SANTO DOMINGO – Quando si parla di turismo nella Repubblica Dominicana, si parla di crescita, investimenti e dinamismo economico. Il Paese non solo ha consolidato la sua leadership nei Caraibi, ma continua a battere record. Solo nel 2025 ha accolto 11.676.901 visitatori, di cui 8.861.169 arrivati in aereo e oltre 2,8 milioni a bordo di navi da crociera, secondo i dati ufficiali presentati dal Ministero del Turismo.
I dati confermano l'attrattiva della destinazione. Nel primo trimestre del 2025, aree come Punta Cana/Bávaro hanno raggiunto un tasso di occupazione alberghiera dell'89,9%, La Romana/Bayahíbe dell'88,2% e Puerto Plata dell'82,8%, a testimonianza di una forte domanda che continua a trainare la costruzione di hotel, residenze turistiche e case vacanza.
Tuttavia, proprio il successo che oggi attrae gli investitori sta anche cambiando le regole del gioco. Il turismo globale sta entrando in una fase in cui la redditività non dipenderà più solo dalla posizione o dal flusso di visitatori, ma da variabili più complesse: rischio climatico, costi operativi, pressione ambientale, assicurazioni e trasformazione del trasporto aereo.
La questione non è più quali progetti attrarranno capitali, ma quali potrebbero cessare di essere redditizi prima della fine del decennio.
Un settore turistico forte… ma più esposto
Il turismo dominicano ha iniziato il 2016 con un record di 1.155.484 visitatori a gennaio, a dimostrazione della solidità della domanda internazionale. Tuttavia, questa crescita non elimina i rischi strutturali. Le organizzazioni internazionali, infatti, avvertono che i fenomeni climatici stanno iniziando a tradursi in rischi finanziari per il mercato immobiliare, influenzando valutazioni, finanziamenti e decisioni di investimento.
A tutto ciò si aggiunge un fattore che sta diventando sempre più evidente nei Caraibi: il sargasso. L'accumulo massiccio di quest'alga può ridurre il tasso di occupazione alberghiera, danneggiare gli ecosistemi e incidere direttamente sull'economia turistica, costringendo persino i governi a coordinare strategie regionali per contenerne l'impatto.
Il messaggio per gli investitori è che il turismo continuerà a crescere, ma non tutti i progetti di sviluppo cresceranno di pari passo.
1. Progetti sul lungomare senza protezione costiera
Per decenni, la vicinanza al mare è stata sinonimo di un immediato aumento del valore degli immobili. Tuttavia, l'OCSE raccomanda di evitare di costruire in aree ad alto rischio climatico e di integrare questi fattori nella pianificazione e nelle decisioni di investimento. Il motivo è finanziario: eventi meteorologici estremi possono erodere il valore degli immobili, sconvolgere i modelli di credito e generare perdite che indeboliscono le garanzie sui prestiti.
In pratica, ciò significa che un hotel fronte mare potrebbe subire un deprezzamento accelerato, costi di protezione più elevati e difficoltà nell'ottenere finanziamenti. Quella che attualmente è una posizione di prestigio potrebbe diventare un bene meno liquido se il mercato percepisse il rischio fisico come permanente.
2. Resort enormi che competono esclusivamente sul prezzo
Il turismo su larga scala continuerà a esistere, ma il modello ad alto volume e basso margine è sempre più sensibile ai cambiamenti normativi e ambientali. L' OCSE sottolinea la necessità di riorientare gli investimenti da edifici ad alta intensità di carbonio o ad alto rischio verso infrastrutture resilienti e a basse emissioni.
Questo cambiamento comporta maggiori esigenze tecnologiche, energetiche e operative. I progetti che non si adattano potrebbero trovarsi ad affrontare costi crescenti proprio mentre il mercato richiede la sostenibilità come standard. In altre parole, il prezzo non sarà più l'unico fattore competitivo; l'efficienza ambientale e l'adattabilità diventeranno variabili chiave per la redditività.
3. Sviluppi fortemente dipendenti dai voli a basso costo
Il cambiamento climatico sta avendo un impatto anche sul settore dell'aviazione. Studi condotti da EUROCONTROL avvertono che eventi meteorologici più intensi causeranno maggiori ritardi, un consumo di carburante più elevato e un aumento delle emissioni, facendo lievitare i costi operativi del settore.
