Il en résulte un titre de propriété définitif accompagné d'un plan cadastral approuvé, ce qui rend la propriété indépendante du reste du terrain et lui attribue un numéro d'identification unique.
SAINT-DOMINGUE.- Si vous êtes agent immobilier, vous ne serez pas indifférent à la question : « Le terrain est-il borné ? », une question constante qui fait partie du quotidien de la profession.
Le géomètre est le professionnel chargé de maîtriser les aspects techniques du terme ; cependant, comme il fait partie du vocabulaire immobilier, chaque agent immobilier doit être en mesure de répondre aux questions de ses clients.
Nous vous présentons ici les concepts fondamentaux de sa signification, au cas où cela ne serait pas encore clair. La loi 108-05 relative à l'enregistrement immobilier, dans son article 130, réglemente la notion de délimitation des limites, processus permettant de déterminer la frontière entre deux parcelles. Elle sert à individualiser le droit de propriété d'une personne par rapport à celui des autres personnes occupant le même territoire ou la même parcelle.
Il comprend la localisation précise de la propriété grâce à des coordonnées obtenues avec un équipement de mesure GPS, représentées sur une carte cadastrale soumise à la Direction des levés cadastraux pour examen et approbation.
Une seconde définition stipule qu'il s'agit de l'opération technique et du processus judiciaire visant à séparer une portion de terrain sur laquelle s'applique le droit de propriété immobilière enregistré en communauté, afin qu'elle apparaisse désormais dans la vie juridique comme une propriété individualisée, avec sa désignation cadastrale particulière et avec toutes les conséquences juridiques de la rigueur.
Le résultat de cette délimitation est un titre de propriété définitif accompagné de son plan cadastral approuvé, ce qui rend la propriété indépendante du reste de la parcelle et lui attribue un numéro d'identification unique.
L'acquisition d'un bien immobilier préalablement borné et géoréférencé offre une sécurité accrue pour les investissements immobiliers en République dominicaine, car elle permet une vérification immédiate de sa localisation par satellite, de ses limites et de sa superficie exacte. De plus, elle facilite l'obtention de financements auprès des institutions financières. En conclusion, elle rend les investissements dans le cadre d'une transaction immobilière plus viables et plus efficaces.
Étant donné que les coordonnées d'une propriété arpentée sont uniques et non reproductibles, le processus offre au propriétaire une garantie de droits exclusifs, approuvés par la Direction des levés cadastraux et le Registre des titres fonciers.
Phases
Le processus de démarcation comprend plusieurs étapes. À savoir :
L'étape technique consiste en le levé cadastral d'une parcelle de terrain afin d'identifier, de localiser et de déterminer les limites de la propriété sur laquelle les droits de propriété seront établis. Ce levé est réalisé par un géomètre-expert. Il aboutit à l'approbation technique du levé par la Direction régionale des levés cadastraux compétente territorialement. Ce processus dure entre quarante-cinq jours et trois mois, selon la complexité du levé (notamment en cas d'objections de propriétaires voisins ou de tiers non impliqués dans la transaction) et les caractéristiques de la parcelle concernée.
Il existe deux types d'intrigues :
• Simple, comprenant une superficie inférieure à 20 000 mètres carrés et moins de 10 copropriétaires
• Les complexes, qui comprennent toutes les unités de plus de 20 000 mètres carrés ou de moins de 20 000 mètres carrés comptant plus de 10 copropriétaires.
La deuxième phase est la phase judiciaire où les plans approuvés par l'arpentage sont soumis à la juridiction de première instance du tribunal foncier territorialement compétent afin qu'il puisse entendre le processus de délimitation et décider de sa régularité.
La troisième étape comprend l'enregistrement de la nouvelle délimitation territoriale ou parcelle résultant de l'individualisation effectuée et le certificat de propriété est délivré au propriétaire selon les paramètres indiqués dans le jugement.
Un peu d'histoire
En 1920, la République dominicaine a établi un mécanisme de transfert de propriété immobilière, appelé système Torrens, du nom de son auteur, Robert Torres, un Australien ; il stipulait que l'État était le propriétaire initial de toutes les terres.
Chaque parcelle s'est vue attribuer un numéro permettant de l'identifier au sein de sa localité, une division appelée district cadastral (DC). Ainsi, chaque parcelle appartient à un DC au sein d'une municipalité, elle-même située dans une province, par exemple : parcelle 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Lors de l'enregistrement d'une parcelle de terrain, le service du cadastre compétent délivre un certificat de propriété contenant des informations sur le terrain et son propriétaire. Pour vendre la totalité de la parcelle, le propriétaire doit transférer le certificat de propriété ; pour n'en vendre qu'une partie, un autre mécanisme a été mis en place : le certificat annoté.
Le certificat d'attribution (CA) était un document qui attestait des droits d'une personne sur une portion de terrain au sein d'une parcelle ; cependant, il a été abandonné car il ne précisait pas l'emplacement.
À cet égard, la juridiction immobilière, par la résolution n° 517-2007, a édicté un règlement suspendant la délivrance de nouveaux certificats annotés et limitant leur octroi à des cas exceptionnels. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux associations de copropriétaires qui détiennent des droits sur les lots de copropriété.
