La nouvelle loi impose les plus-values immobilières à un taux fixe, mais elle ne définit pas le seuil d'application. Tant que le pouvoir exécutif n'aura pas publié la réglementation, chaque transaction sur le marché secondaire comporte une incertitude fiscale
SAINT-DOMINGUE – La loi 30-26 a instauré une nouvelle taxe, dont le taux est clair mais l'assiette opaque. L'article 14 de cette loi, entrée en vigueur le 18 juin 2026, stipule que les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers appartenant à des particuliers sont soumises à une taxe de 10 %, payable en une seule fois.
Le taux est indiqué par écrit. Ce qui n'y figure pas, c'est la réponse à la question que tout vendeur immobilier se pose avant de signer : 10 % sur quoi ?
Cette question reste sans réponse officielle. En attendant, le marché secondaire de l'immobilier fonctionne avec une incertitude fiscale qui influe directement sur le prix de chaque transaction.
| Concept | Ce que la loi définit / ce qu'elle ne définit pas |
|---|---|
| Taux | 10 % sur les plus-values (Art. 14, Loi 30-26) |
| Personnage | Paiement unique et définitif |
| période de règlement | Six mois à compter de la date d'achèvement du transfert |
| Base imposable | Non défini dans le texte de loi — réglementation en attente |
| Ajustement à l'inflation | Il n'est pas précisé si cela s'applique ou si cela fait référence à l'article 289 du Code des impôts |
| biens hérités | Coût d'acquisition non précisé |
| Améliorations déductibles | Non déterminé |
| Règlement | Non publié à la date du présent rapport |
Que disait le code des impôts auparavant ?
Pour bien comprendre l'ampleur de cet écart, il est utile de se pencher sur l'ancien système fiscal dominicain. L'article 289 du titre II du Code des impôts, publié dans la bibliothèque législative de la Direction générale des impôts intérieurs, définit précisément le mode de calcul des plus-values imposables sous le régime général : le coût d'acquisition ou de production, ajusté de l'inflation, est déduit du prix ou de la valeur du bien concerné, conformément aux dispositions de l'article 327 dudit titre et de son règlement d'application.
En d'autres termes, le profit ne correspond pas au prix de vente. Il s'agit de la différence entre ce que le vendeur reçoit aujourd'hui et le prix d'achat initial du bien, ajusté de l'inflation cumulée.
Si une personne a acheté un appartement en 2010 pour 3 000 000 RD$ et le vend aujourd’hui pour 9 000 000 RD$, le bénéfice imposable n’est ni de 9 000 000 RD$ ni de 6 000 000 RD$ : il s’agit de la différence entre le prix de vente et le coût initial ajusté en fonction de l’inflation des 15 dernières années, ce qui réduirait considérablement la base imposable.
Ce mécanisme d'ajustement à l'inflation a un objectif technique précis. Lorsque les économistes parlent d'imposer les profits réels par opposition aux profits nominaux, c'est exactement à cela qu'ils font référence : sans ajustement à l'inflation, l'État imposerait une partie de la hausse de valeur qui ne représente pas une création de richesse, mais simplement l'effet du temps sur le pouvoir d'achat de la monnaie.
La Banque centrale de la République dominicaine, dans son document de travail intitulé « Construction d’un indice des prix du logement pour la République dominicaine », préparé par Johán Félix Rosa, du Département de la programmation monétaire et des études économiques, en août 2021, indique précisément que le suivi de la valeur des actifs immobiliers est pertinent pour la politique économique car leurs fluctuations mêlent des composantes réelles et nominales qui doivent être séparées pour une mesure correcte.
Ce que dit et ne dit pas l'article 296-1
Le nouvel article 296-1, introduit par l'article 14 de la loi 30-26, établit que les gains en capital générés lors de l'aliénation de biens immobiliers par des particuliers seront soumis à un paiement unique et définitif de 10 %.
L'article fixe le délai de règlement à six mois à compter de la réalisation du transfert et établit les exemptions applicables : la résidence principale réinvestie dans une nouvelle résidence principale au cours de ce même délai, les personnes de plus de 65 ans qui transfèrent leur résidence principale et les personnes morales dont l'activité consiste exclusivement en la propriété de biens immobiliers non destinés à des activités commerciales.
L'article 296-1 omet de définir l'assiette imposable. Il ne précise pas si le profit est calculé en soustrayant le prix d'acquisition du prix de vente, ajusté de l'inflation, comme le prévoit l'article 289 du Code des impôts pour le régime général. Il ne précise pas non plus si la valeur cadastrale sert de référence. Enfin, il n'établit pas quel document justifie le coût d'acquisition initial lorsque le bien a été acheté il y a plusieurs décennies, à une époque où les registres étaient différents, ou lorsque l'acte de propriété mentionne une valeur très différente du prix réellement payé – une pratique pourtant courante sur le marché dominicain.
L’article 296-1 ne fait pas non plus explicitement référence à l’article 289 pour le calcul de l’assiette fiscale. Cette absence de référence est techniquement significative : le nouveau régime à 10 % est introduit sous forme de paiement unique et définitif, distinct du régime général d’imposition sur le revenu, et n’intègre pas par renvoi les règles de détermination des bénéfices du régime précédent.
