Un article de deux lignes interdit le cumul des dispositifs d'incitation. Le tourisme et l'immobilier représentaient 42 centimes de chaque dollar d'investissement étranger en 2025, et le secteur n'a pas encore analysé les conséquences que cela aura sur sa fiscalité
SAINT-DOMINGUE. – Lorsque le Congrès national a approuvé la loi 30-26 et que le président Luis Abinader l'a promulguée le 18 juin 2026, le secteur de l'immobilier touristique a célébré deux nouvelles largement diffusées : la réduction de l'impôt sur les plus-values et la suppression progressive de la taxe hypothécaire.
Ce que peu de gens ont lu attentivement, c'est l'article 1, le premier de la loi, le plus court et peut-être celui qui a le plus grand impact structurel pour un secteur qui a bâti son modèle économique sur l'accumulation d'avantages fiscaux.
Cet article introduit le chiffre 2-1 dans le Code des impôts avec une disposition en deux phrases : les contribuables peuvent choisir le régime fiscal qu'ils jugent le plus approprié, mais ils ne peuvent pas bénéficier simultanément de plus d'un régime d'incitation pour une même activité économique, un même investissement ou une même opération.
L'interdiction ne mentionne ni Confotur, ni zones franches, ni aucun régime particulier. Et c'est là que réside le problème.
| Indicateur | Fait |
|---|---|
| IDE total 2025 | 5 032,3 millions de dollars américains (record historique) |
| La part du tourisme dans les IDE en 2025 | 26.3 % |
| Part de l'immobilier dans les IDE en 2025 | 15.7 % |
| Projets approuvés par Confotur (2023-2024) | 117 projets d'une valeur de 5,411 milliards de dollars américains |
| Proportion des projets immobiliers à Confotur | 76 projets sur 117 (64,9 %) |
| Variation du secteur de la construction en 2025 | -1,8 % en glissement annuel |
| Évolution des activités immobilières et locatives en 2025 | +3,1 % en glissement annuel |
Sources : BCRD, communiqué de presse du 2 février 2026 ; BCRD, résultats préliminaires janvier-décembre 2025 ; Situr/Mitur
Le tourisme est-il menacé ?
Pour saisir toute la portée des propos de cet article, il convient de se référer aux chiffres les plus récents de la Banque centrale de la République dominicaine. Selon le communiqué de presse publié par la BCRD le 2 février 2026 concernant les investissements directs étrangers (IDE) à la fin de l'année 2025, ces derniers s'élevaient à 5 032,3 millions de dollars américains, un niveau record. Le tourisme représentait 26,3 % de ce total, et l'immobilier 15,7 %.
Le tourisme et l'immobilier, combinés, ont contribué à hauteur de plus de 42 centimes à chaque dollar d'IDE reçu par le pays en 2025. La Banque centrale de la République dominicaine (BCRD) souligne elle-même dans cette note que la croissance du secteur immobilier est étroitement liée à la forte progression du tourisme.
Le rapport préliminaire du BCRD sur les résultats pour la période janvier-décembre 2025, publié en février 2026, indique également que, durant cette année, la construction a connu une contraction de 1,8 % par rapport à l'année précédente, que l'agence attribue à la plus grande lenteur et au report de l'exécution des travaux, dans un contexte marqué par l'incertitude mondiale et les changements de politiques fiscales et réglementaires.
En revanche, les activités immobilières et locatives ont progressé de 3,1 % sur la même période. Ce contraste place la nouvelle loi à un moment où le secteur était déjà sous pression, et toute incertitude supplémentaire concernant le contexte incitatif est d'autant plus délicate.
Derrière ces chiffres se cache la loi 158-01 relative à la promotion du développement du tourisme, connue sous le nom de loi Confitur, en vigueur depuis 2001 et modifiée à plusieurs reprises.
Dans sa version actuelle, le régime offre aux promoteurs : une exonération d’impôt sur le revenu pendant une durée maximale de 15 ans à compter de l’achèvement de la construction ; une exonération de la taxe foncière pendant cette période ; une exonération de la taxe de 3 % sur les transferts immobiliers pour le premier acquéreur ; une exonération de l’ITBIS sur les biens et services liés à la construction ; et une exonération des droits d’importation sur les matériaux et équipements.
L'article 5 de la loi 158-01 établit également que l'établissement de nouvelles charges fiscales pendant la période d'exonération fiscale est interdit.
D’après les données du Système d’information touristique (Situr) du ministère du Tourisme, entre 2023 et 2024, Confotur a approuvé 117 projets touristiques représentant un investissement total de plus de 5,4 milliards de dollars américains. Sur ce total, 76 concernaient des projets immobiliers, soit environ 65 % des classifications pour la période.
