La reputación del sector ya no descansa únicamente en el crecimiento económico o el atractivo fiscal, sino en la transparencia contractual y la profesionalización de sus actores.
SANTO DOMINGO.- Las denuncias de malas prácticas en el sector inmobiliario de la República Dominicana han tenido un efecto profundo en la reputación del sector. Aunque la inversión extranjera continúa fluyendo, la percepción de riesgo se incrementó y el inversionista, especialmente el internacional, ya no opera bajo los mismos niveles de confianza de hace apenas unos años.
La abogada inmobiliaria Ana Bello sostiene que el cambio más significativo no ha sido normativo, sino conductual. “El inversionista ahora investiga todo”, afirmó durante una entrevista en el programa La Ventana del Inmobiliario.
Bello, gerente legal de Ácropolis Business Mall, fue enfática al describir el impacto reputacional: “El inversionista ahora investiga todo: al desarrollador, al proyecto, incluso al abogado. Revisan contratos con lupa y buscan seguridad en cada paso”.
Para la especialista en derecho inmobiliario y registral, el principal efecto de los fraudes no ha sido una caída de la inversión extranjera, que el Banco Central sitúa por encima de los 5 mil millones de dólares en el último año, sino la pérdida de esa confianza automática que antes caracterizaba muchas decisiones de compra.
En su experiencia con inversionistas extranjeros, los señalamientos más frecuentes se centran en contratos desequilibrados, cláusulas abusivas, penalidades excesivas y condiciones poco claras. “Eso genera inseguridad”, afirmó y mencionó la preocupación por la permisología y los retrasos en aprobaciones oficiales, factores que impactan directamente las fechas de entrega y, por tanto, la rentabilidad proyectada.
Cautela en 360°
Uno de los puntos más sensibles tras las denuncias recientes ha sido el manejo de los incrementos de precios. Bello explicó que algunos contratos indexan al índice de la construcción y otros no, lo que, tras la pandemia, generó conflictos cuando los aumentos no estaban debidamente regulados.
A esto se suman cláusulas de penalidad que, según indicó, pueden alcanzar porcentajes muy altos del valor total del inmueble, resultando desproporcionadas desde el punto de vista jurídico.
Ese contexto ha llevado a que el inversionista actual adopte una postura más técnica y menos emocional. “Revisan los contratos con lupa”, insistió, subrayando que el análisis detallado de cada condición contractual se ha convertido en una práctica estándar.
Bello explicó que el proceso de compra en el país no es complejo, pero exige una debida diligencia rigurosa. Recomienda investigar la trayectoria del desarrollador, la calidad de las entregas previas y el cumplimiento de plazos. Asimismo, verificar que el inmueble esté libre de cargas y que el mecanismo de entrega de títulos sea claro.
El escrutinio también alcanza al cliente. Como abogada, señaló que está obligada a verificar el origen de los fondos e incluso reveló que ha tenido casos en los que, tras la investigación correspondiente, ha optado por no ofrecer servicios legales por situaciones delicadas detectadas.
El cambio es evidente en la forma en que se estructuran las operaciones. La abogada asegura que los compradores revisan contratos con mayor profundidad, cuestionan cláusulas de penalidad, examinan mecanismos de ajuste de precios y exigen mayor claridad en los cronogramas de entrega.
Además, investigan la trayectoria del desarrollador, el historial de proyectos entregados y la experiencia de los profesionales que intervienen en la transacción. La reputación individual de abogados y agentes inmobiliarios también se ha convertido en objeto de escrutinio.
Este comportamiento, asegura, responde a una lógica clara: en un entorno donde se han evidenciado fallas, la gestión del riesgo se vuelve prioritaria. El inversionista ya no asume que el mercado, por sí mismo, garantiza buenas prácticas.
Más diligencia, menos improvisación
A juicio de Bello, la debida diligencia ha dejado de ser un trámite formal para convertirse en el eje central de la operación. Verificar cargas, confirmar la viabilidad real del proyecto y validar cada compromiso contractual son pasos que hoy se ejecutan con mayor rigor.
Incluso el tono de las negociaciones ha cambiado, con más solicitudes de documentación, mayores requerimientos de transparencia y mayor resistencia a aceptar cláusulas abiertas o ambiguas. El inversionista busca reducir al mínimo cualquier margen de incertidumbre.
Reputación y necesidad de reformas
Aunque Ana Bello reconoce que la República Dominicana mantiene ventajas competitivas, con los incentivos fiscales atractivos y niveles de seguridad que generan confianza, considera que hay espacio para fortalecer el marco legal.
Entre las propuestas mencionó una mejor regulación de los desarrolladores, la creación de un banco de historial que permita al inversionista conocer la trayectoria de cada empresa y el fortalecimiento de la capacitación y licenciamiento de agentes inmobiliarios, delimitando claramente hasta dónde pueden intervenir y cuándo deben remitir al abogado.
Además, advirtió sobre la necesidad de estructurar adecuadamente nuevas figuras como la tokenización inmobiliaria.
Ella lo tiene claro: los fraudes recientes han elevado el estándar del mercado. “El inversionista ahora investiga todo. El mercado es más cauteloso, más técnico y menos dispuesto a asumir riesgos sin respaldo jurídico sólido”.
El contexto de los fraudes en 2025
Durante 2025, varios casos judiciales de alto perfil profundizaron el debate sobre la reputación del negocio inmobiliario en la República Dominicana, generando preocupación y un alto impacto en la percepción global del sector. En un mercado donde el inversionista extranjero evalúa múltiples destinos, la reputación es un activo estratégico.
Cuando surgen denuncias de incumplimientos, sobreventas o proyectos inconclusos, el efecto trasciende a las empresas involucradas y alcanza a todo el ecosistema.
El resultado ha sido una erosión de la confianza automática. Si antes el atractivo fiscal y el crecimiento sostenido bastaban para inclinar la balanza, hoy el inversionista incorpora un análisis reputacional mucho más riguroso en su proceso de toma de decisiones.
Los casos más sonados
Uno de los expedientes más resonantes fue la denominada Operación Guepardo, en la que el Ministerio Público desmanteló una presunta red que habría captado fondos para proyectos inmobiliarios inexistentes o incumplidos, con un monto investigado que supera los 18 millones de dólares y que afectaría a más de 200 víctimas, muchas de ellas inversionistas extranjeros.
En otro proceso judicial se conoció una presunta estafa que superaría los RD$700 millones (aproximadamente entre 12 y 13 millones de dólares), vinculada a ventas inmobiliarias irregulares. En ese caso figura como principal imputado el empresario Emmanuel Rivera Ledesma.
Asimismo, en la provincia de Puerto Plata se reportaron detenciones relacionadas con una presunta estafa inmobiliaria cuyo monto inicial investigado ronda los RD$25 millones.
En conjunto, estos casos, que involucran más de 30 millones de dólares y cientos de afectados, han tenido un efecto directo en la percepción del riesgo sectorial.
Más allá de las responsabilidades individuales que determinarán los tribunales, el volumen de los montos y la exposición mediática han forzado un giro hacia una cultura de mayor cautela, escrutinio contractual y verificación reputacional por parte de los inversionistas, precisamente el cambio de mentalidad al que hizo referencia Ana Bello en la entrevista con La Ventana.
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