Door Joan Feliz Valoys
Speciaal voor El Inmobiliario
Als reactie op de toenemende uitdagingen voor de Dominicaanse vastgoedmarkt heeft de Dominicaanse belastingdienst (DGII) de prijsgrens voor de classificatie van sociale huurwoningen verhoogd. Deze aanpassing weerspiegelt de inspanningen van de overheid om zich aan te passen aan de inflatie, de hoge bouwkosten en het groeiende woningtekort, met als doel de toegang van Dominicaanse gezinnen tot fatsoenlijke huisvesting te waarborgen.
De nieuwe limiet zorgt ervoor dat meer projecten in aanmerking komen voor de fiscale voordelen van Wet 189-11, zoals vrijstelling van de ITBIS (btw) en overdrachtsbelasting bij de eerste aankoop. Maar afgezien van de cijfers heeft deze maatregel ingrijpende gevolgen voor zowel projectontwikkelaars als gezinnen die dromen van hun eerste eigen huis.
Betaalbare woningen, een segment in gevaar
Betaalbare huisvesting is de laatste jaren een zeldzaamheid geworden. Volgens cijfers van de Centrale Bank is de index voor directe bouwkosten van woningen (ICDV) tussen 2021 en 2023 met meer dan 16% gestegen, voornamelijk door prijsstijgingen van essentiële materialen zoals cement (dat in sommige perioden met wel 15% is gestegen), staal en beton. Daarnaast zijn de arbeidskosten aanzienlijk gestegen als gevolg van loonaanpassingen en de opgebouwde inflatie.
Hierdoor is het voor projectontwikkelaars steeds moeilijker geworden om hun projecten binnen de door de DGII vastgestelde prijslimieten voor sociale woningbouw te houden. Als gevolg hiervan hebben velen dit segment verlaten om zich te richten op winstgevendere projecten voor hogere inkomensgroepen, waardoor gezinnen met een midden- en laag inkomen minder keuzemogelijkheden op de markt hebben.
Een alarmerend vooruitzicht
Het woningtekort blijft een van de grootste sociale uitdagingen van het land. Volgens een rapport van het Ministerie van Economie, Planning en Ontwikkeling (MEPyD) kampen meer dan 1,2 miljoen Dominicaanse gezinnen met een of ander huisvestingsprobleem. Dit tekort omvat niet alleen een gebrek aan woningen, maar ook de precaire leefomstandigheden van een groot deel van de bevolking.
Volgens de Nationale Huishoudenquête van 2022 (ENHOGAR) koopt ongeveer 74% van de Dominicanen hun woning met een hypotheek. Voor gezinnen met een laag of middeninkomen blijft de toegang tot deze financiering echter beperkt vanwege de hoge rentes en de aanzienlijke kosten vooraf.
Specifieke voordelen van de maatregel
De verhoging van de prijsgrens voor de classificatie van sociale huurwoningen heeft op verschillende vlakken positieve gevolgen:
1. Grotere haalbaarheid voor ontwikkelaars:
• Vastgoedprojecten die voorheen op het punt stonden niet in aanmerking te komen voor belastingvoordelen, hebben nu meer ruimte om zich aan te passen aan de nieuwe prijsklasse. Dit stimuleert ontwikkelaars om te herinvesteren in woningen voor gezinnen met een laag en middeninkomen.
• Door het aanbod van goedkope projecten te vergroten, wordt ook de werkgelegenheid in de bouwsector gestimuleerd, wat een belangrijke motor is van de nationale economie.
2. Betere toegang voor kopers:
• Gezinnen krijgen toegang tot meer woningopties die nu als betaalbaar worden beschouwd, waardoor ze gemakkelijker in aanmerking komen voor stimuleringsmaatregelen zoals de vrijstelling van 3% op overdrachtsbelasting en ITBIS bij de eerste verkoop.
• Deze besparing kan voor kopers tienduizenden peso's bedragen, waardoor de financiële last van het kopen van een huis wordt verlicht.
• Bovendien zullen gezinnen, met meer beschikbare opties, meer mogelijkheden hebben om een woning te vinden die aan hun behoeften en budget voldoet.
Lessen uit de markt: Is deze maatregel voldoende?
Hoewel deze aanpassing een belangrijke stap is, lost ze het probleem van de toegang tot betaalbare woningen niet definitief op. De crisis rond de bouwkosten, de beperkte toegang tot hypotheekleningen en het gebrek aan een meer omvattend beleid blijven belangrijke belemmeringen.
Sommige ontwikkelaars hebben alternatieven voorgesteld die deze maatregel zouden kunnen aanvullen, zoals:
• Gerichte subsidieprogramma's: De overheid zou directe stimulansen kunnen bieden om de kosten van essentiële bouwmaterialen te verlagen, wat zou helpen om de uiteindelijke prijzen van woningen te verlagen.
• Toegankelijker fondsen: Breid het aantal fondsen uit met kleinere projecten en ondersteun ontwikkelaars die in landelijke gebieden werken of met lagere winstmarges te maken hebben.
• Innovatie in de bouw: Stimuleer het gebruik van efficiëntere en duurzamere bouwtechnologieën, zoals modulaire of geprefabriceerde woningen, die de productiekosten kunnen verlagen.
De uitdaging op lange termijn
Betaalbare woningen vormen meer dan alleen een segment van de vastgoedmarkt; ze zijn essentieel voor het welzijn van Dominicaanse gezinnen en voor het bouwen van een rechtvaardigere samenleving. Als de stijgende bouwkosten echter niet structureel worden aangepakt, dreigt deze categorie te verdwijnen, zelfs met periodieke aanpassingen van het prijsplafond.
Het is cruciaal dat de overheid en de private sector samenwerken om ervoor te zorgen dat betaalbare huisvesting een realiteit blijft. Dit omvat niet alleen fiscale maatregelen, maar ook het ontwikkelen van duurzaam verstedelijkingsbeleid dat de toegang tot grond en basisvoorzieningen vergemakkelijkt.
Conclusie
De recente aanpassing van de classificatie van sociale huurwoningen is een strategische reactie op een voortdurend veranderende markt. Hoewel het niet alle problemen oplost, biedt het wel de broodnodige verlichting voor zowel projectontwikkelaars als gezinnen die op zoek zijn naar een fatsoenlijke woning.
Nu de bouwkosten blijven stijgen en het woningtekort aanhoudt, is het essentieel om ambitieuzer beleid te voeren dat niet alleen particuliere investeringen stimuleert, maar ook garandeert dat alle Dominicanen recht hebben op een woning. Want uiteindelijk is een huis niet alleen een plek om te wonen, maar ook de basis voor de ontwikkeling en stabiliteit van duizenden gezinnen in het hele land.
Auteur: Joan Feliz Valoys, MBA, specialist in digitale marketing, operationeel manager bij bouwbedrijf Incaribe met meer dan 10 jaar ervaring in de bouw- en toerismesector.
