Une transaction, deux lois, un bilan que le secteur n'a pas encore établi

23 juin 2026

structure des coûts d'une transaction immobilière — L'effet combiné sur le coût total d'une transaction dépend de trois variables : le prix du bien, le temps écoulé depuis l'acquisition initiale et la façon dont la réglementation définit le gain imposable. (Source : Dreamstime).

La loi 30-26 donne d'une main et reprend de l'autre. Elle supprime les droits de mutation mais instaure un impôt sur les plus-values. Personne n'a encore analysé l'impact de ce nouveau régime sur la structure des coûts d'une transaction immobilière type

SAINT-DOMINGUE – Sur le marché immobilier dominicain, une vente ne se résume pas à un simple accord sur le prix entre deux parties. C'est aussi une négociation fiscale au cours de laquelle l'acheteur et le vendeur se répartissent, formellement ou informellement, explicitement ou implicitement, les coûts fiscaux engendrés par la transaction.

Ce mécanisme n’a pas changé avec la loi 30-26, qui a modifié la composition de ces coûts, et le secteur commence tout juste à l’intégrer.

La loi donne d'une main et reprend de l'autre. D'une main, elle supprime progressivement la taxe sur les mutations immobilières : réduite en 2027 et totalement abolie à partir de 2028. D'autre part, elle instaure une taxe de 10 % sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers par des particuliers.

Le résultat net de cet échange n'est pas neutre, il n'est pas le même pour toutes les transactions et il n'est pas symétrique pour l'acheteur et le vendeur.

Modifications fiscales dans une transaction immobilière

Concept	Situation actuelle	Changement ou proposition	Base juridique
Taxe de transfert (acheteur)	3 % courant	Réduction progressive d'ici 2027 et élimination à partir de 2028	Art. 59, Loi 30-26
Gains en capital (vendeur)	Échelle d'imposition sur le revenu jusqu'à 25%	Taux unique de 10 % en paiement unique et définitif	Art. 14, Loi 30-26
Base imposable de 10%	Défini dans le cadre du système ISR traditionnel	Non défini ; réglementation en attente	Art. 14, Loi 30-26
Exonération pour résidence principale réinvestie	Des avantages sont conditionnés au réinvestissement	Exonération totale si 100 % sont réinvestis dans les 6 mois ; exonération partielle si le réinvestissement est incomplet	Loi 173-07 Art. 7
Exemption pour les personnes de plus de 65 ans	Exemption sous certaines conditions	Exonération totale sans condition de réinvestissement	Code des impôts, art. 296

Sources : Loi 30-26, art. 14 et 59 ; Loi 173-07, art. 7 ; Code des impôts, art. 296

La cartographie des coûts avant la loi

Pour établir le contraste, il faut partir de la carte des coûts qui existait avant le 18 juin 2026.

Dans une transaction sur le marché secondaire, du propriétaire à l'acheteur, les principaux coûts fiscaux étaient de trois ordres :

La taxe de transfert immobilier de 3% sur la valeur du bien, établie à l'article 7 de la loi 173-07 sur l'efficacité du recouvrement, est payée par l'acheteur.
La taxe foncière de 1 % par an sur la valeur du bien qui excède le minimum exonéré, établi par la loi 18-88 et ses modifications, est à la charge du vendeur jusqu'au moment de la vente.
Le gain en capital généré par la vente, qui dans le régime général de l'impôt sur le revenu a été incorporé dans le revenu du vendeur et imposé selon le barème progressif pour les particuliers, jusqu'à 25 %, conformément à l'article 296 du Code des impôts.

En pratique, le marché dominicain avait développé un mécanisme informel pour réduire ce fardeau : le prix déclaré dans l’acte ne correspondait souvent pas au prix réel de la transaction.

La Banque centrale de la République dominicaine documente elle-même ce comportement dans son document de travail « Construction d'un indice des prix du logement pour la République dominicaine », de Johán Félix Rosa, où elle souligne que sur le marché local, il est courant que des transactions soient enregistrées sans inclure certains détails pertinents, ou de manière incorrecte, afin d'éviter de payer des impôts ou de réduire les frais liés à cette transaction.

Ce comportement a réduit artificiellement la base d'imposition, mais a créé des risques juridiques pour les deux parties.

La carte des coûts après la loi

La loi 30-26 remanie considérablement cette carte :

Pour l'acheteur : l'article 59 réduit progressivement la taxe unifiée sur les transactions immobilières imposée par la loi sur l'enregistrement et la conservation des hypothèques, et non le transfert direct de 3 % de la loi 173-07, qui reste en vigueur jusqu'à son abrogation ou modification expresse.

Cette distinction est techniquement pertinente et n'a été explicitée ni dans le texte de loi ni dans les communications officielles ultérieures. Le secteur devra vérifier auprès de la DGII (Direction générale des impôts) si les deux taxes coexistent ou si l'une remplace l'autre dans le cadre d'une vente directe.

Pour le vendeur : le nouvel article 296-1 du Code des impôts crée une taxe de 10 % sur les plus-values sous forme de paiement unique et final, remplaçant l'imposition selon le barème progressif de l'ISR.

Pour un vendeur qui, sous l'ancien système, aurait payé des impôts au taux marginal le plus élevé, soit 25 %, la réduction de 10 % représente une baisse significative.

Pour un vendeur à faible revenu ayant payé des impôts dans les tranches inférieures, l'impact peut être neutre ou plus important, selon la façon dont la réglementation définit l'assiette fiscale.

