L'agenzia di rating Fitch prevede inoltre un calo nominale del 5% dei prezzi delle case negli Stati Uniti. Ciò significa che i prezzi diminuiranno del 5% a prescindere dall'inflazione, il che in termini reali si tradurrà in un calo ancora maggiore dei prezzi degli immobili.
Analisti e società autorizzate affermano che il mercato immobiliare statunitense è sempre più vicino a un brusco crollo e, sebbene gli esperti escludano un tracollo come quello del 2007-2008, alcuni indicatori di mercato di rilievo prevedono un picco significativo nei prezzi delle case e nell'attività immobiliare in generale, il che a sua volta potrebbe esacerbare la prevedibile recessione che gli Stati Uniti dovranno affrontare nei prossimi trimestri.
Secondo il quotidiano finanziario spagnolo El Economista.es, l'indice delle compravendite immobiliari in corso (PHSI) è crollato del 4,6% a ottobre, con un calo su base annua delle transazioni in sospeso che si avvicina al 37%, il maggiore nella storia di questo indicatore.
Questo indicatore è seguito con attenzione da investitori ed economisti perché spesso anticipa i movimenti del mercato immobiliare, sia in termini di prezzi che di attività complessiva del settore. La National Association of Realtors (NAR), l'organizzazione che pubblica questo indicatore, spiega che l'indice delle vendite di case in corso è un indicatore anticipatore per il settore immobiliare, basato sulle vendite in corso di compravendita di immobili esistenti.
Una vendita risulta in sospeso quando il contratto è stato firmato, ma la transazione non è ancora stata finalizzata. La vendita si conclude solitamente entro uno o due mesi dalla firma. Quando questo indicatore cala bruscamente, significa che l'attività di compravendita sta iniziando a rallentare per qualche motivo.
Fitch Ratings, in un rapporto el inmobiliario pubblicato questa settimana, osserva che "la domanda negli Stati Uniti continuerà a diminuire fino al 2023, erodendo ulteriormente i prezzi delle case. I costi dei mutui, significativamente più elevati (la rata media è aumentata di oltre il 50% dal 2021), colpiranno chi acquista la prima casa e chi desidera cambiare immobile". Il rapporto aggiunge: "Gli investitori immobiliari hanno iniziato a ritirarsi e rimarranno in disparte fino al 2023".
Un'ondata di dati negativi
La valanga di dati pubblicati ogni mese sulel inmobiliario riflette la stessa tendenza, sebbene, tra la vasta gamma di indicatori negativi, spicchino i dati di ottobre sulle vendite di case esistenti, pubblicati a metà novembre. Si tratta di un'altra statistica chiave della NAR (National Association of Realtors) per lo studio del mercato, poiché le vendite di case esistenti – registrate al momento della firma del contratto – rappresentano circa il 90% del mercato immobiliare statunitense.
A ottobre, le vendite di case esistenti sono diminuite per il nono mese consecutivo. I contratti conclusi sono calati del 5,9%, attestandosi a un tasso annualizzato di 4,43 milioni per il mese, il più basso da maggio 2020. Le vendite di case unifamiliari sono diminuite del 6,4% su base mensile, raggiungendo il livello più basso da maggio 2020. I dati su base annua sono allarmanti: tutte le case esistenti hanno registrato un calo del 28,4%, mentre le vendite di case unifamiliari sono diminuite del 28,2%.
Questo dato è in linea con il modello sviluppato dagli analisti di Apollo IM, che prevedono un calo di quasi il 24% delle vendite di case unifamiliari esistenti nei mesi successivi alla ripresa dei rialzi dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve in primavera. Si tratta del calo delle vendite più marcato e di più breve durata dal primo aumento dei tassi in un ciclo di allentamento monetario della Fed, secondo i dati storici raccolti dai ricercatori della società di gestione patrimoniale, che in questo caso risalgono agli anni '70.
Il calo su base annua è il più consistente nella storia degli Stati Uniti
Le vendite di case sono diminuite ogni mese da febbraio, segnando la più lunga serie di cali registrata dai dati del National Housing Amounts Report (NAR) a partire dal 1999. Gli sforzi della Federal Reserve per combattere l'inflazione attraverso i tassi di interesse hanno alimentato un rapido aumento dei costi di finanziamento, schiacciando la domanda e rendendo l'acquisto di una casa inaccessibile a molte famiglie.
