Di Massiel Martínez
Speciale per El Inmobiliario
Comprare e vendere immobili nella Repubblica Dominicana sono processi che, pur sembrando
semplici, non dovrebbero in nessun caso essere effettuati senza la guida di un
vero consulente immobiliare o di un esperto del settore.
Nei miei anni di esperienza come consulente immobiliare e avvocato nel settore immobiliare, è stato
sorprendente constatare quante persone, al momento della vendita di un immobile,
conservino ancora i titoli di proprietà con il documento precedente a quello utilizzato dalla Legge 108-05, nonché
titoli denominati "Certificato Annotato" o "Lettere di Certificato".
Il Certificato Annotato o Lettera di Certificato è il documento rilasciato dal Registro Immobiliare
che, pur non avendo una propria denominazione catastale o un piano di rilevamento individuale debitamente approvato
, certifica l'esistenza di un diritto di proprietà su una porzione
di un immobile, come stabilito dall'articolo 2 del Regolamento per il Controllo e la Riduzione dei
Certificati Annotati.
È importante notare che la vendita di un immobile con questo tipo di documento comporta
il rischio di acquistarlo o venderlo in modo errato, poiché
questi documenti non indicano con precisione la posizione e le dimensioni,
descrivendo solo unità di superficie. Si tratta di porzioni dipendenti dalla
designazione catastale o dall'identificativo univoco del lotto da cui proviene il certificato e,
poiché non sono rappresentate su una mappa, la loro posizione esatta non può essere rivelata. Questo è
l'opposto di quanto si trova in un certificato di proprietà.
Nella mia esperienza, molti venditori sono restii a seguire la procedura corretta per
localizzare e misurare con precisione un immobile tramite un geometra, a causa dei
costi associati. Tuttavia, l'atto di compravendita immobiliare deve
sempre essere regolato da norme di legge, a tutela della sicurezza giuridica di entrambe
le parti coinvolte, garantendo che il venditore possa vendere correttamente e che l'acquirente possa trasferire la proprietà in modo appropriato
.
Pertanto, l'articolo 129 della legge 108-05 sulla registrazione immobiliare vietava il rilascio
di questo tipo di documento per obbligare il proprietario di qualsiasi immobile a individualizzare
la propria porzione di terreno e ottenere un certificato di proprietà con i relativi sigilli di sicurezza
, che consentono il trasferimento della proprietà immobiliare.
Tuttavia, la procedura mediante la quale il
Certificato Registrato può essere corretto e convertito in Certificato di Proprietà deve essere effettuata tramite un geometra - come
indicato in precedenza - il quale deve espletare diverse fasi per la normalizzazione delle
misurazioni e dell'ubicazione dell'immobile e ottenere così il relativo certificato di proprietà.
Come raccomandazione finale, mi azzarderei ad aggiungere che, prima
di vendere o acquistare un immobile con questa situazione – o anche in assenza di essa – dovrebbero valutare la possibilità
di avvalersi di un geometra in grado di verificare sia i
documenti registrati che i certificati di proprietà, poiché solo un geometra può
fornire informazioni accurate e veritiere a questo riguardo.