La variable qui modifie l'équation

L’analyse de l’effet net ne peut être menée à son terme car la loi ne définit pas la base imposable du nouvel impôt sur les plus-values, point central du deuxième volet de cette série.

Mais ce que l'on peut établir, c'est que l'effet combiné sur le coût total d'une transaction dépend de trois variables : le prix du bien, le temps écoulé depuis l'acquisition initiale et la manière dont la réglementation définit le gain imposable.

Pour illustrer cela avec un scénario basé sur le texte juridique actuel, sans résoudre l'inconnue de la base imposable, considérons une transaction sur le marché secondaire pour un bien d'une valeur de 200 000 $ US (environ 12 000 000 RD$ au taux de change de référence de la BCRD de juin 2026).

Dans l'ancien système : l'acheteur payait 360 000 RD$ de droits de mutation (3 %). Le vendeur, si son bénéfice s'élevait à 4 000 000 RD$ et était imposé à un taux de 25 %, paierait 1 000 000 RD$. Le coût total des taxes sur la transaction s'élevait donc à 1 360 000 RD$, auxquels s'ajoutaient les frais de notaire et d'enregistrement.

Sous le régime de la loi 30-26 en 2027 : l'acheteur paierait toujours les 3 % de la loi 173-07, sauf clarification de la DGII et le vendeur paierait 10 % sur le gain en capital.

Si la base imposable était la même, soit 4 000 000 RD$, l'impôt serait de 400 000 RD$, soit une réduction de 600 000 RD$ par rapport au régime précédent.

À compter de 2028, date à laquelle la taxe hypothécaire sera supprimée, l'allégement fiscal pour l'acheteur entrera en vigueur.

Ce scénario est donné à titre indicatif et provisoire. L’effet réel dépend de la définition réglementaire de l’assiette fiscale.

Comment cela se traduit-il en prix négocié ?

Sur le marché immobilier dominicain, comme sur la plupart des marchés de la région, les frais de clôture sont négociables entre les parties. Lorsque ces frais sont redistribués, l'équilibre des prix se modifie.

Le scénario le plus probable à court terme est que les vendeurs ajustent leur prix minimum à la baisse, car le taux de 10 % s'avérera effectivement inférieur à la taxation précédente, ce qui libérera une marge de négociation.

Cet ajustement pourrait se traduire par des prix de clôture légèrement plus accessibles sur le marché secondaire. Toutefois, cet effet dépend d'un calcul raisonnable de l'assiette fiscale de 10 %, ce qui, là encore, fait référence à la réglementation en cours d'élaboration.

La Banque centrale a indiqué dans ses résultats préliminaires de janvier à décembre 2025 que les prêts du système financier destinés à l'acquisition de logements ont augmenté de 13,2 % au cours de cette année, atteignant 461 356,5 millions de RD$.

Ces données confirment que la demande de financement immobilier reste soutenue. Un marché secondaire allégé fiscalement pour les vendeurs pourrait contribuer à libérer des biens actuellement détenus par des propriétaires qui hésitent à vendre pour éviter le déclenchement de l'ancienne taxation.

Ce que le secteur doit savoir avant la clôture

En attendant la mise en place d'une réglementation, toute analyse du coût net d'une transaction reste provisoire. Toutefois, acheteurs, vendeurs et agents immobiliers peuvent et doivent se poser dès maintenant certaines questions.

Le vendeur : Quel était le prix d’achat initial, en quelle année et avec quels justificatifs ? Ai-je effectué des travaux d’amélioration dûment documentés ? Ce bien constitue-t-il ma résidence principale ? Si je le vends, réinvestirai-je l’intégralité du produit de la vente dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale dans les six mois ? Ai-je plus de 65 ans ?
Acheteur : La taxe de mutation de 3 % prévue par la loi n° 173-07 s’applique-t-elle à cette transaction en sus de la taxe prévue à l’article 59 de la loi n° 30-26, ou l’une remplace-t-elle l’autre ? Le bien dispose-t-il d’un classement Confotur en vigueur ? S’agit-il d’un achat auprès du promoteur d’origine (première vente) ou sur le marché secondaire ?
Tous deux: Quelle est la structure fiscale convenue ? Qui prend en charge chaque coût ? Et cela est-il reflété dans le contrat ?

Il n'existe pas de réponses définitives à ces questions aujourd'hui. Mais les poser fait toute la différence entre une transaction bien structurée et une transaction qui engendre des surprises fiscales six mois après sa conclusion.

Sources consultées :

Loi n° 30-26 relative aux mesures de croissance économique, de simplification fiscale et d'atténuation de la crise internationale, art. 14 (nouvel art. 296-1 du Code des impôts) et 59, promulguée le 18 juin 2026.
Loi n° 173-07 relative à l'efficacité du recouvrement des impôts, art. 7. Direction générale des impôts intérieurs. dgii.gov.do
Loi n° 18-88 relative à l'impôt foncier et ses modifications. Direction générale des impôts intérieurs.
Code fiscal de la République dominicaine, Titre II, Art. 289 et 296. Direction générale des impôts intérieurs.
Banque centrale de la République dominicaine. Résultats préliminaires de l'économie dominicaine, janvier-décembre 2025, février 2026. Prêts immobiliers : 461 356,5 millions de RD$, variation annuelle de +13,2 %.
Banque centrale de la République dominicaine. « Construction d’un indice des prix du logement pour la République dominicaine ». Johán Félix Rosa, Département de programmation monétaire et d’études économiques. Document de travail, août 2021.

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