El Ministerio de Viviendas anunció que los proyectos pueden iniciar obras sin licencia definitiva. La pregunta que nadie está haciendo: ¿qué pasa si algo falla?
Hace unos días, mientras revisaba la nota de prensa del MIVHED publicada en El Inmobilario el 20 de diciembre del 2025 sobre su nuevo procedimiento de inicio de obras, recibí un mensaje de Diana Pimentel, abogada inmobiliaria de Echenique Group con amplia experiencia asesorando desarrolladores. Su pregunta fue directa:
“Reyna, ¿quién responde cuando esto falle?”
No dijo “si falla”. Dijo “cuando falle”.
Porque después de 36 años combinados asesorando transacciones inmobiliarias, ambas sabemos que en este sector, cuando las responsabilidades son difusas, el que paga siempre es el comprador final.
La nueva medida: velocidad vs. claridad
El MIVHED acaba de presentar un procedimiento que permite a proyectos gestionados por Gestores Urbanos e inspeccionados por Supervisores Técnicos Privados iniciar construcción antes de obtener la licencia definitiva, mediante simple notificación al ministerio.
El objetivo declarado: reducir tiempos de espera, descongestionar procesos, dinamizar inversión.
El objetivo logrado: transferir el riesgo del proceso al comprador, sin que este lo sepa.
Porque aquí está la verdad incómoda que Diana y yo discutimos: para el comprador que está apartando su sueño, un proyecto “en proceso de licencia” suena exactamente igual que un proyecto “con licencia aprobada”. Pero legalmente, son universos diferentes.
¿Dónde está el comprador en esta ecuación?
Durante nuestra conversación, Diana planteó el escenario que todo abogado inmobiliario teme:
Proyecto inicia obras bajo este nuevo esquema. Supervisor Técnico Privado da el visto bueno. Gestor Urbano asume responsabilidad. Desarrollador vende apartamentos sobre planos. Comprador entrega sus ahorros de 10 años.
Entonces algo falla: Una irregularidad en la supervisión. Un error en los permisos. Una omisión en las verificaciones. La licencia definitiva revela problemas que nadie detectó a tiempo.
Pregunta simple: ¿A quién llama ese comprador?
¿Al Gestor Urbano que “asumió responsabilidad”? ¿Al Supervisor Técnico que inspeccionó? ¿Al desarrollador que vendió? ¿Al MIVHED que “fiscaliza”? ¿Al agente inmobiliario que intermedió la venta?
La respuesta: A todos. Y a ninguno. Porque cuando la responsabilidad es compartida, nadie responde con claridad.
La seguridad jurídica no se construye al final
Aquí está el principio que ningún profesional del sector puede ignorar: La seguridad jurídica se construye desde que el comprador decide o piensa comprar, no con el último papel firmado.
Cuando un proyecto inicia sin licencia definitiva, aunque tenga supervisión privada, el riesgo no desaparece. Se traslada.Y ese traslado siempre termina en el mismo lugar: el bolsillo y la tranquilidad del comprador final.
El problema de las responsabilidades difusas
Uno de los riesgos más peligrosos de este esquema es la dilución de responsabilidades. El comprador no entiende de Gestores Urbanos ni Supervisores Técnicos Privados. Para él, el proyecto está “aprobado por el gobierno” o no lo está.
Pero la realidad legal es más compleja:
- El Gestor Urbano asume responsabilidad durante la gestión
- El Supervisor Técnico responde por la inspección
- El desarrollador garantiza la ejecución
- El MIVHED fiscaliza posteriormente
- El agente inmobiliario intermedió la venta
¿Ves el problema? Cinco actores, cinco responsabilidades parciales, cero claridad para quien pone el dinero.
Como Diana señaló durante nuestra conversación (y entre ambas sumamos 36 años de experiencia asesorando transacciones): “La experiencia nos demuestra que muchos conflictos inmobiliarios no nacen de la mala fe, sino de vacíos normativos e interpretaciones posteriores. Cuando la regularización se posterga, el riesgo no desaparece: se traslada al comprador«.
Lo que los agentes inmobiliarios deben entender ahora
Si estás vendiendo un proyecto bajo este nuevo esquema, vas a recibir preguntas incómodas de compradores informados (recuerda: el comprador ingenuo se extinguió):
- “¿Quién responde si la licencia definitiva no llega a tiempo?”
- “¿Qué garantías tengo si el supervisor privado cometió un error?”
- “¿Mi escritura se puede registrar sin problemas aunque iniciaron sin licencia?”
¿Puedes responder con claridad, o vas a evadir con frases bonitas?
Porque aquí está la verdad: la IA puede crear tus guiones de marketing, pero cuando el cliente pregunta sobre responsabilidades legales, el cerebro que responde es el tuyo. Y ese no se puede tercerizar.
El acompañamiento legal ya no es opcional. En este nuevo contexto, el mensaje para compradores finales es claro: el acompañamiento legal preventivo no es un lujo, es tu única protección real.
La pregunta “¿quién se responsabiliza?” debe tener respuesta clara antes de firmar una reserva, antes de entregar un anticipo, antes de comprometerte con un proyecto que inició sin licencia definitiva.
Porque como Diana y yo coincidimos: un proyecto puede comenzar rápido, pero solo cuando las responsabilidades están claras desde el inicio, todos duermen tranquilos.
Acelerar sí, pero con reglas cristalinas
Esta medida puede ser una oportunidad para dinamizar el sector. Pero solo si viene acompañada de mecanismos claros de:
- Asignación específica de responsabilidades por etapa
- Protocolos de compensación cuando fallan supervisiones
- Garantías obligatorias para compradores en proyectos con pre-licencias
- Transparencia sobre el estatus real de cada proyecto
Sin estos elementos, estamos acelerando procesos mientras dejamos a los compradores más vulnerables que antes.
Tu decisión como profesional
Si eres agente inmobiliario, desarrollador o inversionista, este nuevo procedimiento te plantea una pregunta fundamental:
¿Vas a usar esta medida para vender más rápido, o para construir con más responsabilidad?
Porque en el sector inmobiliario hay una verdad que no admite atajos: puedes cerrar ventas rápido hoy, pero si las responsabilidades no están claras, los problemas te perseguirán mañana.
Pregúntate ahora mismo: Si un cliente te pregunta “¿quién responde si algo falla en este proyecto que inició sin licencia definitiva?”, ¿puedes darle nombres, documentos y garantías específicas?
Si tu respuesta es vaga, es momento de buscar asesoría legal seria. Tu credibilidad profesional depende de respuestas claras, no de evasivas elegantes.
Porque recuerda: la seguridad jurídica se construye desde que el comprador decide o piensa comprar, no con el último papel firmado. Y cuando falla, el que paga siempre es el comprador final.
