Analisis rang undang-undang yang mengawal selia pembrokeran hartanah dan pengiklanan yang mengelirukan
Khas untuk El Inmobiliario
Oleh Ana Bello
Rang undang-undang yang mengawal selia pembrokeran hartanah mewakili kemajuan: ia memprofesionalkan sektor yang memacu sebahagian besar KDNK dan dibelenggu oleh amalan yang tidak teratur. Walau bagaimanapun, adalah wajar untuk meredakan semangat yang dirasai oleh sesetengah pihak bahawa "peguam memerlukan lesen untuk transaksi hartanah": kenyataan ini tidak tepat dan berpunca daripada perkataan yang samar-samar yang mesti diperbetulkan.
Projek itu sendiri tidak termasuk kerja-kerja perundangan. Perkara 3, seksyen 2 dan 3, tidak termasuk nasihat perundangan daripada profesional dan transaksi oleh ejen. Perkara 19 menegaskan semula bahawa penyediaan perkhidmatan perundangan yang berkaitan dengan penggubalan, penyediaan dan rundingan perjanjian pemindahan tidak merupakan perantaraan. Peguam yang menstrukturkan transaksi dan mengesahkan status harta tersebut tidak bertindak sebagai perantara.
Pergeseran timbul dalam perenggan Perkara 19, yang mewajibkan peguam mendaftar sebagai ejen semasa melaksanakan aktiviti yang digariskan dalam Perkara 18: promosi, pengiklanan, pemerolehan pelanggan dan pengurusan permintaan dan penawaran. Masalahnya ialah Perkara 18, perenggan 3, merangkumi "rundingan," istilah yang juga menggambarkan sebahagian daripada nasihat undang-undang. Di sinilah letaknya kekaburan: garis antara menasihati dan menjadi pengantara menjadi kabur.
Eksekutur dan pengkhususan dalam Undang-undang Hartanah dan Pendaftaran menjamin keselamatan undang-undang transaksi; fungsi yang berbeza daripada pembrokeran, yang menyatukan penawaran dan permintaan sebagai pertukaran untuk komisen. Eksekutur tidak menjadikan peguam sebagai broker, dan ia juga tidak memerlukan lesen tambahan; tetapi ijazah itu juga tidak membenarkan mereka memasarkan hartanah orang lain dan mengenakan komisen: apabila mereka bertindak dengan cara ini, mereka secara fungsional bertindak sebagai broker. Penyelesaiannya bukanlah untuk mengecualikan mereka berdasarkan ijazah mereka, tetapi untuk menentukan skop fungsi mereka. Mengenakan lesen untuk peranan penasihat mereka sahaja juga akan melanggar kebebasan perusahaan yang termaktub dalam Perkara 50 Perlembagaan.
Undang-undang perbandingan mengesahkan pandangan ini. Di Amerika Syarikat, pelesenan dikawal selia mengikut negeri: California mengecualikan peguam apabila aktiviti tersebut merupakan sebahagian daripada perkhidmatan undang-undang mereka; Texas mengekalkan pengecualian yang lebih luas. Sepanyol meliberalisasikan pengantaraan dengan Undang-undang Dekri Diraja 4/2000, tetapi sejak 2010 beberapa komuniti autonomi (Catalonia, Valencia, Kepulauan Balearic, dan, sejak 2025, Andalusia) telah mewujudkan pendaftaran mandatori dengan keperluan untuk latihan, insurans dan jaminan. Republik Dominika mengikuti jalan ini; masalahnya bukan terletak pada prinsipnya, tetapi pada perkataannya.
Apa yang tiada dalam rang undang-undang ini? Pertama, definisi yang jelas tentang garisan antara amalan undang-undang dan pengantaraan, yang menyatakan bahawa rundingan sampingan kepada perkhidmatan undang-undang dikecualikan. Kedua, keperluan untuk insurans liabiliti profesional mandatori, yang kini tiada dalam teks. Ketiga, peraturan untuk mendedahkan perwakilan berganda dan konflik kepentingan. Keempat, jam pendidikan berterusan yang khusus. Dan kelima, menyediakan Direktorat Jeneral Pendaftaran, Kawalan dan Pengantaraan Hartanah dengan kebebasan dan sumber sebenar, dengan pendaftaran awam yang boleh diakses.
Pendek kata, objektif projek ini—kepastian undang-undang, ketelusan dan perlindungan pengguna—adalah kukuh. Apa yang diperlukannya ialah teknik perundangan: membezakan antara profesional undang-undang, yang menyediakan perlindungan undang-undang, dan broker, yang bertindak sebagai perantara komersial. Selagi sempadan ini kekal samar-samar, peluang untuk membina rangka kerja yang, jauh daripada mengadu profesion antara satu sama lain, mengintegrasikannya untuk kepentingan pelaburan dan pembeli akan hilang.
Kandungan asalnya diterbitkan dalam isu 15 edisi cetak El Inmobiliario .
Bacaan yang disyorkan:
- Kepastian undang-undang dikenakan terhadap hartanah
- Undang-undang pembrokeran hartanah akan mentakrifkan semula peranan peguam dalam penjualan hartanah di negara ini, kata María Cristina Grullón
- Panduan: Berapakah cukai yang perlu dibayar oleh seseorang apabila membeli, membina atau menyewa hartanah di Republik Dominika?
