpercentage: Dit is een extra percentage huur bovenop de basishuur dat aan winkelhuurders wordt betaald, gebaseerd op de jaarlijkse omzet. Dit percentage moet worden betaald aan de eigenaar of de entiteit die het winkelcentrum beheert en promoot.
Gebruikelijke tegemoetkomingen zijn bijvoorbeeld een respijtperiode of gratis huur voor een bepaalde tijd
Verlaagde huurprijs en parkeerplaats inbegrepen, of gratis extra's of inbegrepen upgrades
Het is essentieel dat deze clausules worden opgenomen in het contract dat de partijen zullen ondertekenen, omdat dit het onmogelijk maakt om eerdere afspraken te omzeilen en toekomstige problemen als gevolg van misinterpretaties of onvoorziene informatie voorkomt.
