도미니카 공화국의 부동산 시장은 일반적으로 건축 허가, 판매량, 가격, 금리 또는 재고량을 살펴보고 주택 수요의 변동을 예측하려고 하지만, 더 느리게 변화하고 바로 그 이유 때문에 더욱 결정적인 변수가 될 수 있는 것이 하나 있습니다. 바로 인구 구조입니다
산토도밍고 – 새로운 1950-2100년 국가 인구 추정 및 전망 자료 에 따르면, 도미니카 공화국의 인구는 향후 수십 년 동안 계속 증가할 뿐만 아니라, 연령 구성, 출산율 및 기대 수명 측면에서도 상당한 변화를 겪을 것으로 나타났습니다.
부동산 부문에서 중요한 결론은 단순히 "주택이 필요한 사람이 더 많아질 것"이라는 것이 아닙니다. 가장 중요한 사실은 도미니카 공화국 국민의 주택 수요 자체가 변화하고 있다는 점입니다.
ONE의 새로운 예측에 따르면, 도미니카 공화국의 인구는 2026년에 약 11,087,418명에 달할 것으로 예상되며, 향후 수십 년 동안 점차 느려지겠지만 계속해서 증가하여 2073년 1월 1일에 최대치인 13,476,248명에 이를 것으로 전망됩니다.
그때부터 인구는 점차 감소하기 시작할 것이다.
ONE은 2074년 초에 해당 국가의 인구가 13,474,575명에 이를 것으로 예측합니다. 2080년에는 약 1342만 명, 2090년에는 1318만 명, 그리고 2100년에는 약 1277만 명이 될 것으로 전망합니다.
이 데이터는 해당 부문에 직접적인 해석을 제시합니다. 인구 증가는 사라지지 않겠지만, 무한한 성장의 이야기는 더 이상 통하지 않게 되었으며, 이는 우리가 장기적인 관점에서 부동산 개발을 고려해야 함을 의미합니다.
오늘 설계된 프로젝트는 수십 년 동안 시장에 남아 있을 수 있지만, 2040년, 2050년 또는 2060년에 그곳에 거주할 인구 구성은 현재와는 다를 것입니다.
가장 중요한 변화: 인구 고령화
ONE에 따르면 도미니카 공화국 국민의 평균 연령은 1950년 21.6세에서 2026년 약 32.65세로 상승했으며, 향후 수십 년 동안 계속해서 증가할 것으로 예상됩니다.
이 기관은 2044년에 처음으로 60세 이상 인구가 15세 미만 아동 인구를 넘어설 것으로 예측합니다. 2050년에는 15세 미만 아동 100명당 노인이 약 123명에 달할 것이며, 세기 후반에도 계속해서 증가할 것으로 전망합니다.
이러한 변화는 주택 시장에 중요한 의미를 갖는데, 고령화 사회가 요구하는 부동산 상품이 젊은 층이 주를 이루는 사회와 정확히 동일하지 않기 때문입니다.
접근성, 의료 서비스 접근성, 이동성, 안전, 건물 유지 관리, 그리고 자동차에 대한 의존도를 줄여 생활할 수 있는 가능성이 더욱 중요해집니다.
이는 젊은 가족을 위한 주택이 사라진다는 의미가 아닙니다. 시장이 서로 다른 요구를 가진 세대들의 요구를 동시에 충족시켜야 한다는 것을 의미합니다.
ONE이 지적한 또 다른 변화는 출산율입니다. 전 세계 출산율은 1950년 여성 1인당 7.57명에서 2026년 1.97명으로 감소하여 인구 대체 수준 이하로 떨어졌으며, 2050년에는 여성 1인당 약 1.70명으로 예상됩니다.
이러한 추세는 주택 시장에 잠재적으로 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 미래 수요 증가는 단순히 인구에 주택 수를 곱하는 것만으로는 분석할 수 없으며, 각 가구의 구성원 수 또한 중요합니다.
2022년 전국 인구·주택 센서스 자료에 따르면 도미니카 공화국 가구의 평균 규모가 이미 감소한 것으로 나타났습니다. 국가통계청(ONE)은 3,726,936가구를 집계했으며, 평균 가구원 수가 2005년 3.8명에서 2022년 2.9명으로 감소한 것으로 추산했습니다.
이는 부동산 부문에 흥미로운 역설을 제시합니다. 즉, 인구 증가 속도가 느려지더라도 가구당 거주 인원수가 계속 감소한다면 주택에 대한 상당한 수요를 창출할 수 있다는 것입니다.
다시 말해, 도미니카 공화국 이민자가 몇 명이나 될 것인지 묻는 것만으로는 충분하지 않습니다. 그 이민자들이 몇 가구를 형성할 것인지도 물어야 합니다.
도시와 시골의 차이점
현재 주택 재고 현황을 살펴보는 것은 시장이 앞으로 어떻게 발전할지 이해하는 데에도 도움이 됩니다.