"A ottobre, un numero maggiore di potenziali acquirenti di case è stato escluso dal mercato dei mutui a causa dell'aumento dei tassi di interesse", ha dichiarato Lawrence Yun, capo economista della NAR, in un comunicato stampa diffuso dopo la pubblicazione dei dati. "I tassi dei mutui sono diminuiti dopo aver raggiunto il picco a metà novembre, quindi le vendite di case potrebbero essere vicine al punto più basso dell'attuale ciclo immobiliare". I tassi dei mutui sono recentemente scesi sotto il 7%, ma rimangono estremamente elevati e gli analisti non sono ottimisti. Vale la pena notare che all'inizio del 2022 questi tassi (in genere il tasso fisso a 30 anni) si aggiravano intorno al 3%.
"Le vendite di case esistenti sono diminuite del 5,9% su base mensile, attestandosi a 4,43 milioni di unità su base annua a ottobre, con un calo del 32% rispetto al picco raggiunto all'inizio dell'anno. Il calo delle vendite riflette un ulteriore deterioramento delle condizioni di acquisto, poiché l'aumento dei tassi ipotecari ha portato l'accessibilità economica al livello peggiore dal 1985", ha riassunto Sam Hall di Capital Economics dopo la pubblicazione dei dati di ottobre.
Sotto pressione nel 2023
"Prevediamo che le vendite di case rimarranno sotto pressione per gran parte del 2023, appesantite dalla crescente inaccessibilità economica, dalla recessione e da un'offerta ancora limitata", ha previsto Nancy Vanden Houten, responsabile della strategia per gli Stati Uniti presso Oxford Economics, dopo la pubblicazione dei dati sulle vendite di case esistenti. "Ci aspettiamo che la crescita annuale dei prezzi delle case diventi negativa nel 2023, toccando il minimo del -5% su base annua nel secondo trimestre", ha aggiunto.
L'agenzia di rating Fitch prevede anche un calo nominale del 5% dei prezzi delle case negli Stati Uniti. Ciò significa che i prezzi diminuiranno del 5% a prescindere dall'inflazione, il che in termini reali rappresenterà un calo ancora maggiore dei prezzi degli immobili. "Con un Congresso statunitense diviso, qualsiasi intervento per migliorare l'accessibilità economica degli alloggi dovrebbe provenire dalle banche, poiché è improbabile un sostegno governativo significativo. Si prevede che le regioni che hanno registrato i maggiori aumenti dei prezzi delle case dall'inizio della pandemia subiranno cali più marcati rispetto alla media nazionale", sostengono questi esperti.
Andreas Steno Larsen, ex stratega capo di Nordea, ritiene che "sulla base dei loro modelli, un calo del 15-20% dell'indice dei prezzi residenziali gestito dalla Banca dei Regolamenti Internazionali (BRI) sembri probabile". La BRI possiede una delle serie storiche più lunghe e complete sui prezzi delle case, basata su dati provenienti da banche centrali, istituzioni private e istituti nazionali di statistica. Secondo questo database, i prezzi delle case su base annua in termini reali (al netto dell'inflazione) sono già diminuiti nel secondo trimestre del 2022 in paesi come Svezia, Finlandia, Danimarca e Spagna, mentre sono rimasti positivi negli Stati Uniti.
Secondo Hall of Capital Economics, l'aumento dei tassi ipotecari al 7% a ottobre significa che le vendite hanno ancora un ulteriore margine di calo: "L'aumento dei tassi di interesse ha innescato un altro calo delle richieste di mutui per l'acquisto di case a ottobre, che in genere precedono di un mese le vendite di case esistenti. Sulla base di ciò, prevediamo che le vendite di case esistenti scenderanno a circa 4,2 milioni su base annua entro la fine del 2022.".
Sam Hall (Capital Economics): "Affinché l'acquisto di una casa diventi un'opzione realistica per la maggior parte delle famiglie, i prezzi delle case dovranno continuare a scendere nel corso del prossimo anno."
“Guardando al futuro, i vincoli di accessibilità economica continueranno a pesare sulle vendite il prossimo anno e gli acquirenti dovranno affrontare anche altre limitazioni. Data la nostra previsione di un calo sostenuto dei prezzi delle case, ci aspettiamo che le banche mantengano condizioni di prestito restrittive, il che escluderà molti acquirenti dal mercato. E con l'economia che si avvia verso una lieve recessione, gli acquirenti saranno cauti nell'acquistare una casa”, ha aggiunto Hall, sottolineando che “il 2023 sarà l'anno più debole per le vendite di case esistenti dal 2011”.
