Le questioniche incidono direttamente sul settore delle costruzioni e sul mercato immobiliare sono ripartite tra le commissioni per i lavori pubblici, l'edilizia abitativa, l'habitat e gli edifici, l'industria, il commercio e le zone franche, e la giustizia e i diritti umani.
SANTO DOMINGO. – Il monitoraggio delle pratiche ci permette di separare due ambiti: uno è direttamente correlato all'attività edilizia, alla regolarizzazione degli edifici e alla manutenzione delle infrastrutture.
L'altro settore si occupa di intermediazione immobiliare, condomini, investimenti e garanzie legali delle transazioni immobiliari.
Una regolarizzazione straordinaria
Il progetto che istituisce un regime straordinario, temporaneo e condizionato per la regolarizzazione delle costruzioni, l'adeguamento urbanistico, l'aggiornamento catastale e il collegamento delle registrazioni è una delle iniziative più recenti con un impatto diretto sul settore delle costruzioni.
Il documento reca il numero di fascicolo 01655-2026-PLO-SE ed è stato depositato al Senato il 9 giugno 2026 dal senatore Rafael Barón Duluc Rijo; lo stesso giorno è stato trasmesso alla Commissione permanente dei lavori pubblici.
La proposta affronta congiuntamente quattro questioni: gli edifici che necessitano di regolarizzazione, l'adeguamento della pianificazione urbanistica, l'aggiornamento del catasto e il collegamento tra le informazioni catastali e quelle del registro immobiliare.
Per sua natura, il progetto non si limita al rilascio di un permesso di costruzione, ma il suo ambito di applicazione riguarda anche lo stato documentale degli immobili e, pertanto, la possibilità di collegare formalmente un edificio esistente alle corrispondenti informazioni catastali e di registro.
Il disegno di legge è ancora nelle sue fasi iniziali e i registri pubblici del Senato, disponibili per seguire l'iniziativa, mostrano la sua presentazione e il suo invio alla commissione, ma non una relazione della Commissione Lavori Pubblici né l'approvazione in prima lettura.
Si tratta inoltre di uno degli aspetti da tenere sotto controllo, poiché potrebbe avere conseguenze su un'ampia gamma di costruzioni esistenti non del tutto conformi ai requisiti urbanistici, catastali o di registrazione.
Tuttavia, questo progetto non deve essere confuso con la Legge 368-22 sulla pianificazione territoriale, l'uso del suolo e gli insediamenti umani, già in vigore e i cui regolamenti sono stati successivamente approvati. L'iniziativa di regolarizzazione ha un obiettivo diverso: istituire un regime straordinario per le situazioni esistenti.
Manutenzione degli edifici statali ogni dieci anni
Un altro disegno di legge direttamente correlato alle infrastrutture esistenti è attualmente in esame alla Camera dei Deputati. Si tratta del disegno di legge sulla manutenzione decennale delle infrastrutture degli edifici statali, registrato con il numero 05423-2024-2028-CD.
È stato depositato il 17 marzo 2026 dalla deputata Elvira Corporán de los Santos de Lebrón e il giorno successivo è stato preso in considerazione dalla Plenaria e trasmesso alla Commissione permanente per l'edilizia abitativa, l'habitat e gli edifici.
La Commissione lo ha inserito nel suo ordine del giorno l'8 aprile, insieme al progetto di modernizzazione del regime di proprietà dei condomini e ad altre iniziative relative agli edifici.
Il progetto stabilisce un obbligo di manutenzione periodica per gli edifici statali e il suo interesse per il settore delle costruzioni risiede nello spostamento dell'attenzione dalle nuove costruzioni alla conservazione delle infrastrutture esistenti.
Secondo gli ultimi documenti pubblici, l'iniziativa non era ancora stata presentata al consiglio comunale per la prima lettura. Il suo stato attuale è: in fase di esame da parte della Commissione permanente per l'edilizia abitativa, l'habitat e gli edifici.
I condomini in programma per le costruzioni
Sebbene il progetto condominiale appartenga chiaramente al mercato immobiliare, la sua collocazione all'interno del distretto della Commissione per l'edilizia abitativa, l'habitat e le costruzioni gli conferisce una dimensione costruttiva.
Il disegno di legge complessivo per la modernizzazione e la regolamentazione del regime di proprietà condominiale della Repubblica Dominicana è stato inizialmente depositato il 10 giugno 2025, con il numero di protocollo 04357-2024-2028-CD.
La Camera di Commercio ha preso in esame la proposta il 18 giugno 2025 e l'ha trasmessa alla Commissione permanente per l'edilizia abitativa, l'habitat e gli edifici.
La sua importanza per l'edilizia e il mercato immobiliare risiede nel fatto che il regime di proprietà condominiale influenza l'organizzazione degli edifici soggetti a tale regime, i diritti sulle aree comuni e il rapporto tra proprietari e amministrazione.
