Elle représente entre 6 et 8 % du prix total du bien, le montant appliqué à titre de bonus, et est équivalente à la TVA (ITBIS) payée par les ingénieurs pendant la construction
SAINT-DOMINGUE- Le programme de logements sociaux a été créé par l'État pour inciter les familles et les particuliers à acquérir leur premier logement ; ce faisant, il contribue à combler un besoin fondamental à l'existence humaine.
L'appellation « logements à bas prix » est souvent trompeuse, car beaucoup pensent à tort qu'elle désigne des logements destinés aux populations les plus vulnérables. Le plan établi par la loi 189-11 relative au développement du marché hypothécaire et des fiducies en République dominicaine, datée du 22 juillet 2011, est en réalité réservé à une partie de la population, malgré les avantages qu'il comporte.
Alleny Garabito, de TimeHoms Real Estate, est spécialisée dans ce domaine et son expertise est indéniable. Vendre un bien immobilier détenu en fiducie n'est pas compliqué, mais présente des particularités : beaucoup pensent pouvoir acquérir un bien à bas prix, ce qui est faux. Actuellement, pour être éligible, l'acheteur doit avoir un revenu annuel compris entre 80 000 et 100 000 pesos.
Par l'intermédiaire de la Direction générale des impôts intérieurs, le gouvernement a fixé le prix de vente maximal des logements sociaux construits par des fiducies à 3 829 454,43 RD$ pour cette année. Cependant, la hausse du coût des matériaux de construction due à la pandémie de coronavirus a conduit le Sénat à adopter une résolution portant ce prix à 4,5 millions de RD$, un montant qui n'a pas encore été annoncé officiellement mais qui est celui utilisé par les principaux promoteurs.
La loi sur les fiducies ne se limite pas aux programmes de logements sociaux. « Ce dont ils ont besoin, ce sont des entreprises de construction établies et financièrement solides. Ce sont des entreprises que les administrateurs sélectionnent avec soin », explique cet agent expérimenté qui gère actuellement une quinzaine de projets de logements sociaux.
Depuis la création de la loi, Garabito, forte de 21 ans d'expérience dans l'immobilier, s'est investie dans des projets de logements sociaux. Son agence immobilière s'est d'ailleurs lancée dans ce domaine en 2013 avec l'un des premiers projets réalisés à Villa Mella, bien qu'elle propose une gamme diversifiée de logements destinés à différents segments de marché.
Ce programme n'est pas toujours attrayant pour les agents immobiliers car, bien qu'exhaustif, il est complexe. C'est un investissement à long terme ; ce que vous vendez aujourd'hui pourrait ne pas vous être payé avant un an, selon l'accord conclu avec le constructeur, explique l'expert.
La prime, qui représente de 6 % à 8 % du prix total du bien, est équivalente à la TVA (ITBIS) payée par les ingénieurs pendant la construction.
Ce service est largement détourné par les Dominicains résidant à l'étranger. « Comme ils font leurs calculs en dollars, ils ne le trouvent pas si cher, alors qu'ici, c'est une fortune. Beaucoup n'y ont pas droit lorsqu'ils s'adressent à la banque, et la situation s'aggrave avec l'augmentation des coûts du projet », explique-t-il.
La question est de savoir combien d'appartements seront restitués dans les prochains mois par des clients présélectionnés par les banques en fonction de leurs revenus, et dont les prix ont désormais grimpé en flèche pour atteindre, dans de nombreux cas, un million.
« Tous les biens immobiliers à bas prix ont vu leur prix augmenter. Certains ont commencé par une hausse de 400 000 à 500 000 dollars, mais je gère un bien dont le prix est passé de 2,6 à 3,9 millions. Il y en a un autre où l’annonce est modifiée quotidiennement », explique cet agent immobilier expérimenté.
Il déplore le manque de protection accordée aux courtiers par les sociétés de fiducie et les promoteurs, malgré leur rôle dans la promotion du programme de fiducie. « Les sociétés de fiducie ne se sont jamais vraiment investies dans sa promotion et j'ai parfois l'impression qu'elles ne nous défendent pas comme il se doit ; elles devraient nous apporter un soutien plus important », affirme-t-il.
Il comprend que la loi sur les fiducies a révolutionné le marché immobilier. « C’est une structure juridique qui offre des garanties à toutes les parties prenantes, aussi bien au vendeur du terrain qu’à l’acheteur final. ».
Et il conclut en soulignant que le plan offre un monde d'opportunités aux personnes qui n'auraient jamais pensé devenir propriétaires, notamment grâce à l'exonération de 3 % sur les taxes foncières.
