Di Joan Féliz
Speciale per El Inmobiliario
In molte delle principali metropoli del mondo, l'espansione urbana incontrollata ha avuto una conseguenza chiara ma silenziosa: l'esodo delle famiglie dal centro città verso la periferia. È il caso di New York, dove vivere a Manhattan, oltre ad essere costoso, rappresenta una lotta quotidiana contro il traffico, la mancanza di spazio e lo stress urbano. Di conseguenza, migliaia di persone hanno scelto di stabilirsi a Long Island, nel Queens, a Brooklyn o persino nel New Jersey, spostandosi quotidianamente in città per lavoro.
Lo stesso fenomeno si sta verificando a Città del Messico, dove chi cerca più spazio, sicurezza e tranquillità si è trasferito in quartieri come Cuautitlán, Texcoco ed Ecatepec. A Lima, distretti come La Molina e Pachacámac hanno accolto coloro che non sopportano più il caos del traffico e la densità di popolazione delle zone più centrali. Questi fenomeni condividono uno schema comune: città cresciute senza un'efficace pianificazione, dove il rapido sviluppo verticale non è stato accompagnato da un aumento proporzionale delle infrastrutture o dei servizi.
Santo Domingo non fa eccezione
Negli ultimi anni, la nostra capitale ha subito una massiccia verticalizzazione che ne ha modificato lo skyline e le dinamiche urbane. Ciò che è iniziato con isolati progetti di lusso si è trasformato in una valanga di grattacieli che stanno rimodellando quartieri tradizionali come Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista e Serrallés. Dove un tempo viveva una sola famiglia in una casa a un solo piano, oggi 40 o 50 famiglie risiedono in una torre di 10-20 piani. Ogni famiglia possiede almeno un veicolo.
Modernità o disordine mascherato?
A prima vista, potrebbe sembrare un segno di sviluppo: più alloggi, più investimenti, più dinamismo. Ma a un esame più attento, è chiaro che la crescita verticale di Santo Domingo sta avvenendo in modo scollegato da una pianificazione urbanistica complessiva. E questo ha delle conseguenze.
Il traffico, ad esempio, è uno degli effetti più visibili e critici. Il sovraffollamento di veicoli su strade progettate per una minore densità ha intasato le arterie principali, aumentato gli ingorghi e influito negativamente sulla qualità della vita di tutti, compresi coloro che vivono in questi nuovi grattacieli. Molti progetti sono realizzati con soli 1,2 posti auto per unità abitativa, in zone dove ogni famiglia possiede due o più veicoli. Le strade, già prive di marciapiedi funzionali, si trasformano in parcheggi improvvisati.
Il distretto si sta svuotando... e sta diventando più densamente popolato
Paradossalmente, più grattacieli vengono costruiti, più famiglie della classe media e medio-alta decidono di lasciare il Distretto Nazionale in cerca di una vita più tranquilla, sicura e meno congestionata. Si trasferiscono in zone come Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand o La Guáyiga, e persino in destinazioni come Punta Cana o Jarabacoa. La capitale, ironicamente, si ritrova con le auto... e senza i residenti permanenti.
Questo fenomeno ha profonde implicazioni urbane e sociali. Si costruisce molto, ma non necessariamente gli alloggi vengono abitati in modo stabile. Molte di queste unità finiscono in complessi di affitto a breve termine, con un elevato ricambio di inquilini, non riuscendo a generare comunità sostenibili o un vero tessuto urbano.
L'illusione del lusso contro la carenza di alloggi
Secondo la Banca Centrale, il settore delle costruzioni rappresenta circa il 10% del PIL della Repubblica Dominicana, una cifra che dimostra l'importanza del settore per l'economia. Tuttavia, questa crescita non è stata sufficiente a ridurre il deficit abitativo, che supera le 900.000 unità. Di queste, più di 600.000 presentano un deficit qualitativo e circa 300.000 un deficit quantitativo, secondo l'Ufficio Nazionale di Statistica (ONE) e il Ministero dell'Edilizia, dell'Abitazione e degli Edifici (MIVHED).
Molti dei nuovi grattacieli sono destinati a una fascia di mercato di lusso, con prezzi che vanno dai 150.000 ai 350.000 dollari o più. E il cittadino dominicano medio? Ne rimane escluso. Il boom edilizio non risponde al bisogno più elementare: l'accesso a un alloggio dignitoso per la maggioranza della popolazione.
Infrastrutture sovraccariche, servizi collassati
L'Osservatorio sulle politiche pubbliche dell'UASD ha avvertito che quartieri come Naco, La Julia e Mirador Norte hanno già reti fognarie ed elettriche sature, mentre la crescita demografica senza il supporto di spazi pubblici, aree verdi, sistemi di drenaggio delle acque piovane o scuole nelle vicinanze genera una città scomoda ed escludente.
I permessi di costruzione sono aumentati di anno in anno. Solo nel 2023, il MIVHED ha approvato oltre 1.700 licenze, molte delle quali per progetti verticali di edifici plurifamiliari. Ma questa accelerazione non è stata accompagnata da aggiornamenti ai piani urbanistici o da una riprogettazione della rete stradale per rendere sostenibile questa crescita. Il risultato: una città in disordine.
E qual è il ruolo delle autorità?
Il municipio del Distretto Nazionale e altri enti municipali sono stati sopraffatti dal ritmo dello sviluppo. Il Dipartimento di Pianificazione Urbana non dispone di un piano regolatore aggiornato e molte decisioni sembrano rispondere più a interessi immediati che a una visione di una città sostenibile.
La mancanza di coordinamento tra enti come INTRANT, i Lavori Pubblici, CAASD e i consigli comunali ha fatto sì che i grattacieli crescessero senza marciapiedi, senza accessi, senza sistemi di drenaggio e senza pianificazione.
Una città da ammirare, non da abitare
Lo skyline di Santo Domingo sta diventando sempre più imponente. I grattacieli, molti dei quali dal design impeccabile, attraggono l'attenzione di investitori locali e stranieri. Ma una città non si misura solo dalla sua altezza, bensì dalla qualità della vita che offre ai suoi cittadini.
Oggi abbiamo un'opportunità: correggere la rotta prima che sia troppo tardi. Abbiamo bisogno di politiche urbanistiche moderne, della partecipazione degli urbanisti ai processi di approvazione, di incentivi per uno sviluppo equilibrato e di un approccio alla costruzione della città più incentrato sull'uomo.
Conclusione: il problema non è la torre, ma l'improvvisazione
Costruire in altezza non è un errore. Anzi, in molte città è stato fatto con grande successo. Ma questo successo è stato legato a una pianificazione oculata, con infrastrutture adeguate, mobilità efficiente, servizi sufficienti e una visione a lungo termine.
A Santo Domingo abbiamo ancora tempo. Lo sviluppo verticale può essere un alleato dello sviluppo urbano… ma solo se realizzato in modo responsabile, con dati concreti, leadership tecnica e una visione condivisa per il futuro della città.