L'iniziativa è stata successivamente ripresentata il 12 marzo 2026, con il numero di fascicolo 05386-2024-2028-CD, mantenendo il fascicolo precedente come riferimento, e questa nuova versione è stata rinviata allo stesso comitato.
L'8 aprile 2026, la Commissione per l'edilizia abitativa, l'habitat e le costruzioni ha espressamente incluso il fascicolo 05386 tra le iniziative che doveva esaminare.
La documentazione disponibile mostra, pertanto, due fascicoli successivi relativi alla stessa linea legislativa, non due progetti distinti, e la questione è attualmente al vaglio della commissione competente.
L'intermediazione immobiliare, il settore che ha fatto più progressi
Nel gennaio 2026, sono stati presentati al Senato tre progetti di legge, con formulazioni diverse, volti a regolamentare l'intermediazione immobiliare:
- 01305-2026-PLO-SE, di Félix Ramón Bautista Rosario, depositato il 20 gennaio;
- 01327-2026-PLO-SE, di Eduard Alexis Espiritusanto Castillo, depositato il 28 gennaio;
- 01334-2026-PLO-SE, di Rafael Barón Duluc Rijo, depositato il 29 gennaio.
Attualmente, questa è la normativa immobiliare con la storia legislativa più lunga, ma la relazione della Commissione permanente per l'industria, il commercio e le zone franche ha unificato le tre iniziative, stabilendo la 01334-2026 come base, poiché ha ritenuto che essa comprendesse lo scopo delle altre due.
Tutte e tre le proposte hanno anche dei precedenti. Nel 2025, Félix Bautista presentò il fascicolo 00426-2025-PLO-SE; Eduard Espiritusanto, 00424-2025-PLO-SE; e Rafael Barón Duluc, 00620-2025-PLO-SE. Tutte e tre le iniziative scaddero nello stesso anno e furono successivamente ripresentate nel 2026.
Il disegno di legge mira a regolamentare l'intermediazione immobiliare e la pubblicità ingannevole, e istituisce il Ministero dell'Edilizia abitativa, dell'Abitazione e delle Costruzioni quale organo di controllo per tale attività, creando meccanismi per la registrazione, il controllo e la supervisione degli agenti e delle agenzie immobiliari.
In altre parole, il dibattito legislativo sulla regolamentazione degli intermediari immobiliari non è iniziato nel 2026. I tre legislatori avevano presentato proposte simili e le avevano ripresentate, sebbene la Commissione avesse compiuto progressi nell'unificazione del testo nel corso del 2025 e risulti documentato che a settembre di quell'anno stesse già lavorando sugli articoli da 22 a 56.
A novembre, ha riferito di aver unificato le tre proposte e che avrebbe continuato la revisione con la Direzione tecnica per la revisione legislativa.
Il 21 aprile 2026, la Commissione ha pubblicato un rapporto favorevole con alcune modifiche e ha formalmente unificato i tre fascicoli sulla base del documento 01334; lo stesso giorno, il rapporto è stato letto dalla Plenaria.
Il 23 aprile, il Senato ha approvato l'iniziativa in prima lettura, e successivamente è stata approvata anche in seconda lettura. Il passo successivo è stato il suo invio alla Camera dei Deputati.
Stato attuale: il Senato ha esaurito i fondi; il disegno di legge è stato inviato alla Camera dei Deputati per proseguire l'iter legislativo.
Condomini: una riforma ancora in discussione in commissione
Il progetto condominiale ha un duplice significato: dal punto di vista costruttivo, incide sulla regolamentazione degli edifici soggetti al regime di proprietà orizzontale.
Dal punto di vista immobiliare, incide direttamente sulla proprietà, l'amministrazione e l'utilizzo delle unità abitative e delle aree comuni.
La prima versione, file 04357-2024-2028-CD, è stata depositata il 10 giugno 2025 e inviata alla Commissione per l'edilizia abitativa, l'habitat e le costruzioni il 18 giugno.
L'anno successivo è stato ripresentato con il numero 05386-2024-2028-CD, depositato il 12 marzo 2026 e la Commissione lo ha espressamente incluso nella sua agenda di lavoro dell'8 aprile 2026.
Attualmente, il progetto è al vaglio della Commissione permanente per l'edilizia abitativa, l'habitat e gli edifici, quindi si tratta di uno dei progetti immobiliari che potrebbero subire modifiche sostanziali prima di essere discussi in plenaria.
promozione degli investimenti
Il disegno di legge per la promozione degli investimenti nella Repubblica Dominicana ha una storia ancora più lunga. L'iniziativa originale fu presentata da Alexis Victoria Yeb nel 2024.
La proposta di legge è stata presentata al Senato il 28 febbraio 2024, approvata dalla stessa camera il 25 giugno e trasmessa alla Camera dei Deputati l'8 luglio 2024, ma il fascicolo è poi scaduto.
