Durante un volo "a sorpresa" verso il New Jersey, Brenda riceve dal cugino avvocato i consigli inaspettati di cui aveva bisogno per capire cosa sia meglio per lei nel sistema fiscale della Repubblica Dominicana e in quello degli Stati Uniti.
SANTO DOMINGO.–Brenda si è recata nella filiale di Banreservas sulla 181esima strada a Washington Heights per chiedere informazioni sui requisiti per un mutuo e, già che c'era, per ripararsi dalla pioggia e dal freddo di 3 gradi Celsius alla vigilia di dicembre.
Se ne andò con qualche opuscolo e la testa che le girava, perché, nonostante le spiegazioni, non aveva capito granché. Sarebbe dovuta tornare un'altra volta, quando sarebbe stata più rilassata, così andò a La Casa del Mofongo, comprò qualcosa da asporto per cena e si diresse a prendere l'autobus alla fermata del George Washington Bridge.
Quando arrivò, uno era appena andato via, quindi dovette aspettare qualche minuto. Qualcuno le toccò la spalla e le coprì gli occhi da dietro. Non si spaventò; sapeva che era qualcuno che conosceva. Si portò una mano dietro la schiena e la persona disse: "César, è passato così tanto tempo!". Era suo cugino, anche lui dominicano, con un ampio sorriso, avvocato da quasi vent'anni nel Queens. "Che faccia ha quello di uno che governa il paese?", disse.
Brenda mise via il quaderno, tirò fuori i guanti e li indossò perché lassù faceva più freddo. César le fece dei complimenti, dicendole cose come "Sei bellissima" e "Non invecchi mai", e lei si limitò a sorridere.
-Che bello vederti, Dio ti ha messo sulla mia strada. Guarda, sono appena uscito dalla banca, ho approfittato del fatto di essere qui vicino per chiedere informazioni sulla procedura per l'acquisto di una casa a Santo Domingo. Voglio andare lì, invecchiare lì, al caldo, questo freddo mi annoia.
"Ma cugina, dimmi come posso aiutarti. È proprio quello che faccio. Oggi sono andata nei Cinque Distretti a trovare gente, e ora vado a cena da una ragazza che ho conosciuto. Vive a Hackensack.".
-Sei senza speranza- un aroma dolce e speziato gli raggiunse il naso, spingendo alcuni a chiedere: "E chi porta con sé questa prelibatezza?"
– E quella è un'arepa che stai portando a una fidanzata? – disse Brenda ridendo, e iniziò a raccontargli la storia della casa che vuole comprare nella sua terra natale.
Da New York al New Jersey in aereo
Una volta salita sull'autobus, un vero e proprio motoscafo, Brenda tirò fuori il suo taccuino per non perdersi nulla, prese la matita per annotare le istruzioni di César e spiegò tutto ciò che aveva ricercato. Chiese all'autista di abbassare un po' il volume della musica perché, pur essendo sedute accanto al cugino, non riuscivano a sentirsi.
-César, vorrei andare in pensione a Santo Domingo. Sto cercando case con un prezzo compreso tra 8 e 10 milioni di pesos dominicani. Corrispondono a circa 133.000-166.000 dollari americani, giusto?
"Esatto", confermò. "Ma prima di iniziare a cercare casa, dobbiamo parlare di tasse, perché lei ha la doppia cittadinanza. Questo potrebbe essere un vantaggio... oppure complicare le cose se non sa come gestirlo."
Brenda aprì gli occhi e la bocca contemporaneamente. Nessuno le aveva mai detto che le cose si sarebbero potute complicare.
-Oh mio Dio, non dirmelo!
-Rilassati, non volevo spaventarti, donna. Ascolta attentamente.
Devo acquistare in qualità di cittadino dominicano o di straniero?
Il cugino iniziò a spiegare tutto, cercando di essere il più breve e chiaro possibile date le circostanze, ma lo fece come se stesse tenendo una lezione in classe. E Brenda prendeva appunti.
Brenda, nella Repubblica Dominicana non c'è alcuna differenza tra acquistare un immobile come cittadino dominicano o come straniero. La legge sul registro immobiliare del 2005 e i relativi regolamenti stabiliscono che ogni acquirente, indipendentemente dalla nazionalità, ha esattamente gli stessi diritti di proprietà. Quindi puoi stare tranquilla.
Lo annotò subito: “✔ Non c’è discriminazione basata sulla nazionalità.”
