Dans le Grand Saint-Domingue, la croissance verticale et l'expansion immobilière ont rythmé le développement urbain de la dernière décennie. Chaque année, de nouvelles tours, des immeubles de bureaux et des projets commerciaux et résidentiels transforment le paysage. Si ce dynamisme économique est positif et souhaitable, un problème structurel menace la qualité de vie urbaine, la sécurité des citoyens et la valeur même de ces aménagements : l'occupation illégale de l'espace public, notamment des trottoirs et des limites de propriété.
Ce phénomène transcende les classes sociales et les secteurs. On le constate aussi bien dans les quartiers défavorisés que dans les zones les plus huppées de la ville. Dans des quartiers comme Naco, Piantini, Arroyo Hondo ou le Paraíso, les immeubles et les grands projets immobiliers « absorbent » souvent les trottoirs comme s'ils faisaient partie de leur propriété privée, les ornant de jardinières, de rampes d'accès, de pavés sur mesure ou d'éléments décoratifs qui les détournent complètement de leur fonction première : assurer la sécurité des piétons.
Et il ne s'agit pas seulement d'ateliers de fortune dans les zones résidentielles ou de commerces informels qui empiètent sur les trottoirs dans les quartiers populaires. Il s'agit aussi des compagnies d'assurance, des concessionnaires automobiles, des banques et des promoteurs immobiliers de luxe qui construisent jusqu'aux limites de leurs propriétés et modifient l'espace public à leur guise, souvent sans contrôle ni conséquence.
Un trottoir n'est pas un luxe. C'est un droit
Le respect des trottoirs et des limites de propriété n'est pas qu'une question d'esthétique. C'est une condition essentielle à l'ordre urbain, à la mobilité et à la sécurité. Sans trottoirs fonctionnels, une ville devient dangereuse pour les piétons. Sans reculs suffisants, les bâtiments se retrouvent entassés les uns sur les autres, ce qui entrave la ventilation, supprime les espaces verts, obstrue les réseaux d'évacuation des eaux pluviales et diminue la valeur future du quartier.
D'après les données de l'Observatoire dominicain de l'urbanisme (ODU), 62 % des nouveaux bâtiments résidentiels et commerciaux construits entre 2019 et 2023 dans les zones urbaines du Grand Saint-Domingue ne respectent pas les marges de recul minimales fixées par la réglementation municipale. Dans de nombreux cas, la marge de recul obligatoire de 3 à 5 mètres en façade est supprimée afin de gagner des places de stationnement ou d'augmenter la surface construite. Cette pratique contrevient non seulement au Règlement national d'urbanisme, mais nuit également à la qualité du cadre de vie immédiat et au tissu urbain dans son ensemble.
Un rapport technique présenté par le Collège dominicain des ingénieurs, architectes et géomètres (CODIA) en 2023 a révélé qu'une construction sur trois examinée dans les zones urbaines de classe moyenne et supérieure violait au moins une des limites obligatoires et que les municipalités ne disposent pas de protocoles systématiques d'inspection des permis après la construction.
Par ailleurs, une enquête de l'Institut pour la mobilité urbaine durable (IMUS) a révélé que plus de 68 % des trottoirs de la capitale sont partiellement ou totalement obstrués par des commerces, des bâtiments, des rampes illégales ou des véhicules en stationnement. Dans des quartiers comme Villa Juana, María Auxiliadora et Los Prados, plus de 70 % des piétons marchent sur la chaussée faute de trottoirs. Autrement dit, dans une grande partie de la ville, les piétons n'ont nulle part où marcher sans mettre leur sécurité en danger.
Par ailleurs, selon la Banque interaméricaine de développement, les investissements dans des espaces publics bien conçus peuvent accroître la valeur des propriétés avoisinantes de 5 % à 25 %. À l'inverse, la dégradation des espaces publics tend à produire l'effet inverse : dévaluation, insécurité, surpopulation et transfert des valeurs immobilières vers des zones mieux entretenues.