Per le destinazioni insulari, dove il trasporto aereo rappresenta la principale modalità di accesso, qualsiasi aumento strutturale dei costi può ripercuotersi sulle tariffe e influenzare la domanda. Pertanto, i progetti che dipendono esclusivamente da un elevato volume di passeggeri internazionali potrebbero diventare più vulnerabili agli shock esterni, che non sono più eccezionali, ma parte integrante del nuovo scenario climatico.
4. Complessi con elevato consumo idrico
Il futuro del settore immobiliare è legato alla decarbonizzazione e all'adattamento dell'ambiente costruito ai crescenti rischi fisici. Ciò rappresenta una sfida diretta per i progetti che richiedono grandi quantità di energia o acqua: l'investimento necessario per renderli resilienti può aumentare significativamente.
Il dilemma è duplice: ridurre le emissioni e adattare le infrastrutture, il che obbliga gli sviluppatori a integrare la resilienza fin dalla fase di progettazione se vogliono proteggere le prestazioni degli asset.
5. Progetti in destinazioni con infrastrutture sature
I rischi climatici non colpiscono solo gli edifici; agiscono anche attraverso canali macroeconomici come la crescita, la produttività e l'inflazione, che possono alterare le prestazioni dell'intero ecosistema immobiliare. Quando le infrastrutture urbane – trasporti, servizi di base, pianificazione – non riescono a tenere il passo con la crescita, l'impatto si ripercuote sui visitatori e, di conseguenza, sulla competitività della destinazione. Ciò rafforza un concetto chiave per gli investitori: la redditività del turismo dipende tanto dal progetto quanto dall'area circostante.
6. Beni esposti a calamità naturali senza una solida copertura finanziaria
Il mercato assicurativo riflette già la portata del problema. I disastri naturali generano perdite per centinaia di miliardi ogni anno, e solo una parte di queste è assicurata, costringendo imprese e proprietari di case ad assorbire danni ingenti. Inoltre, l'aumento degli eventi estremi sta spingendo le compagnie assicurative ad aumentare i premi, limitare la copertura o ritirarsi dalle aree ad alto rischio, ampliando le lacune di protezione.
Un progetto può mantenere un buon tasso di occupazione, ma se la messa in sicurezza delle infrastrutture diventa troppo costosa, l'equazione finanziaria cambia completamente.
7. Hotel situati in aree con infestazioni ricorrenti di sargasso senza una strategia di mitigazione
Le alghe sargasso sono diventate una minaccia ambientale ed economica per i Caraibi. Il loro accumulo danneggia gli ecosistemi, genera gas irritanti e scoraggia il turismo, un settore che rappresenta circa il 15% del PIL della Repubblica Dominicana, secondo le stime del World Travel & Tourism Council citate da Reuters.
Gli scienziati hanno addirittura avvertito che i volumi potrebbero raddoppiare rispetto ai picchi precedenti, complicando la pianificazione e riducendo l'interesse degli investitori. Per gli hotel il cui modello di business ruota attorno alla spiaggia, la mancanza di soluzioni operative potrebbe tradursi in cancellazioni, danni alla reputazione e pressioni al rialzo sulle tariffe.
Il nuovo indicatore di redditività del turismo
Il turismo dominicano continua a configurarsi come un motore economico, al punto che il World Travel & Tourism Council prevede che il settore contribuirà con quasi 21 miliardi di dollari all'economia del Paese, pari a circa il 15% del PIL. Tuttavia, la redditività futura non sarà più misurata esclusivamente dai tassi di occupazione o dagli arrivi di visitatori. Il mercato sta iniziando a dividersi tra progetti resilienti e progetti vulnerabili.
Le prime integrano sostenibilità, gestione del rischio e pianificazione a lungo termine. Le seconde dipendono da condizioni che non sono più garantite. Guardando al 2030, il segnale per gli investitori è tanto chiaro quanto strategico: nel turismo, costruire bene non sarà più sufficiente. Sarà necessario costruire preparati.
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