Trois scénarios à traiter
Le premier cas concerne un bien acquis il y a de nombreuses années, avec un acte de propriété mentionnant sa valeur cadastrale. Si la DGII (Direction générale des impôts) utilise cette valeur comme coût d'acquisition, laquelle peut être nettement inférieure au prix d'achat réel, la base imposable serait artificiellement gonflée, générant ainsi une imposition sur un gain qui, en pratique, n'a pas atteint ce montant.
Le second cas concerne les biens hérités. Lorsqu'une personne hérite d'un bien puis le vend, quel est le coût d'acquisition ? S'agit-il de la valeur déclarée lors de la procédure de succession ? De la valeur cadastrale au moment du décès ? Du prix d'achat initial ? La loi 30-26 ne le précise pas, et le nouvel article 296-1 n'intègre aucun mécanisme pour résoudre cette situation.
Le troisième scénario est le plus fréquent sur le marché actuel : l’acheteur qui a acquis un bien immobilier en prévente, en payant des mensualités pendant la construction, et qui revend maintenant le bien achevé. Dans ce cas, le prix d’acquisition correspond à la somme des mensualités versées et des frais de clôture initiaux. Le texte de loi ne précise pas comment justifier ce coût auprès de la DGII (Direction générale des impôts) ni si les déductions pour les améliorations apportées au bien sont autorisées.
L'effet sur la négociation des prix
L'incertitude concernant l'assiette fiscale a une conséquence immédiate et mesurable sur le marché secondaire : la charge fiscale incertaine se répercute sur la négociation des prix.
Si le vendeur ignore le montant des taxes qu'il devra payer, il a tendance à intégrer ce risque dans le prix demandé. Si l'acheteur ignore également le montant des frais liés à la transaction, cette incertitude se traduit par une prime de risque susceptible de renchérir l'opération pour les deux parties.
L’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) avertit, dans son document de travail intitulé « Imposition des plus-values : expériences et défis des pays » (Diana Hourani et Sarah Perret, Document de travail de l’OCDE sur la fiscalité n° 72, février 2025), que les systèmes d’imposition des plus-values qui ne résolvent pas adéquatement la question de la détermination de la base d’imposition ont tendance à compromettre l’équité, à introduire des distorsions économiques et à limiter le potentiel de recettes.
Le même document indique que l'un des arguments techniques les plus solides en faveur d'un traitement attentif de ces gains est précisément la nécessité de séparer la composante inflationniste de l'augmentation réelle de la valeur, la même distinction que l'article 289 du Code fiscal dominicain a intégrée dans le régime général et que le nouvel article 296-1 ne reproduit ni ne rejette explicitement.
Ce que la loi définit clairement
Tout n'est pas ambigu. L'article 296-1 est précis sur trois points que les acteurs du secteur devraient prendre en compte.
- Délai: l’impôt doit être réglé dans les six mois suivant la réalisation du transfert, ce qui, en pratique, signifie six mois à compter de la date de l’acte notarié ou de l’enregistrement auprès de la juridiction immobilière compétente.
- Exonérations: La plus-value est exonérée lorsque l'intégralité du produit de la vente de la résidence principale est réinvestie dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale dans un délai de six mois. L'exonération est proportionnelle en cas de réinvestissement partiel. Elle est totale, sans condition de réinvestissement, lorsque le vendeur est une personne physique âgée de plus de 65 ans qui cède sa résidence principale.
- Le caractère définitif: les 10 % constituent un paiement unique et définitif, ce qui signifie que ce revenu n'est pas intégré à l'échelle progressive de l'ISR du vendeur et ne génère pas d'obligations supplémentaires pour ce concept.
Questions relatives à la réglementation
Il incombe au pouvoir exécutif d'édicter les règlements d'application de la loi 30-26, qui doivent préciser, entre autres points : comment la base imposable des plus-values immobilières est déterminée, quels documents prouvent le coût d'acquisition, si l'ajustement pour l'inflation prévu à l'article 289 du Code des impôts s'applique au nouveau régime de 10 %, comment les biens hérités sont traités et si les déductions pour les améliorations documentées sont autorisées.
En attendant une telle réglementation, chaque transaction sur le marché secondaire de l'immobilier comporte un risque fiscal que vendeurs, acheteurs, agents et financiers doivent impérativement intégrer à leur analyse. L'ignorer ne supprime pas le risque ; cela le transforme simplement en un coût caché que quelqu'un – le vendeur, l'acheteur ou les deux – devra finalement supporter.
Sources consultées :
- Loi n° 30-26 relative aux mesures de croissance économique, de simplification fiscale et d’atténuation de la crise internationale, art. 14 (nouvel art. 296-1 du Code des impôts), promulguée le 18 juin 2026.
- Code fiscal de la République dominicaine, Titre II, Art. 289 — Gains en capital. Direction générale des impôts intérieurs. dgii.gov.do
- Banque centrale de la République dominicaine. « Construction d’un indice des prix du logement pour la République dominicaine ». Johán Félix Rosa, Département de la programmation monétaire et des études économiques. Document de travail, août 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. et Perret, S. (2025). « Imposition des plus-values : expériences et défis des pays ». Documents de travail de l’OCDE sur la fiscalité, n° 72. Éditions OCDE, Paris. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Lectures recommandées :
- Que signifie la taxe sur les ventes immobilières, incluse dans le train de mesures du gouvernement ?
- La DGII établit une nouvelle limite pour les paiements en espèces lors de l'achat, de la vente ou du transfert de biens immobiliers
- Voici l'ensemble des mesures annoncées ce jeudi par le gouvernement pour atténuer la crise internationale
