Même si vous ne l'utilisez pas... le marché, lui, l'utilise.
Il y a quelques mois, dans cette même rubrique, nous avons soulevé un sujet qui a suscité des réactions : la meilleure performance immobilière de certaines zones situées en dehors des quartiers huppés du District national. Nombreux sont ceux qui ont cru que je préconisais d’y vivre. Ce n’était pas le cas. Il ne s’agissait pas de préférences personnelles, mais des lois du marché.
En immobilier, les goûts personnels ne déterminent pas un investissement. Le marché ne cherche pas ce que vous désirez, mais ce dont vous avez besoin. On n'investit pas là où l'on préférerait vivre, mais là où le marché sait qu'il est plus facile de vivre, de louer ou de se déplacer. L'investissement est une question de mathématiques, pas d'émotions. Et ces mathématiques intègrent aujourd'hui un nouvel élément plus important que jamais : l'accessibilité.
Il ne suffit plus d'avoir un beau projet ou un emplacement prestigieux. Sans connexion, le bien perd de son attrait sur le marché. Dans une ville où le temps est précieux, l'accessibilité prime désormais sur la distance. La nouvelle question – que beaucoup ne se sont pas encore posée, mais à laquelle le marché répond déjà – n'est plus : « Où se trouve le bien ? » mais : « Comment y accéder ? »
La connectivité en tant qu'actif financier
Pendant des décennies, notamment en Amérique latine, le marché immobilier semblait obéir à une règle simple : investir au plus près du centre-ville. Piantini, Naco, Gascue, Ciudad Nueva. C’était presque automatique. Mais la ville s’est étendue plus vite que son réseau routier, et ce qui était autrefois un atout peut désormais devenir un goulot d’étranglement. La congestion a bouleversé la hiérarchie urbaine.
Dans des villes comme Bogotá, Medellín, São Paulo et Mexico, l'accessibilité s'avère un facteur de rentabilité plus déterminant que l'emplacement. Saint-Domingue ne fait pas exception. Elle pourrait même connaître ce phénomène plus rapidement que d'autres villes, pour une raison simple : la croissance de son marché immobilier a dépassé celle de son réseau routier. Dès lors, la mobilité devient un facteur déterminant dans la structuration du marché.
La construction crée de la valeur… mais l’accès détermine la rapidité du retour sur investissement.
Les données qui le confirment
D'après les projections officielles, le métro de Saint-Domingue devrait dépasser les 100 millions de passagers en 2024 et, s'il maintient son rythme actuel, il est en passe de battre des records en 2025. Aux heures de pointe, il peut transporter plus de 60 000 personnes par heure, assurant ainsi le fonctionnement des secteurs économique, éducatif et commercial de toute la ville. La ligne 1 transporte à elle seule plus de 190 000 passagers par jour, et la ligne 2 pourrait atteindre plus de 215 000 passagers journaliers fin 2024.
Cela signifie que le métro transporte chaque jour l'équivalent de la population de trois provinces réunies. La ville ne s'en aperçoit pas… jusqu'à ce que le métro tombe en panne.
La semaine dernière, nous l'avons tous constaté : une panne de courant et un incident technique ont paralysé non seulement Villa Mella, mais tout le District National. L'avenue Kennedy, l'avenue 27 de Febrero et même des quartiers comme Naco et Arroyo Hondo étaient congestionnés. Le centre-ville est plus dépendant de la périphérie qu'il ne veut bien l'admettre. Et lorsque les transports en commun sont à l'arrêt, ce ne sont pas seulement les trajets domicile-travail qui sont perturbés, mais aussi l'activité commerciale.
La ville n'a pas besoin d'utiliser le métro pour en dépendre. C'est déjà le cas.
La fausse croyance que « cela n'a rien à voir avec moi »
On entend souvent dire : « Je ne prends pas le métro, ça ne me concerne pas. » Mais cette affirmation ignore le fonctionnement de l’économie urbaine. Une infrastructure n’a pas besoin de l’approbation de chacun pour avoir un impact collectif. Le métro ne se mesure pas en tickets… mais en minutes.
Le métro ne se contente pas de transporter des passagers : il véhicule la productivité, la confiance et les décisions. Dans les marchés émergents, il agit souvent comme un catalyseur discret qui redessine le paysage. L'apparition d'une station engendre de nouveaux modes de vie, de nouveaux itinéraires de travail et de nouvelles tendances d'investissement. Ce qui fait bouger le marché, ce n'est pas la distance, c'est le temps.
Villa Mella : quand le temps a modifié la carte
Il y a quelques années, lors du développement du projet Villa Mella, l'accessibilité constituait le principal obstacle. Ce n'était ni le prix ni la qualité du projet, mais la perception qu'en avait l'utilisateur. L'ouverture du métro a cependant modifié les temps de trajet… et, par conséquent, le marché.
Avant la mise en service du métro, les loyers s'élevaient en moyenne entre 11 000 et 13 000 RD$. Dès 2022, ils avaient atteint entre 18 000 et 20 000 RD$. Aujourd'hui, en 2024, les projets immobiliers situés à proximité de la station dépassent les 27 000 à 30 000 RD$, et certains atteignent même 32 000 RD$, selon le type de développement. De même, la demande de terrains et de lots près de l'autoroute Mella a fortement augmenté, notamment du fait des jeunes acheteurs qui utilisent le métro comme un prolongement de leur vie professionnelle.
Villa Mella n'a pas changé de géographie. Elle a changé sa perception du temps.
Et lorsque la météo change, le marché change.
Une ville chaotique, mais avec des signes clairs
Saint-Domingue s'est développée sans planification urbaine. C'est un fait. Mais même au milieu de ce chaos, une constante se dessine : les zones les mieux desservies par les transports en commun affichent des taux de vacance plus faibles, des ventes plus rapides et une meilleure absorption commerciale que plusieurs quartiers traditionnels du District national.
Les récentes pannes de courant ont constitué une épreuve imprévue mais révélatrice. Lorsque le métro s'est arrêté, la ville s'est fracturée. À la reprise du service, tout a repris vie. Ce n'est pas une station qui a été touchée : c'est le flux de productivité de milliers de personnes qui a été interrompu. Ce n'est pas l'électricité qui a disparu… c'est le temps.
Et est-il toujours plus avantageux d'être au centre ?
Le concept d’« emplacement de choix » est peut-être en train de changer. La valeur ne réside peut-être plus dans les tours les plus hautes ou les rues les plus prestigieuses, mais dans la proximité d’un projet, en quelques minutes, avec son point de transport le plus proche. L’avenir de l’investissement se trouve peut-être moins dans la direction que dans le chemin parcouru.
Le marché envoie des signaux. Certains sont déjà à l'écoute. Car dans cette nouvelle dynamique urbaine, le luxe ne réside peut-être pas dans la vue imprenable sur la ville… mais plutôt dans le fait de rentrer chez soi sans perdre une heure de sa vie dans les embouteillages.
Conclusion
Il n'est pas nécessaire d'utiliser le métro pour en subir les conséquences. Le simple fait de vivre dans une ville qui en dépend suffit. L'avenir du marché immobilier dominicain pourrait ne pas dépendre de l'emplacement du projet… mais plutôt du temps qu'il faudra à ceux qui souhaitent y vivre pour s'y installer.
Peut-être que la nouvelle carte immobilière ne sera pas dessinée par la terre… mais par le temps.
Et peut-être que la valeur ajoutée ne réside pas dans l'emplacement… mais dans les minutes.
