I diritti di proprietà non sono assoluti. La Costituzione stabilisce dei limiti ben precisi. Li conoscete? E, cosa ancora più importante, li comunicate ai vostri clienti?
Venerdì scorso ho partecipato come relatore sul tema "intermediazione immobiliare e vita verticale" a un evento di cittadinanza attiva promosso da Global Municipality e dal suo rappresentante, Víctor Feliz. L'evento prevedeva la presentazione del progetto di legge per la creazione della Sovrintendenza dei Condomini della Repubblica Dominicana, una delle questioni più urgenti nell'attuale settore immobiliare dominicano. Tra legislatori, funzionari comunali, avvocati, costruttori, architetti, project manager e agenti immobiliari, è emersa una domanda fondamentale: fino a che punto si estende effettivamente la proprietà di un immobile in un condominio?
Curiosamente, la maggior parte dei partecipanti si aspettava che la nuova legge risolvesse i conflitti. Ma, sorprendentemente, la risposta non si trova nella legislazione in arrivo. Risiede in una disposizione costituzionale che abbiamo ignorato dal 2010 e che dovrebbe già guidare il nostro lavoro come professionisti.
Articolo 51 della Costituzione: il diritto che ha dei limiti
La Costituzione dominicana è esplicita: “Lo Stato riconosce e garantisce il diritto di proprietà. La proprietà ha una funzione sociale che implica degli obblighi”.
Questi ultimi punti –funzione sociale, obblighi– non sono parole di circostanza. Sono un promemoria del fatto che il diritto di proprietà, sebbene reale e tutelato, non è assoluto.
Il proprietario può usare, godere e disporre della propria proprietà. Ma non può farlo in qualsiasi modo. Non può esercitare il proprio diritto se ciò altera lo scopo del progetto, genera rischi eccessivi, distorce l'uso previsto dalla comunità o viola il diritto altrui a vivere in pace.
Tale limitazione non è arbitraria. È una diretta conseguenza della Costituzione. Ed è proprio questo che molti agenti immobiliari non spiegano ai loro clienti prima che vendano a scopo di investimento.
La funzione sociale: quando l'individuo rispetta il collettivo
Un condominio non è solo cemento; è una comunità. È una comunità con regole, obiettivi e aspettative specifici. Ogni proprietario ha diritti sulla propria unità, ma tutti condividono le aree comuni, la sicurezza, l'accesso e, soprattutto, una visione comune per il progetto.
Tale finalità è giuridicamente rilevante. È formalizzata in un documento legalmente vincolante: il regolamento di comproprietà. Ed è qui che la funzione sociale cessa di essere teorica e diventa pratica.
Se il progetto è residenziale, non può diventare un condominio per affitti a breve termine. Se è a scopo turistico, non può pretendere di offrire la stabilità di una comunità residenziale. Se è a scopo commerciale, non può includere usi residenziali che generino conflitti. Non perché lo dica un agente o un costruttore, ma perché lo dice la Costituzione.
La realtà è che nell'attuale mercato dominicano, il confine tra "ciò che posso fare" e "ciò che dovrei fare" si fa sempre più labile. I progetti si evolvono, gli usi cambiano e spesso il proprietario semplicemente non sa dove risiedono i limiti dei propri diritti.
Il ruolo che noi agenti non stiamo assumendo
In quanto professionisti del settore, abbiamo una responsabilità che molti di noi non stanno adempiendo.
Non si tratta di fare il poliziotto. Si tratta di essere consulenti per i nostri clienti, non venditori problematici.
Quando un acquirente chiede se è possibile effettuare affitti a breve termine in un condominio residenziale, la risposta professionale è: "Verifichiamo se i regolamenti lo consentono, ci assicuriamo che sia compatibile con la funzione sociale del progetto e spieghiamo i reali rischi legali qualora si proceda senza tale chiarezza".
Se un cliente acquista qualcosa senza comprendere i limiti dei propri diritti di proprietà e successivamente viene citato in giudizio, la responsabilità non ricade esclusivamente sul cliente. Anche l'agente che ha effettuato la vendita senza chiarire i termini è responsabile.
La sfida delle vendite su progetto
Un punto cruciale è emerso durante la conferenza: nelle vendite su progetto, gli agenti immobiliari non hanno nemmeno accesso a una bozza del regolamento condominiale. Le norme di convivenza vengono redatte quando la costruzione è praticamente terminata e le unità sono già state vendute.
Gli acquirenti acquistano le loro proprietà senza conoscere le regole di convivenza o i limiti stabiliti dalla funzione sociale della comunità. I regolamenti arrivano tardi, generando conflitti perché i proprietari non hanno allineato le proprie aspettative fin dall'inizio.
Per questo motivo dobbiamo promuovere riforme legislative che consentano una maggiore trasparenza nei progetti in fase di progettazione o di pre-costruzione. La funzione sociale della proprietà deve essere rispettata fin dall'inizio, garantendo che tutti – acquirenti, costruttori e agenti – abbiano chiarezza sul quadro di convivenza che regolerà la comunità.
La bussola: le regole
I regolamenti condominiali diventano uno strumento fondamentale. Ma funzionano solo se noi, in qualità di intermediari, li spieghiamo. Se i venditori comprendono veramente cosa stanno acquistando. Se la certezza del diritto smette di essere solo uno slogan e diventa realtà.
Cosa dovresti fare a partire da oggi
Questa settimana, prima di concludere la vendita di qualsiasi appartamento, verificate tre cose:
Innanzitutto: qual è lo scopo del progetto? Residenziale, turistico, misto, aziendale?
In secondo luogo: cosa prevede il regolamento in merito agli usi consentiti e alle sanzioni? Avete una bozza di tale regolamento?
Terzo: il cliente è consapevole che i suoi diritti di proprietà hanno dei limiti?
Se la tua risposta a queste domande è sì, allora hai protetto il tuo cliente. E hai protetto te stesso.
Altrimenti, non state vendendo immobili, ma state creando conflitti legali.
La funzione sociale non indebolisce la proprietà. La ordina. Non la diminuisce. La armonizza. E protegge sia il singolo proprietario sia la comunità in cui investe.
In un mercato dinamico come quello della Repubblica Dominicana, dove emergono costantemente nuovi modelli di utilizzo e di investimento, comprendere che i diritti di proprietà hanno dei limiti non è una restrizione, bensì un'opportunità per distinguersi come agente immobiliare.
Perché quando l'uso individuale rispetta lo scopo collettivo, tutti ne traggono vantaggio. Il proprietario dell'immobile ottiene sicurezza legale. La comunità ottiene stabilità. E tu ti guadagni la reputazione di professionista che protegge i clienti, anziché esporli a conflitti legali.
La questione non è se conosci la funzione sociale. La questione è: la spieghi ai tuoi clienti fin dal primo giorno?