«Ma», aggiunse, alzando un dito, « la strategia cambia a causa delle vostre tasse negli Stati Uniti».
Brenda si sporse in avanti.
-Ma mi stai confondendo ancora di più, non rilassarti, è una cosa seria.
-Rilassati, ascolta questo: secondo il Tesoro dominicano, questa sarà la tua prospettiva:
1. Imposta sui trasferimenti (ITBIS)
Secondo l' opuscolo "Trasferimento di proprietà" della DGII (Direzione Generale delle Imposte Interne), aggiornato nel 2025, è necessario versare un importo unico pari al 3% del valore dell'immobile per trasferirlo a proprio nome.
Brenda ha scritto: ✔ Commissione di trasferimento del 3%. Pagamento una tantum.
2. Imposta sugli immobili (IPI)
-In seguito, ogni anno lo Stato riscuote l'IPI, regolamentato dalla DGII, e nel 2025 la soglia di esenzione è di RD$10.190.833, secondo la risoluzione pubblicata nel gennaio 2025 e funziona così:
✔ Se sei una persona fisica (come te):paghi l'1% annuo solo sull'eccedenza di RD$10.190.833.
Brenda alzò lo sguardo:
"E se comprassi qualcosa per un valore compreso tra 8 e 10 milioni di pesos dominicani?
" "Se acquisti 10 milioni di pesos dominicani, sei comunque esente perché rimani al di sotto della soglia.
E se fosse un po' di più, diciamo 10.300.000 pesos dominicani, pagheresti l'1% solo su109.167 pesos dominicani... circa 1.091 pesos dominicani all'anno. Molto gestibile."
-Ah, beh, ora comincio a capire!
-E ora, parliamo di ciò che ti interessa davvero: gli Stati Uniti, e procediamo un passo alla volta:
1. L'IRS (Servizio delle entrate interne degli Stati Uniti)
Ascolta, in quanto cittadino statunitense, che la tua casa si trovi nella Repubblica Dominicana o su Marte, devi dichiararla.
Questo non significa che pagherai automaticamente, ma di fatto sì:
✔ Includilo nella tua dichiarazione dei redditi federale.
✔ Dichiara il reddito da locazione se lo affitti.
✔ Quindi deduci le spese ammissibili (interessi, manutenzione, ammortamento).
"Hmph!" Brenda aggrottò la fronte. "Allora, dovrei comprare come dominicana o come americana? Questo è quello che voglio che tu mi dica.".
Brenda stava perdendo la pazienza.
"Nella Repubblica Dominicana non importa", ha detto César, " non importa all'IRS. Ciò che conta è cosa fai con la proprietà."
- Se lo usi solo per vivere → Non paghi tasse federali aggiuntive.
- Se lo affitti → Paghi le tasse sui redditi esteri, ma puoi dedurre le spese.
- Si applicano le norme sulle plusvalenze e devi dichiararlo.
Brenda scrisse tutto su una pagina intitolata "Hacienda: USA contro RD" e poi, come se niente fosse, gli chiese:
Esiste qualche trattato che mi impedisca di pagare il doppio? Come un accordo di libero scambio o qualcosa del genere..
César è stato categorico: No. Non esiste un trattato contro la doppia imposizione tra la Repubblica Dominicana e gli Stati Uniti. Ma l'IRS offre un beneficio chiamato "credito d'imposta estero": ✔ Se paghi le tasse su una proprietà nella Repubblica Dominicana, puoi compensarle nella tua dichiarazione dei redditi statunitense.
–Ecco perché ti chiedo: cosa è meglio per me?
César fu categorico: l' opzione migliore per te e per qualsiasi dominicano con doppia cittadinanza con gli Stati Uniti è:
✔ Acquista come cittadino dominicano, perché non hai bisogno di documenti aggiuntivi.
✔ Dichiaralo all'IRS come cittadino statunitense.
✔ Conserva la documentazione in ordine per le detrazioni.
✔ Usa la casa come residenza principale per evitare le imposte sul reddito.
Brenda tirò un sospiro di sollievo, perché finalmente aveva capito qualcosa.
