Sejak 2 Disember 2025, Peruntukan Teknikal DNRT-DT-2025-001 telah membolehkan pendaftaran sementara hak kontraktual ke atas hartanah. Lima bulan kemudian, pasaran jualan luar pelan terus beroperasi berdasarkan rantaian kontrak persendirian yang tidak pernah dilihat oleh pendaftar
Dalam usaha wajar yang saya jalankan dalam beberapa bulan kebelakangan ini, satu perkara yang tetap telah muncul dengan kekerapan yang sepatutnya tidak lagi mengejutkan: hampir 90% pemaju yang menjual projek luar pelan bukanlah pemilik berdaftar tanah tempat mereka berhasrat untuk membina. Apa yang mereka ada ialah perjanjian jualan awal yang ditandatangani dengan pemilik berdaftar. Dan, dalam kebanyakan kes ini, perjanjian itu pun tidak didaftarkan dengan Pejabat Pendaftaran Tanah.
Kami mahukan pasaran dengan keselamatan perundangan yang mantap, tetapi kami tidak menggunakan alat yang ditawarkan oleh sistem pendaftaran. Direktorat Pendaftaran Hak Milik Kebangsaan telah menerbitkan Peruntukan Teknikal DNRT-DT-2025-001 pada 16 Oktober 2025, mengenai Anotasi Pencegahan, Pendaftaran Sementara dan Anotasi Bermaklumat, yang berkuat kuasa pada 2 Disember tahun yang sama. Peruntukan ini menggabungkan cadangan rasmi yang dikemukakan oleh Lembaga Pengarah Persatuan Ejen dan Syarikat Hartanah (AEI) 2024-2026, yang bertujuan untuk meminimumkan risiko penjualan hartanah luar pelan, memperkukuh keselamatan perundangan pencegahan dan membawa sistem pendaftaran Dominika lebih dekat dengan piawaian bidang kuasa yang diiktiraf di peringkat antarabangsa seperti Dubai. Lima bulan selepas penggubalan rasminya, sektor ini masih belum memasukkan penggunaannya ke dalam operasi harian penjualan luar pelan.
Rangkaian kontrak yang tidak pernah dilihat oleh pihak pendaftaran
Transaksi jualan luar pelan yang biasa bergantung pada tiga pautan kontrak. Yang pertama ialah pemilik berdaftar, satu-satunya yang mempunyai hak harta yang berdaftar dengan Pejabat Pendaftaran Tanah. Yang kedua ialah pemaju, terikat kepada pemilik melalui perjanjian jualan awal yang jarang didaftarkan. Yang ketiga ialah pembeli akhir, terikat kepada pemaju melalui perjanjian jualan awal lain yang juga beroperasi di luar pejabat pendaftaran.
Hasilnya adalah satu rantaian di mana tiada kaitan selepas yang pertama boleh dikuatkuasakan terhadap pihak ketiga. Pembinaan berlaku, promosi dibuat, tempahan dikutip, dan kontrak ansuran ditandatangani pada struktur perundangan yang tidak diiktiraf oleh sistem pendaftaran tanah. Sementara itu, sistem itu sendiri telah memberikan jawapan teknikal.
Apa yang DNRT-DT-2025-001 membenarkan anda lakukan
Perkara 12 peruntukan tersebut membenarkan pendaftaran sementara bagi situasi perundangan yang berkaitan dengan hak hartanah yang timbul daripada perjanjian kontraktual yang dilaksanakan secara sah antara pihak-pihak. Secara praktikalnya, perjanjian jualan awal antara pemilik berdaftar dan pemaju boleh didaftarkan sementara. Dan perjanjian jualan awal antara pemaju dan pembeli akhir juga boleh didaftarkan sementara.
Perkara 17 juga mempertimbangkan penukaran pendaftaran sementara kepada pendaftaran muktamad sebaik sahaja syarat-syarat transaksi dipenuhi. Ini membolehkan hak kontraktual beralih daripada perlindungan berkuat kuasa awal kepada pemilikan penuh tanpa sebarang gangguan dalam proses pendaftaran. Dalam erti kata lain, sistem ini menawarkan perlindungan tambahan yang mengiringi pembeli dari penandatanganan kontrak sehingga penyerahan surat ikatan hak milik individu.
