Análisis del proyecto de ley que regula la intermediación inmobiliaria y la publicidad engañosa
Especial para El Inmobiliario
Por Ana Bello
El proyecto de ley que regula la intermediación inmobiliaria representa un avance: profesionaliza un sector que mueve buena parte del PIB y arrastra prácticas irregulares. Conviene, no obstante, matizar el entusiasmo con que algunos celebran que “los abogados necesitarán licencia para transacciones inmobiliarias”: la afirmación es inexacta y nace de una redacción ambigua que debe corregirse.
El propio proyecto excluye la labor jurídica. El artículo 3, numerales 2 y 3, deja fuera la asesoría legal de profesionales y las transacciones de apoderados. El artículo 19 reitera que no constituye intermediación la prestación de servicios jurídicos relativos a la instrumentación, redacción y negociación de actos traslativos. El abogado que estructura la operación y verifica el estatus del inmueble no está “intermediando”.
La fricción surge en el párrafo del artículo 19, que obliga al abogado a habilitarse como agente cuando realice las actividades del artículo 18: promoción, publicidad, captación de clientes y gestión de oferta y demanda. El problema es que el artículo 18, numeral 3, incluye la “negociación”, término que también describe parte de la asesoría jurídica. Allí reside la ambigüedad: la frontera entre asesorar y mediar queda difusa.
El exequátur y la especialidad en Derecho Inmobiliario y Registral garantizan la seguridad jurídica de la operación; función distinta del corretaje, que acerca oferta y demanda a cambio de una comisión. El exequátur no convierte al abogado en corredor ni debería obligarlo a una licencia adicional; pero el título tampoco lo habilita para mercadear inmuebles ajenos y cobrar comisión: cuando actúa así, funcionalmente está corretando. La solución no es eximir por el título, sino delimitar la función. Imponerle una habilitación por su mera asesoría rozaría, además, la libertad de empresa que consagra el artículo 50 de la Constitución.
El Derecho comparado confirma este criterio. En Estados Unidos la licencia se regula estado por estado: California exime al abogado cuando la actividad forma parte de sus servicios legales; Texas mantiene una exención más amplia. España liberalizó la intermediación con el Real Decreto-Ley 4/2000, pero desde 2010 varias comunidades (Cataluña, Valencia, Baleares y, desde 2025, Andalucía) han creado registros obligatorios con exigencias de formación, seguro y garantías. La República Dominicana se sitúa en esa línea; su problema no es el principio, sino la redacción.
¿Qué le falta al proyecto? Primero, definir con claridad la línea entre práctica jurídica e intermediación, precisando que la negociación accesoria a un servicio legal queda excluida. Segundo, exigir un seguro de responsabilidad civil profesional obligatorio, hoy ausente del texto. Tercero, reglas de divulgación de la doble representación y los conflictos de interés. Cuarto, horas concretas de educación continua. Y quinto, dotar a la Dirección General de Registro, Control e Intermediación Inmobiliaria de independencia y recursos reales, con un registro público accesible.
En síntesis, el objetivo del proyecto —seguridad jurídica, transparencia y protección del consumidor— es acertado. Lo que reclama es técnica legislativa: distinguir al profesional del Derecho, que aporta el blindaje jurídico, del corredor, que ejerce la intermediación comercial. Mientras esa frontera siga ambigua, se perderá la oportunidad de construir un marco que, lejos de enfrentar profesiones, los articule en beneficio de la inversión y del adquiriente.
Contenido publicado originalmente en la edición 15 de El Inmobiliario impreso.
Lecturas recomendadas:
