Di Reyna Echenique,
Speciale per El Inmobiliario
Il settore immobiliare dominicano si trova in una fase critica in cui la necessità di una regolamentazione completa diventa sempre più evidente. Sebbene il mercato stia registrando una crescita notevole, in particolare nelle vendite su progetto e negli immobili in costruzione, la mancanza di un quadro normativo adeguato per queste tipologie di transazioni immobiliari crea delle vulnerabilità che potrebbero minacciarne la stabilità e la credibilità.
L'attuale situazione
del mercato immobiliare dominicano rivela preoccupanti lacune normative. Le vendite su progetto vengono spesso effettuate senza garanzie adeguate, mentre la mancanza di regolamentazione per gli agenti immobiliari consente ai costruttori di operare senza una struttura operativa appropriata. Questa situazione ha portato a progetti incompiuti o a progetti che non mantengono le promesse, rendendo gli investitori dominicani all'estero particolarmente vulnerabili.
Il modello di Dubai come punto di riferimento:
l'esperienza internazionale, in particolare il caso di Dubai con la sua Legge n. 13 del 2008 – una legge più recente della nostra – dimostra che è possibile implementare un sistema normativo efficace che tuteli tutte le parti coinvolte. Questo modello prevede la registrazione provvisoria obbligatoria degli immobili in fase di sviluppo, il pagamento di imposte di registrazione, una rigorosa verifica dei permessi prima dell'inizio delle vendite e un sistema di monitoraggio continuo che ha trasformato il suo mercato immobiliare in uno dei più affidabili al mondo.
Verso una professionalizzazione completa:
la trasformazione del settore richiede un approccio multiforme che parta dalla professionalizzazione di tutti i suoi attori. Fondamentale è l'istituzione di un sistema di licenze obbligatorio per gli agenti immobiliari, accompagnato da programmi di certificazione e formazione continua. Attualmente, un passo significativo in questa direzione è rappresentato dal progetto di legge, attualmente al vaglio del Congresso, per la regolamentazione dei servizi immobiliari e dei contratti di intermediazione, un'iniziativa attesa con impazienza dal settore e di cui si chiede urgentemente l'approvazione, in quanto istituirebbe un quadro giuridico chiaro per l'intermediazione immobiliare. L'iscrizione ufficiale al registro degli agenti e degli sviluppatori consentirebbe il mantenimento di elevati standard etici e professionali, garantendo la qualità del servizio in tutto il settore.
Garanzie finanziarie e trasparenza:
la protezione degli investimenti deve basarsi su solidi meccanismi finanziari. L'implementazione di conti di deposito a garanzia obbligatori e il controllo delle erogazioni in base al raggiungimento di determinate tappe costruttive sono strumenti fondamentali. I trust immobiliari, opportunamente vigilati per garantirne l'efficienza,
possono fornire un ulteriore livello di sicurezza per tutte le parti interessate.
La standardizzazione dei contratti e delle procedure emerge come un altro pilastro fondamentale.
La creazione di contratti unici e standardizzati per le vendite su progetto, supervisionati dall'Agenzia per la Tutela dei Consumatori (ProConsumidor), garantirebbe trasparenza ed equità nelle transazioni. Questi contratti dovrebbero includere informazioni dettagliate sui progetti e stabilire scadenze di consegna chiare e vincolanti.
Certificazione e autoregolamentazione:
il settore necessita di un sistema di certificazione che verifichi la
fattibilità tecnica e finanziaria dei progetti prima del loro avvio. Questo processo dovrebbe includere
il monitoraggio continuo dell'avanzamento dei lavori e il rispetto delle normative vigenti. La partecipazione attiva di associazioni come AEI e ACOPROVI a questi processi rafforzerebbe l'autoregolamentazione del settore.
Benefici e implementazione:
I vantaggi di un solido quadro normativo sono numerosi. Per gli acquirenti, rappresenta una maggiore sicurezza per i loro investimenti e una garanzia di conformità. Il settore beneficerebbe di una maggiore fiducia e di servizi più professionali, mentre l'economia nazionale acquisirebbe stabilità e diventerebbe più attraente per gli investimenti esteri. L'implementazione di queste misure richiede un approccio graduale in tre fasi principali. In primo luogo, la modifica del quadro giuridico, inclusa la Legge 108-05, per istituire la registrazione provvisoria e definire procedure chiare. In secondo luogo, lo sviluppo
delle infrastrutture necessarie, come piattaforme di registrazione digitali e sistemi di monitoraggio.
Infine, un periodo di formazione e adattamento per consentire alle parti interessate del settore di adeguarsi ai nuovi requisiti.
Verso un futuro più sicuro:
regolamentare il settore immobiliare non è un'opzione, ma una necessità impellente. Le misure proposte, ispirate a modelli di successo come quello di Dubai, mirano a costruire un mercato più trasparente, sicuro e professionale. È il momento di agire, prima che i rischi attuali si trasformino in una crisi che mini la fiducia nel settore.
Grazie a un solido quadro normativo, il settore immobiliare può continuare a essere un motore di crescita economica e sviluppo sociale per la Repubblica Dominicana, garantendo la tutela sia degli investitori locali che di quelli stranieri.
Questo articolo fa parte della serie 'Buone pratiche nel settore immobiliare nella Repubblica Dominicana'.
L'autore è un avvocato specializzato in diritto immobiliare, imprenditore immobiliare e CEO di Echenique Group, Segretario del Consiglio di Amministrazione di AEI 2024-2026, e agente immobiliare specializzato nel settore immobiliare dominicano e internazionale.