Trois scénarios d'accident
L’article 1 de la loi 30-26 n’abroge aucun avantage de la loi 158-01 et n’en modifie aucun article. Il établit simplement, au niveau du Code général des impôts, une règle transversale : un contribuable ne peut bénéficier simultanément de plusieurs régimes d’incitation pour une même activité économique, un même investissement ou une même transaction.
Le conflit potentiel se manifeste dans au moins trois scénarios que les acteurs du secteur identifient lors de l'analyse du texte.
Le premier scénario concerne les promoteurs opérant sous le régime Confotur et ayant également eu recours aux mécanismes du Code général des impôts relatifs aux activités liées au même projet, aux déductions d'investissement, aux dispositifs d'acomptes provisionnels ou à d'autres instruments d'optimisation fiscale. Si la DGII interprète ces activités comme constituant une opération unique, l'article 2-1 pourrait les contraindre à choisir un seul régime fiscal.
La seconde concerne l’interaction entre l’exemption ISR prévue par Confotur et le nouveau régime d’amortissement accéléré des machines et équipements industriels introduit par l’article 24 de la loi 30-26.
Un promoteur touristique qui souhaite bénéficier d'un amortissement accéléré de son matériel de construction tout en profitant déjà de l'exonération ISR prévue par la loi Confotur combine-t-il deux régimes sur une même opération ? Le texte de loi ne le précise pas.
Le troisième type, plus complexe sur le plan opérationnel, concerne les condohotels et les projets mixtes où la même entité juridique exploite des unités résidentielles sous Confotur et fournit des services connexes, la gestion de locations de vacances, l'administration des équipements, l'entretien, qui pourraient être imposés selon différents régimes.
La frontière entre une même activité économique et des activités différentes dans ce contexte n'est pas définie dans le texte de loi.
Les limites de la protection existante
L’article 5 de la loi 158-01 contient une disposition qui pourrait servir de bouclier aux projets déjà classés : il interdit expressément l’établissement de nouvelles charges fiscales pendant la période d’exemption.
Si l'article 2-1 de la loi 30-26 est interprété comme une nouvelle contrainte pour ces projets, cette protection peut être invoquée. Toutefois, les projets en phase de demande d'autorisation avant Confotur, ou ayant récemment obtenu une classification provisoire, ne bénéficient pas de cette protection avec la même clarté.
Ils devront structurer leur régime fiscal dès le départ en fonction de la nouvelle réglementation, alors même que les définitions clés n'ont pas encore été établies par le pouvoir exécutif ni par la DGII (Direction générale des impôts). Il convient d'attendre la publication des décrets d'application de la loi.
Ce que la loi ne dit pas
L’article 2-1 ne définit pas la notion de « même activité économique ». Il ne définit pas celle de « même opération ». Il n’établit pas de mécanisme de certification préalable permettant au contribuable de savoir, avant d’engager des capitaux, si le montage fiscal qu’il envisage est valide.
Ces définitions doivent figurer dans le règlement d'application de la loi 30-26, lequel, à la date du présent rapport, n'a pas encore été publié par le pouvoir exécutif. La DGII (Direction générale des impôts) n'a par ailleurs publié aucun règlement général.
Durant cette période, les projets en cours de structuration financière évoluent dans un contexte flou, marqué par l'opacité et l'incertitude. Le même rapport annuel préliminaire de la Banque centrale de la République dominicaine (BCRD) indique que les prêts du système financier aux hôtels et restaurants ont progressé de 10,2 % en 2025, et les prêts immobiliers de 13,2 % sur la même période.
Le dynamisme de ce secteur repose en grande partie sur la prévisibilité de l'environnement fiscal qu'offre Confotur depuis deux décennies.
Pour un secteur qui représente plus de 42 % des IDE nationaux, la différence entre une interprétation restrictive et une interprétation large de l’article 2-1 n’est pas un simple détail technique ; c’est une variable de prix qui affecte directement la rentabilité prévue de chaque projet et que le marché a déjà commencé à intégrer.
Sources consultées :
- Banque centrale de la République dominicaine, communiqué de presse « La BCRD annonce que les investissements directs étrangers ont atteint 5 032,3 millions de dollars US à la fin de 2025 », 2 février 2026. bancentral.gov.do/a/d/6482
- Banque centrale de la République dominicaine, Résultats préliminaires de l'économie dominicaine janvier-décembre 2025, février 2026.
- Système d'information touristique (Situr), Ministère du Tourisme de la République dominicaine, données 2023-2024.
- Loi n° 30-26 relative aux mesures de croissance économique, de simplification fiscale et d’atténuation de la crise internationale, art. 1 (nouvel art. 2-1 du Code des impôts), promulguée le 18 juin 2026.
- Loi n° 158-01 sur la promotion du développement du tourisme et ses amendements (lois n° 184-02, 318-04, 195-13), articles 4 et 5.
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