Questa è la prima volta che un pacchetto di misure fiscali dominicane interviene in modo coordinato nell'intero ciclo di finanziamento immobiliare: dall'offerta del venditore al finanziamento, dal costo del credito alla formalizzazione legale del progetto, fino al trasferimento della proprietà
SANTO DOMINGO. – Il processo di acquisto di una casa tramite finanziamento bancario nella Repubblica Dominicana comporta, in momenti diversi, almeno cinque oneri fiscali, che il governo propone di modificare simultaneamente nel piano anticrisi inviato al Congresso Nazionale l'11 giugno 2026.
Il contesto in cui queste misure vengono attuate non è di contrazione, bensì di espansione, con costi di accesso che il governo definisce anacronistici.
Nella diapositiva 24 della presentazione ufficiale del Ministero delle Finanze e dell'Economia, "Misure per promuovere la crescita economica e mitigare la crisi internazionale", datata 11 giugno 2026, il Governo afferma che "si tratta di tasse insensate che incidono sulla competitività, aumentando inutilmente i costi di formalizzazione", e aggiunge, riguardo al caso specifico dei mutui ipotecari: "la legge che li tassa risale al 1890"
Situazione attuale
Secondo il Rapporto sul credito nel sistema finanziario pubblicato dalla Sovrintendenza delle banche, nel 2025 il portafoglio di mutui ipotecari ha registrato il tasso di crescita più elevato tra tutte le tipologie di finanziamento bancario, con un incremento annuo del 13,2%, raggiungendo un valore di 443.170 milioni di pesos dominicani.
Nell'ambito del portafoglio complessivo del sistema bancario, che ha chiuso l'anno a 2.390 miliardi di pesos dominicani, i mutui ipotecari rappresentavano il 18,5%, consolidandosi come la terza componente più importante del finanziamento bancario nel Paese.
Secondo il rapporto trimestrale sull'andamento del sistema finanziario della Sovrintendenza delle Banche relativo a marzo 2026, il dinamismo si è mantenuto anche nel primo trimestre del 2026, con un portafoglio mutui che ha registrato una crescita dell'11,4% rispetto all'anno precedente.
In tale contesto, il totale delle attività del sistema finanziario ha raggiunto i 4.280 miliardi di pesos dominicani e il tasso di interesse attivo medio ponderato di più banche si è attestato al 13,28% alla fine del primo trimestre del 2026.
Questo dinamismo creditizio coesiste con un deficit abitativo che il Ministero dell'Edilizia e dell'Abitazione, nel Piano decennale per l'edilizia abitativa 2022-2032, ha quantificato in oltre 1,4 milioni di unità, secondo i dati dell'indagine ENHOGAR, di cui il 73% è di natura qualitativa, ovvero abitazioni costruite con materiali scadenti, prive di accesso ai servizi di base o in condizioni di sovraffollamento.
È in questo contesto che il Ministero delle Finanze e dell'Economia ha presentato un pacchetto che, secondo la presentazione ufficiale del Ministro Magín J. Díaz, raggruppa nella stessa categoria le imposte relative ai mutui, alla costituzione di società e alle assicurazioni sulla vita: si tratta di "imposte insensate che incidono sulla competitività, aumentando inutilmente i costi di regolarizzazione"
Il primo punto della catena: l'offerta
Prima che un acquirente firmi un contratto di mutuo, qualcuno deve offrire un immobile sul mercato e l'onere fiscale per il venditore influenza tale decisione. Il piano propone di ridurre l'imposta sulle plusvalenze applicabile alla vendita di immobili dal 25% al 10% quando la transazione è effettuata da persone fisiche. La misura è classificata nel documento del Tesoro sotto la voce semplificazione fiscale.
Secondo la Direzione Generale delle Imposte Interne, l'imposta sulle plusvalenze si applica sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore contabile del bene e deve essere dichiarata nella dichiarazione dei redditi annuale. La riduzione proposta si applica esclusivamente alle persone fisiche, non alle persone giuridiche.
Il secondo punto: il costo del finanziamento
Una volta ottenuto un mutuo ipotecario, l'acquirente è tenuto a pagare una tassa di registrazione ipotecaria. Secondo la DGII Help Community, l'aliquota attuale è del 2% del valore del mutuo, in base all'articolo 8 della legge 173-07 sull'efficienza della riscossione delle imposte.
Le registrazioni sono esenti se effettuate tramite intermediari finanziari e se il valore del mutuo è inferiore a RD$ 2.197.446, importo che viene adeguato annualmente. La DGII ha inoltre chiarito che questo 2% non è deducibile dall'imposta sul reddito.
Il piano propone l'abolizione graduale di questa imposta. La presentazione ufficiale del Tesoro indica che la legge che tassa i mutui risale al 1890 e la classifica come una misura a favore della crescita economica, non come una misura di risanamento fiscale. Il documento non specifica la tempistica o le fasi dell'eliminazione graduale; queste informazioni saranno definite nel testo del disegno di legge e durante il dibattito parlamentare.
Terzo punto: l'assicurazione sulla vita
Nel processo di finanziamento ipotecario, gli istituti bancari richiedono solitamente un'assicurazione sulla vita collegata al prestito, attualmente soggetta all'imposta selettiva sui consumi.
Il piano propone la sua graduale abolizione, una misura che il documento del Tesoro accomuna ai mutui ipotecari e alla costituzione di società sotto la stessa giustificazione: si tratta di oneri che aumentano inutilmente il costo della regolarizzazione.
Il quarto punto: la formalizzazione legale
I progetti di sviluppo immobiliare nella Repubblica Dominicana sono spesso strutturati attraverso trust o società veicolo, strumenti giuridici che richiedono la costituzione di una società e il pagamento della relativa imposta, fissata all'1%.
Il piano propone l'eliminazione immediata di tale imposta, a differenza delle altre misure di questo gruppo, che sono graduali.
Il quinto punto: il trasferimento dei beni immobili
Per i proprietari che desiderano trasferire beni immobili ai propri figli durante la loro vita, l'attuale imposta di successione, la cui legge, come indicato nel documento del Tesoro, risale al 1950, prevede un'aliquota del 25%.
Il piano propone di ridurre l'aliquota al 3% per i trasferimenti tra genitori e figli effettuati durante la loro vita, e il Tesoro classifica questa misura all'interno del blocco di semplificazione fiscale.
Ciò che il piano non cambia
Il documento del Tesoro è esplicito sui limiti del pacchetto: l'imposta sul trasferimento di beni e servizi industrializzati non viene modificata, le aliquote dell'imposta sugli immobili e la relativa esenzione minima non subiscono variazioni, e l'aumento di tre punti percentuali dell'imposta sul reddito delle società si applica esclusivamente alle aziende con un fatturato annuo superiore a 1 miliardo di pesos dominicani.
Tutte le misure proposte richiedono l'approvazione del Congresso Nazionale; nessuna ha un'applicazione amministrativa immediata, fatta eccezione per l'eliminazione della tassa dell'1% per la costituzione di società, che, come indicato nel documento, entrerà in vigore immediatamente dopo l'approvazione della legge.
Le tempistiche per l'eliminazione graduale dell'imposta sui mutui e dell'imposta di consumo sulle assicurazioni sulla vita non sono specificate nella presentazione ufficiale e saranno definite nel corso dell'iter legislativo.
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