L'iniziativa è stata ripresentata al Senato nel 2026 con il fascicolo 01396-2026-PLO-SE, depositato il 19 febbraio 2026. Il Senato l'ha presa in esame e l'ha inviata alla commissione competente il 4 marzo.
Il documento stabilisce un quadro giuridico per gli investimenti nazionali ed esteri e definisce i diritti e gli obblighi degli investitori.
La Commissione per l'industria, il commercio e le zone di libero scambio ha concordato di presentare la sua relazione il 12 maggio, e questa è stata effettivamente letta il 13 maggio. Il Senato ha approvato l'iniziativa in prima lettura e poi anche in seconda lettura.
Il suo rapporto con il mercato immobiliare non è esclusivo, poiché il progetto ha una portata trasversale sugli investimenti, motivo per cui non dovrebbe essere presentato come una "legge immobiliare".
Ma rientra sicuramente tra le priorità del settore immobiliare: le norme generali sugli investimenti, la certezza del diritto e i diritti degli investitori possono influenzare le decisioni di capitale, che a loro volta incidono sullo sviluppo immobiliare. Stato attuale: approvato dal Senato e in attesa di approvazione alla Camera dei Deputati, che lo considera valido, non scaduto.
Espropriazione di beni immobili
Esiste anche un'iniziativa meno visibile, ma di grande importanza per proprietari e costruttori: il Progetto di Legge Organica sull'Espropriazione di Beni Immobiliari mediante Dichiarazione di Pubblica Utilità o Interesse Sociale.
Il fascicolo 01299-2026-PLO-SE è stato presentato il 19 gennaio 2026 dal senatore Félix Ramón Bautista Rosario e inviato alla Commissione permanente per la giustizia e i diritti umani.
L'iniziativa mira a istituire un regime organico per l'espropriazione di beni immobili in presenza di una dichiarazione di pubblica utilità o di interesse sociale.
Non si tratta di una legge immobiliare in senso commerciale, ma tocca direttamente un elemento centrale del mercato fondiario: le condizioni in base alle quali lo Stato può acquisire forzatamente un immobile e la procedura che deve essere seguita.
Il dossier non figura tra i progetti giunti alla fase plenaria, stando alle fonti consultate, ed è attualmente oggetto di studio in commissione.
La mappa lasciata dal congresso
Suddividendo le iniziative per argomento, il quadro risulta più chiaro.
Costruzione
1. Regolarizzazione delle costruzioni, adeguamento della pianificazione urbanistica, aggiornamento catastale e collegamento delle registrazioni
Scadenza 01655-2026-SLO-SE
Depositato il 9 giugno 2026.
Stato: in commissione Lavori Pubblici.
2. Manutenzione degli edifici statali ogni 10 anni
Scadenza 05423-2024-2028-CD
Depositato il 17 marzo 2026.
Stato: presso la Commissione per l'edilizia abitativa, l'habitat e le costruzioni.
3. Modernizzazione del sistema di proprietà condominiale
File corrente 05386-2024-2028-CD, file precedente 04357-2024-2028-CD.
Primo versamento: 10 giugno 2025.
Reintrodotto: 12 marzo 2026.
Stato: presso la Commissione per l'edilizia abitativa, l'habitat e le costruzioni.
Immobiliare
1. Intermediazione immobiliare e pubblicità ingannevole
Base di scadenza 01334-2026-PLO-SE, accorpata con 01305 e 01327.
Versamenti: 20, 28 e 29 gennaio 2026.
Stato: approvato dal Senato e inviato alla Camera dei Deputati.
2. Regime di proprietà condominiale
Scadenza 05386-2024-2028-CD.
Origine: 10 giugno 2025; reintrodotto il 12 marzo 2026.
Stato: in fase di commissione.
3. promozione degli investimenti
Scadenza attuale: 01396-2026-PLO-SE.
Reintrodotto: 19 febbraio 2026, dopo un percorso iniziato nel 2024.
Stato: approvato dal Senato e dalla Camera dei Deputati.
4. Espropriazione di beni immobili per pubblica utilità o interesse sociale
Scadenza 01299-2026-PLO-SE.
Depositato il 19 gennaio 2026.
Stato attuale: presso la Commissione Giustizia e Diritti Umani.
Il quadro legislativo, pertanto, non rivela un'unica riforma immobiliare in corso. Rivela piuttosto diversi provvedimenti che riguardano diverse parti del mercato: chi può agire da intermediario in una transazione, come viene regolamentata la proprietà condominiale, come vengono tutelati o condizionati gli investimenti, come vengono regolarizzati gli edifici esistenti e in base a quale regime possono essere espropriati gli immobili.
Esiste una differenza importante tra i due programmi: quello immobiliare ha già un disegno di legge approvato dal Senato e ora in discussione alla Camera dei Deputati, mentre nel settore edile le iniziative di regolarizzazione e manutenzione sono ancora in commissione.
Spetta ai legislatori decidere quali modifiche normative potrebbero essere introdotte sul mercato entro la fine del 2026.