2022년 제10차 인구조사 주택 구조 특성 제1권에 따르면, 전국에는 3,694,060채의 거주 중인 개인 주택이 있으며, 그중 단독주택이 66.1%, 아파트가 18.4%인 681,247채를 차지합니다.
하지만 지역별 차이는 상당합니다. 도시 지역에서는 아파트가 전체 개인 주택 거주 면적의 23.2%를 차지하는 반면, 농촌 지역에서는 그 비율이 5.9%에 불과합니다.
도시화, 가구 규모 축소, 연령 구조 변화가 결합되어 특정 시장에서는 아파트, 소형 주택, 노인을 위한 접근성 좋은 주택, 복합 용도 프로젝트, 서비스 시설 인접 개발 등 더욱 다양한 유형의 주택이 등장할 수 있습니다.
다음으로 살펴볼 부분은 지리학이며, 특히 주목해야 할 중요한 점이 있습니다.
ONE에서 제시한 예측은 국가적인 차원의 것으로 인구 변화의 방향을 파악하는 데 도움이 되지만, 향후 주택 수요가 어느 지역에 집중될지에 대한 질문에는 아직 답을 제시하지 못합니다.
ONE 자체는 2026년과 2027년 동안 지방 인구, 경제활동인구 및 가구 수에 대한 추정 및 예측을 진전시킬 계획이라고 명시하고 있습니다. 이러한 작업을 통해 지역 및 부문별 계획을 더욱 정교하게 수립할 수 있을 것입니다.
부동산 시장에 있어서 이번 발표될 데이터는 특히 중요할 것입니다. 도미니카 공화국의 인구가 2026년 약 1,110만 명에서 2073년 최대 약 1,350만 명으로 증가할 것이라는 예측과는 달리, 그 증가세가 어느 주, 시, 도시 지역에 집중될지는 전혀 다른 문제이기 때문입니다.
그곳에서 해당 분야가 토지, 인프라, 주택 및 서비스를 예측하는 데 필요한 몇 가지 해답을 찾을 수 있을 것입니다.
미래의 집
ONE의 자료는 도미니카 공화국의 부동산 논의가 진화해야 할 필요성을 시사합니다. 20세기에서 21세기로 넘어오면서 주택 관련 논의는 주택 부족과 신규 주택 건설의 필요성에 지나치게 집중되었는데, 이는 여전히 해결해야 할 과제이기 때문입니다.
하지만 새로운 인구 통계학적 예측은 또 다른 차원을 추가합니다. 즉, 자녀 수는 줄고 노인 인구는 늘어나며 가구 규모는 작아지고 평균 수명은 상당히 길어질 인구에 맞춰 공급을 조정 해야 한다는 것입니다
ONE의 추산에 따르면 2026년 출생 시 기대 수명은 75.76세에서 2050년에는 81.63세로 증가하고 이후에도 계속 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 부동산 시장이 분석해야 할 중요한 질문들을 제기하며, 이러한 질문들은 단순히 평방미터당 가격만으로는 답할 수 없습니다
- 고령화 사회를 고려하여 주택이 건설되고 있습니까?
- 새로운 프로젝트에는 충분한 접근성이 고려되어 있습니까?
- 해당 주택은 병원, 보건소, 교통, 상업 및 서비스 시설과 어떤 위치에 자리 잡을 예정인가요?
- 소규모 가구가 증가함에 따라 공급은 계속해서 상대적으로 대가족 단위에 집중될까요?
- 노동 시장에 진입하는 새로운 세대를 위한 저렴한 주택이 충분히 확보될까요?
새로운 기회
인구 구조 변화는 시장에 명백한 압력으로 작용하기 전에 이를 파악할 수 있는 개발자들에게는 기회가 될 수도 있습니다.
인구는 계속 증가하지만 출산율은 낮아지고 평균 수명은 길어지는 상황에서는 주택의 질, 위치, 그리고 삶의 여러 단계에 맞춘 적합성이 점점 더 중요해질 수 있습니다.
ONE 자체는 이러한 예측이 미래 수요를 예측하고, 자원을 배분하며, 각 지역의 인구 통계학적 단계에 따라 차별화된 정책을 설계하는 도구임을 강조합니다.
미래 주택 수요는 단순히 국가 인구 규모에 의해서만 결정되는 것이 아니라, 그 인구가 누구이며, 어떻게 가구를 구성하고, 어디에 거주할 것인지에 따라 달라질 것입니다. 이러한 정보를 바탕으로 우리는 국가적 현황을 넘어 지역별 미래 수요를 예측하는 지도를 작성할 수 있을 것입니다.
출처: 국가통계청(ONE), 1950-2100년 국가인구추정 및 전망; ONE, 2022년 제10차 국가인구주택센서스, 소책자 I. 도미니카공화국 주택의 구조적 특성; ONE, 2005-2022년 도미니카공화국 가구 현황; ONE, 2026년 배포 일정.
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