«Sono come Batman e Robin», ho spiegato ridendo durante il mio recente intervento al Forum “Safe Subways”. Il pubblico ha riso. Ma le risate si sono spente quando ho aggiunto: «L'uno senza l'altro è instabile. E noi, in quanto soggetti interessati al settore, dobbiamo decidere: saremo i custodi della certezza del diritto o i suoi predatori?».
Perché, proprio come a Gotham, quando i guardiani falliscono, il caos si impadronisce della città.
La confusione tra certezza giuridica e dovuta diligenza è uno degli errori più comuni che riscontro nel settore immobiliare. I professionisti esperti le usano come sinonimi. I nuovi agenti pensano che siano la stessa cosa. Gli investitori presumono che una sia sufficiente.
Il caso che è costato quasi 500.000 dollari
Due mesi fa, un investitore spagnolo ha contattato il mio studio legale per richiedere una consulenza legale specializzata in merito all'acquisto di un progetto. Dal punto di vista commerciale, il progetto sembrava fattibile: redditività interessante, posizione strategica e prezzo competitivo.
Ma da un punto di vista legale, era una bomba a orologeria.
Il venditore non era il proprietario registrato. La sua unica "giustificazione legale" per la vendita era un semplice accordo preliminare di vendita tra lui e il vero proprietario. Peggio ancora, non c'era una data precisa per il completamento del pagamento del terreno e il trasferimento di proprietà.
E sapete qual è stata la cosa più grave? Il fatto che diversi professionisti del settore immobiliare promuovessero quel progetto con quel rischio latente, senza considerare che questa mancanza di dovuta diligenza compromette la certezza del diritto e mette a rischio l'investitore.
La promessa fatta all'investitore era irresistibile: "Recupererai un enorme capitale perché il progetto è stato appena avviato".
Quell'investitore ha rischiato di perdere quasi 500.000 dollari a causa della negligenza di un agente che ha anteposto la commissione alla tutela del cliente.
Definiamo gli eroi
Durante la mia conferenza, ho chiarito la differenza che ogni professionista dovrebbe aver memorizzato:
Certezza giuridica: questa è la garanzia offerta dallo Stato. È sancita dall'articolo 110 della nostra Costituzione. Non è una mia invenzione, né quella di alcun avvocato. È il quadro giuridico che tutela i diritti di proprietà nella Repubblica Dominicana, supportato dalla Legge 108-05 sulla registrazione immobiliare e dall'articolo 51 della nostra Costituzione.
Due diligence: Si tratta del processo di verifica che i professionisti del settore immobiliare eseguono prima di ogni transazione. È nostra responsabilità professionale esaminare, validare e confermare ogni aspetto di un accordo.
Batman è il sistema. Robin è il professionista che lo utilizza correttamente.
Come collaborano
"La dovuta diligenza è il modo per garantire la certezza giuridica in una transazione immobiliare. L'una rafforza l'altra", ho spiegato durante la mia conferenza.
La certezza del diritto ti fornisce gli strumenti necessari:
- Titolo della pensione
- Pubblicità della registrazione
- Certezza catastale
- Non opponibile a terzi
La dovuta diligenza ti spiega come utilizzarli:
- Richiedi il certificato di proprietà
- Verificare la presenza di gravami e restrizioni
- Confermare le misurazioni catastali
- Revisione in attesa di procedimenti legali
- Revisione dei contratti
L'uno senza l'altro è incompleto.
Il caso di coloro che lo hanno fatto perfettamente
Ricordo quel complesso residenziale che vendette il 90% delle unità prima ancora di iniziare i lavori e le consegnò con 6 mesi di anticipo rispetto alla data prevista.
Sicurezza legale garantita: terreno intestato a tuo nome, permessi in regola, nessuna controversia legale, contratto registrato e nessuna clausola abusiva.
Attività di due diligence svolte: verifica dei documenti, convalida dei permessi, conferma delle licenze, revisione dei contratti.
Risultato: investitori fiduciosi, vendite rapide, esecuzione impeccabile.
Batman e Robin salvano Gotham insieme.
Quando uno fallisce
Scenario 1: Batman senza Robin (senza protezione legale preventiva)
Disponiamo di un solido sistema di sicurezza giuridica. Tra il 2016 e il 2024 abbiamo migliorato il nostro punteggio in materia di diritti di proprietà, portandolo da 25 a 56 punti, superando la media globale.
Ma il sistema funziona solo se lo utilizziamo e in modo preventivo.
C'è qualcosa che chiamo certezza giuridica preventiva: utilizzare gli strumenti del sistema prima che si presenti un problema. Ho visto transazioni in cui il titolo era perfetto, il quadro giuridico esisteva, tutti gli strumenti erano disponibili, ma nessuno li ha utilizzati. Non c'è stata la dovuta diligenza.
È come avere Batman a Gotham , ma con Robin addormentato. I crimini continuano a susseguirsi.
Scenario 2: Robin senza Batman
Nei miei anni di studio dei sistemi immobiliari in altri paesi, ho analizzato mercati in cui i professionisti fanno tutto correttamente dal loro punto di vista, ma il sistema li delude.
Ho visto colleghi in paesi in cui, per quanto ci si impegni a fondo, il quadro giuridico è debole, i registri sono caotici, i diritti di proprietà non sono tutelati dalla Costituzione e le regole cambiano in base all'opportunità politica.
Robin sarà pure il più grande detective del mondo, ma senza Batman al suo fianco, Gotham crollerebbe.
Ecco perché dico agli investitori stranieri: il vantaggio della Repubblica Dominicana è che qui abbiamo Batman e Robin che lavorano insieme.
La tua checklist per un duo dinamico
Affinché questa alleanza funzioni, è necessario:
Sulla certezza del diritto (Batman):
- Sistema di registrazione affidabile
- Giurisdizione specializzata in materia immobiliare
- Tutela dei diritti acquisiti
Dalla due diligence (Robin):
- Verifica del certificato di proprietà
- Verifica dello status legale e fiscale
- Conferma catastale
- Revisione di permessi e licenze
- Revisione e convalida del contratto da utilizzare
Combinando entrambi, si ottiene una transazione sicura.
La realtà che ho condiviso
"Se non applichiamo la certezza del diritto con la dovuta diligenza, gli investitori trasferiranno le loro risorse in altri Paesi."
Non possiamo permetterci questo lusso.
Abbiamo un sistema giuridico solido. Abbiamo gli strumenti. Abbiamo il quadro costituzionale. Ora abbiamo bisogno di più professionisti motivati che li utilizzino correttamente.
In che squadra giochi?
Ti affidi esclusivamente a Batman senza fare il tuo lavoro?
Ti comporti come Robin senza sfruttare il supporto del sistema?
O meglio ancora: sei pronto a far parte del duo dinamico che protegge gli investimenti, costruisce fiducia e rafforza il nostro settore?
Perché nel settore immobiliare dominicano, Batman e Robin non sono un optional. Sono indispensabili.
E quando lavorano insieme, il mercato immobiliare rimane sicuro per tutti.
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