Di Indhira Desangles
Speciale per El Inmobiliario
Quando si parla di sviluppo immobiliare, la posizione è uno dei fattori cruciali per garantire il successo e la sicurezza a lungo termine di qualsiasi progetto. Tuttavia, alcuni rischi evidenti, che possono avere conseguenze catastrofiche, vengono spesso trascurati. In qualità di agente immobiliare specializzato in progetti commerciali e aziendali, è mio dovere mettervi in guardia su quelle zone in cui non si dovrebbe mai costruire.
Di seguito, presento alcuni esempi chiave:
1. Vicino a fiumi o specchi d'acqua: Costruire in aree vicine a fiumi o specchi d'acqua può sembrare allettante per via del panorama o dell'accessibilità, ma queste zone sono spesso soggette ad allagamenti. Il rischio di danni strutturali, perdita di valore dell'immobile e difficoltà nell'ottenere un'assicurazione è elevato. È fondamentale effettuare studi idrologici prima di considerare queste aree per lo sviluppo commerciale o residenziale.
2. Bordi di colline o terreni instabili: Gli immobili situati ai margini di colline, montagne o pendii scoscesi possono sembrare attraenti per via delle viste panoramiche, ma presentano seri rischi di frana. Inoltre, anche una lieve attività sismica può compromettere la stabilità del terreno e la sicurezza dell'edificio. Investire in studi geotecnici è fondamentale in queste aree.
3. Aree di riporto: Sebbene le aree di riporto sembrino essere state livellate artificialmente, spesso mancano della densità e della stabilità necessarie per una fondazione solida. Queste aree tendono a diventare instabili nel tempo, causando cedimenti o fessurazioni strutturali. I progetti su aree di riporto richiedono ulteriori investimenti in studi geotecnici e fondazioni specializzate, il che potrebbe aumentare inutilmente i costi.
4. Zone basse soggette ad allagamenti: Costruire in zone basse implica un rischio costante di accumulo d'acqua, sia a causa di piogge torrenziali che di esondazioni di fiumi vicini. Queste aree spesso richiedono costosi sistemi di drenaggio e protezione dalle inondazioni, che incidono sia sulla redditività economica del progetto che sulla sua sicurezza.
5. Terreno in forte pendenza: Costruire su pendii ripidi può essere costoso e tecnicamente complesso. La stabilizzazione del terreno, la progettazione architettonica e i sistemi di drenaggio sono solo alcuni degli aspetti che aumentano il costo del progetto. Inoltre, la logistica della costruzione e della manutenzione di una proprietà su questo tipo di terreno è più complicata, spesso superando i potenziali vantaggi offerti dal panorama o dall'esclusività.
Quindi, dove è consigliabile costruire? Optate per posizioni strategiche e sicure
Dopo aver individuato le aree da evitare, è altrettanto importante comprendere i fattori che indicano dove costruire per garantire la fattibilità e la redditività di un progetto immobiliare. Ecco alcuni aspetti chiave da considerare quando si individuano i siti ideali:
1. Terreno pianeggiante e ben drenato: la stabilità del terreno è essenziale. Cercate terreni che non tendano a trattenere l'acqua e che abbiano un sistema di drenaggio naturale o infrastrutture adeguate per prevenire problemi di umidità. Un terreno pianeggiante e ben compattato è ideale per la costruzione, in quanto non richiede ulteriori interventi per garantire la sicurezza strutturale.
2. Aree urbane consolidate o aree a espansione controllata: Localizzare il vostro progetto in aree con infrastrutture urbane consolidate o in aree a espansione controllata garantisce l'accesso a servizi essenziali come acqua, elettricità, telecomunicazioni e trasporti. Le aree con piani di sviluppo urbano offrono spesso incentivi per attrarre investimenti, aggiungendo ulteriore valore al vostro progetto.
3. Vicinanza alle infrastrutture chiave: la vicinanza ad autostrade, porti, aeroporti o centri logistici rappresenta un vantaggio significativo per gli sviluppi commerciali e industriali. Ad esempio, nella Repubblica Dominicana, la connettività dell'autostrada Duarte e della tangenziale che collega Haina e Caucedo è strategica per la distribuzione delle merci in tutto il paese, e persino verso la regione del Cibao o la zona orientale. Assicurarsi che il proprio progetto sia vicino a questi hub logistici offre un vantaggio competitivo in termini di accesso e mobilità.
4. Zone a basso rischio geologico: è fondamentale costruire in aree non esposte a pericoli naturali come terremoti, frane o alluvioni. Effettuate studi geologici e del suolo prima di iniziare qualsiasi progetto. Le zone con una bassa storia di attività sismica o una buona stabilità topografica sono le più sicure per lo sviluppo a lungo termine.
5. Aree con crescita economica prevista: I progetti immobiliari, soprattutto quelli commerciali e aziendali, dovrebbero essere localizzati in aree con crescita economica prevista. Le città in espansione o le aree in cui si prevede un aumento della domanda di uffici, spazi commerciali o edifici industriali sono le più adatte a garantire una buona redditività. L'analisi del piano urbanistico e degli studi di mercato locali vi aiuterà a prendere decisioni consapevoli.
6. Ambienti sostenibili: L'attenzione alla sostenibilità è un aspetto sempre più apprezzato da investitori e utenti. Le aree che promuovono la sostenibilità, come gli sviluppi edilizi in prossimità di spazi verdi, con un buon accesso ai trasporti pubblici e che incoraggiano la costruzione di edifici certificati secondo standard ecologici (LEED, BREEAM, ecc.), offrono non solo benefici ambientali, ma anche vantaggi fiscali e di reputazione per i progetti.
Il successo di un progetto inizia con una buona scelta del terreno
Scegliere la posizione giusta per costruire può fare la differenza tra il successo e il fallimento del vostro progetto immobiliare. È fondamentale evitare le zone ad alto rischio, ma è altrettanto importante individuare aree con potenziale di crescita, buone infrastrutture e stabilità geologica. In qualità di agente immobiliare specializzato in progetti commerciali e aziendali, mi impegno ad aiutarvi a prendere decisioni consapevoli e a garantire che il vostro investimento sia nel posto giusto.
L'autore è: specialista nel settore immobiliare commerciale e societario, con oltre 20 anni di esperienza sul mercato nazionale e membro del consiglio di amministrazione dell'AEI.