Pochi giorni dopo, è stata pubblicata la lettura di settembre dell'indice Case-Shiller dei prezzi delle case, un dato . Pur con un certo ritardo, i numeri hanno confermato le previsioni. Dopo la destagionalizzazione, l'indice Case-Shiller ha registrato a settembre un calo mensile dei prezzi dello 0,8%. Su base annua, ciò significa che la crescita è scesa al 10,6%, dal 13,0% di agosto. E questo tenendo conto che il Case-Shiller è una media dei dati degli ultimi tre mesi, quindi questa pubblicazione non riflette appieno l'impatto dell'aumento dei tassi ipotecari oltre il 7%.
"Affinché l'acquisto di una casa rimanga un'opzione realistica per la maggior parte delle famiglie, i prezzi delle case dovranno continuare a scendere nel corso del prossimo anno. In quest'ottica, è probabile che le banche limitino la disponibilità di prodotti con un elevato rapporto prestito/valore dell'immobile, al fine di ridurre il rischio di un patrimonio netto negativo. Ciò eserciterà un'ulteriore pressione al ribasso sul potere d'acquisto e sui prezzi", ha affermato Hall in un'altra analisi più recente. L'esperto prevede che il tasso di crescita annuale dei prezzi delle case diventerà negativo all'inizio del 2023 e che i prezzi scenderanno dell'8% dal picco al punto più basso.
Impatto sull'economia
La crisiel inmobiliario potrebbe avere ripercussioni negative sull'economia americana. Gli investimenti residenziali comporteranno un calo del PIL statunitense, mentre la diminuzione dei prezzi delle case influenzerà le decisioni di spesa delle famiglie attraverso l'effetto ricchezza. Il declino del valore degli immobili residenziali, principale bene patrimoniale per le famiglie, innesca in genere una riduzione dei consumi, poiché le famiglie tendono a risparmiare per compensare la diminuzione del valore dei propri beni. Come sottolinea Steno Larsen, citando i dati della National Association of Home Builders (NAHB), il settore immobiliare rappresenta tra il 15 e il 18% del PIL del Paese, rimanendo quindi "il motore principale dell'economia americana".
Allianz prevede una contrazione del mercato immobiliare del 6,3% quest'anno e di un ulteriore 6,4% il prossimo anno, ma ciò ridurrebbe la crescita annua del PIL di soli 0,2 punti percentuali. Tuttavia, i servizi immobiliari hanno un impatto ben più significativo. Una riduzione di questa attività e il calo dei prezzi potrebbero diminuire notevolmente il valore aggiunto che questo settore genera per l'economia. Secondo i calcoli di Allianz, la correzione del mercato immobiliare potrebbe ridurre il PIL fino a 1,7 punti percentuali entro l'inizio del 2024, aumentando il rischio di una recessione più prolungata.
"Le deboli prospettive economiche indicano anche un ulteriore calo dei prezzi delle case. Con l'aumento dei tassi di interesse che rallenta l'attività economica e riduce l'occupazione, le famiglie saranno restie a intaccare i propri risparmi per un acquisto importante come una casa. Le aspettative negative sui prezzi degli immobili indurranno inoltre molti a rimandare l'acquisto", afferma Hall of Capital Economics.
Un indicatore della già citata NAHB ha recentemente confermato l'incertezza sul futuro a medio termine dell'economia americana. Il suo indice del mercato immobiliare (HMI), pubblicato a metà novembre, si è attestato a 33 punti (un valore inferiore a 50 è considerato indicativo di una contrazione). La preoccupazione degli esperti riguardo a questa mancanza di fiducia tra i costruttori deriva dalla comprovata correlazione tra un forte calo dell'indice e un aumento della disoccupazione, che in genere si verifica 9-12 mesi dopo.
Le previsioni degli analisti, secondo cui la disoccupazione dovrebbe salire dal 3,7% attuale al 6-8% entro tale periodo, hanno alimentato i timori di una recessione nella primavera del 2023. Applicando la cosiddetta regola di Sahm, uno di questi strateghi, Alfonso Peccatiello, stratega di The Macro Compass ed ex di ING, ha collocato l'inizio della recessione nel secondo trimestre del prossimo anno, indicando nello specifico maggio.
Fonte: El Economista.es