Le vol de trottoirs a un impact sur la valeur des propriétés
Cette réalité a un impact direct sur la valeur des biens immobiliers. Les zones où l'espace public est dégradé, empiété ou chaotique perdent de leur attrait auprès des acheteurs, des résidents et des investisseurs. À terme, cette dépréciation se traduit par une baisse des rendements, une diminution des loyers, une réduction des investissements et une dégradation générale de l'état du quartier.
Il est paradoxal que, tandis que les discours marketing des villes tentent de présenter Saint-Domingue comme une capitale moderne, ouverte au tourisme, connectée et dotée d'ambitions mondiales, dans la pratique, le niveau minimal de dignité urbaine ne soit pas garanti : pouvoir marcher sur un trottoir sans obstacles.
Comme me le disait toujours une amie très chère, architecte et urbaniste : « À Saint-Domingue, une femme ne peut pas faire deux pâtés de maisons en talons hauts sans devoir poser le pied sur la chaussée ou se tordre la cheville. » Et cette phrase, qui pourrait paraître anecdotique, illustre parfaitement l’état critique de nos espaces publics.
Les villes que nous admirons prennent soin de ce que nous laissons se perdre
Il est paradoxal de constater que nous nous inspirons constamment de villes comme Madrid, Bogota, New York ou Miami, tout en ignorant que ces villes, malgré leur densité et la pression immobilière, préservent jalousement leurs trottoirs, leurs retraits, leurs places, leurs passages piétons et leurs règles de vie urbaine. Elles agissent ainsi car elles comprennent que le développement urbain ne saurait se faire au détriment de ce qui rend possible la vie en communauté : l’espace public.
Des villes comme Medellín, São Paulo, Buenos Aires et Mexico ont lancé des processus de récupération active de l'espace public, sanctionnant ceux qui envahissent les trottoirs et exigeant des marges de recul adéquates pour les nouvelles constructions, dans le cadre de leur stratégie visant à améliorer la qualité de vie urbaine et à attirer les investissements formels.
Qui est responsable de cela ?
La responsabilité incombe principalement aux conseils municipaux et aux services d'urbanisme et de contrôle des constructions. Ce sont eux qui sont chargés d'examiner les plans, d'approuver les travaux, de vérifier le respect des marges de recul réglementaires et d'appliquer des sanctions en cas d'infraction. Cependant, dans les faits, la plupart de ces services manquent de moyens opérationnels, d'indépendance et de volonté politique pour s'opposer aux principaux acteurs du développement urbain. Et pendant ce temps, le désordre s'enracine.
Du point de vue du développement, nous comprenons l'engagement que représente la réalisation de projets et la dynamisation de l'économie, mais cela ne saurait se transformer en chèque en blanc. Un promoteur ne peut se croire autorisé à faire tout ce qu'il veut, simplement en achetant un terrain et en payant un permis de la mairie. L'autorité compétente doit également intervenir et veiller à ce que l'espace public ne soit pas sacrifié au nom de la croissance.
Il est urgent de renforcer ces institutions en leur fournissant les ressources, le personnel technique et les outils juridiques nécessaires. Mais il est tout aussi essentiel que les citoyens, les associations professionnelles et les promoteurs responsables s'expriment, exigent et promeuvent le respect de l'espace public comme condition non négociable du développement immobilier.
Conclusion
Le problème des trottoirs volés est loin d'être anodin. Il ne s'agit pas d'un détail insignifiant. C'est un symptôme profond de la conception même de la ville et de la répartition des droits d'occupation. Car lorsqu'un trottoir est volé, il ne s'agit pas simplement d'une infraction technique. C'est le seul espace où nous sommes tous égaux, où il importe peu que l'on soit en voiture ou à pied, propriétaire d'un immeuble ou non, client ou simple passant.
Si nous continuons à autoriser la construction d'immeubles de grande hauteur sans marge de recul, l'empiètement des commerces sur les trottoirs et l'absence de contrôle sur l'application des réglementations, nous perdrons non seulement la mobilité, mais aussi notre ville.
Et sans ville, il n'y a pas de valeur immobilière qui puisse se maintenir dans le temps.