César aveva circa 7 minuti prima di dover scendere al 7-Eleven all'angolo, dove lo aspettava la sua nuova ragazza, e mentre si abbottonava la giacca, preparandosi a scendere, concluse:
"Cugina, quello che devi fare è trovare un buon agente immobiliare a Santo Domingo, dare un'occhiata alle zone in via di sviluppo, calcolare i costi reali e non dimenticare che nella Repubblica Dominicana le spese di chiusura si aggirano tra il 3% e il 4%, principalmente a causa dell'IVA. Tieni la contabilità", aggiunse sorridendo, "perché ti salverà dall'IRS (l'agenzia delle entrate statunitense, ma a livello federale). E, Brenda, scriviti questo: ti chiamerò più tardi per spiegarti le modalità di pagamento. È una cosa seria, e ora l'agenzia delle entrate controlla persino il colore dei soldi."
Brenda chiuse il quaderno, soddisfatta. Sentiva di non stare più sognando; senza averlo pianificato, aveva un piano già tracciatodavanti. Abbracciò il cugino, augurandogli buona fortuna. Quando lui scese dall'auto, osservò da capo a piedi l'amica che l'aspettava all'ingresso del minimarket. La salutò con la mano e le rivolse un ampio sorriso.
"È carina, sì! Ho dimenticato di chiederle da dove viene. Beh, lo chiamerò più tardi così potrà spiegarmi le modalità di pagamento.".
Poi strinse il quaderno al petto e sospirò, commossa e sollevata. Per la prima volta, Brenda sentì che il suo sogno di andare in pensione a Santo Domingo aveva una strada più chiara da percorrere.
Lista di controllo di Brenda
1) Prima dell'acquisto
✔ Verificare il titolo di proprietà presso il Catasto.
✔ Confermare che il venditore sia effettivamente il proprietario o il suo rappresentante legale.
✔ Budget: da 8 a 10 milioni di RD$ (≈ 133.000–166.000 dollari USA).
✔ Calcolare l'imposta di trasferimento del 3% (ITBIS).
✔ Richiedere un certificato di ipoteca e gravami.
✔ Esaminare il regolamento condominiale (se applicabile).
✔ Verificare che la proprietà non abbia debiti o ritenute d'acconto sull'imposta sulla proprietà (IPI).
✔ Verificare che le informazioni catastali della proprietà siano aggiornate presso la DGII (Direzione Generale delle Imposte Interne).
2) Al momento della firma del contratto
✔ Specificare il metodo di pagamento: bonifico bancario, assegno certificato o circolare, lettera di prestito bancario o una combinazione di questi. (Requisito DGII dal 1° maggio 2025; la mancata inclusione di queste informazioni può comportare il rifiuto del trasferimento da parte del DGII.)
✔ Assicurarsi che l'importo e il metodo di pagamento descritti corrispondano alle ricevute effettive.
✔ Conservare le ricevute di trasferimento, gli assegni e altre ricevute.
✔ Firmare un contratto notarile con importi accurati e trasparenti (evitare di dichiarare un valore inferiore a quello effettivo).
✔ Richiedere al notaio di preparare un fascicolo completo per il DGII (contratto + allegati + copia del documento d'identità + ricevute).
3) Dopo l'acquisto
✔ Presentare il contratto e la documentazione al DGII per pagare l'imposta di trasferimento del 3%.
✔ Completare la procedura entro i 6 mesi stabiliti dalla legge per evitare sovrattasse.
✔ Registrare la proprietà presso il DGII ai fini dell'IPI.
✔ Confermare che la proprietà non superi la soglia di esenzione IPI.
✔ Conservare un fascicolo dei documenti originali (importante anche per l'IRS se si risiede negli Stati Uniti).
4) Obblighi negli Stati Uniti
✔ Dichiarare la proprietà immobiliare sul modulo federale.
✔ Se si genera reddito: dichiararlo e dedurre le spese ammissibili.
✔ Utilizzare il credito d'imposta estero se si sono pagate tasse nella Repubblica Dominicana.
✔ Conservare tutti i pagamenti e i contratti in ordine per eventuali verifiche future.
Mini guida:
- Raccogli i documenti necessari: carta d'identità dominicana o passaporto se acquisti come straniero (anche se nel tuo caso è meglio acquistare come cittadino dominicano).
- Calcola i tuoi costi iniziali: prezzo + 3% di imposta sul reddito + spese legali (circa 1%).
- Verifica il titolo: obbligatorio.
- Firmare un contratto preliminare e poi procedere all'atto di vendita.
- Dichiarare la proprietà alla DGII ai fini dell'IPI.
- Segnala la proprietà all'IRS.
- Conservate sempre tutti i vostri documenti in un luogo sicuro.