Halangan sebenar bukanlah alatnya, tetapi persetujuannya
Mengapa hampir tiada sesiapa yang menggunakannya? Perkara 13, perenggan I, memerlukan persetujuan nyata daripada pemilik berdaftar untuk pendaftaran sementara yang timbul daripada perjanjian antara pihak-pihak. Itulah kunci untuk memahami kesunyian sektor ini.
Untuk pemaju mendaftarkan perjanjian jualan mereka secara sementara, mereka memerlukan persetujuan pemilik berdaftar. Untuk pembeli akhir mendaftarkan perjanjian jualan mereka, mereka memerlukan persetujuan pemaju. Setiap peringkat membayangkan tahap ketelusan yang tidak semua pemain pasaran sanggup terima: pendedahan awam tentang komitmen kontrak, kebolehkesanan transaksi dan fleksibiliti operasi yang berkurangan.
Alat itu tidak kekurangan. Apa yang kurang ialah keputusan sektoral untuk menggunakannya.
Jangka masa pengawalseliaan yang akan datang
Apa yang kini merupakan pilihan teknikal akan menjadi keperluan kawal selia tidak lama lagi. Rang Undang-Undang Pengantaraan dan Pengiklanan Hartanah, yang telah diluluskan oleh Senat dan sedang menunggu pertimbangan di Dewan Perwakilan, akan menutup jurang struktur di mana sebahagian besar pasaran beroperasi: tiada ejen atau pemaju akan dapat mempromosikan atau menjual projek hartanah yang mereka tidak miliki secara sah, mahupun mewajarkan jualan luar pelan berdasarkan semata-mata perjanjian jualan awal dengan pemilik berdaftar.
Apabila undang-undang itu berkuat kuasa, DNRT-DT-2025-001 tidak lagi menjadi alat pilihan dan tidak digunakan dan akan menjadi pelengkap teknikal penting kepada piawaian pasaran baharu. Kami mahukan pasaran dengan kepastian undang-undang yang teguh, dan apabila undang-undang itu berkuat kuasa, penggunaannya tidak lagi menjadi pilihan.
Apa yang boleh dilakukan oleh setiap pemain pasaran hari ini
Jika anda seorang pembeli atau pelabur: adakah anda memerlukan perjanjian jualan yang anda tandatangani dengan pemaju didaftarkan sementara dengan Pejabat Pendaftaran Hak Milik, atau adakah anda berpuas hati dengan pengesahan notari tandatangan sahaja?
Jika anda seorang ejen hartanah: sebelum mempromosikan projek di luar pelan, adakah anda mengesahkan bahawa pemaju sememangnya pemilik berdaftar tanah tersebut, atau adakah anda menjual tanpa mengetahui rantaian hak yang menjadi asas komisen anda?
Jika anda seorang pemaju: apabila anda membeli tanah tempat anda merancang untuk membina tanpa membayar harganya lagi, adakah anda mendaftarkan janji jualan itu buat sementara waktu untuk melindungi diri anda, atau adakah anda terus bekerja dengan cara lama — tanpa perlindungan yang sama yang anda juga tidak tawarkan kepada pembeli akhir kemudian?
Jika anda seorang peguam hartanah: apabila menasihati pembeli, adakah anda mencadangkan mereka memasukkan klausa nyata yang mewajibkan pemaju untuk bersetuju dengan pendaftaran sementara dengan Pejabat Pendaftaran Tanah? Dan apabila menasihati pemaju, adakah anda mengesyorkan mereka menggunakan klausa ini apabila memperoleh tanah dan memasukkannya sebagai klausa standard dalam kontrak mereka dengan pembeli akhir? Perlindungan ini, jauh daripada menghalang jualan, sebenarnya menggalakkan mereka: ia diterjemahkan kepada perjanjian yang mengikat secara sah iaitu kepercayaan yang tidak lagi diberikan oleh pembeli yang termaklum hari ini tanpa bukti.
Kami mahukan pasaran yang kukuh dan terjamin dari segi undang-undang. Alat ini telah pun diberikan kepada kami. Keputusan untuk menggunakannya tetap di tangan kami.
Bacaan yang disyorkan:
