Lorsque j'évoque l'enregistrement provisoire des promesses de vente avec les promoteurs, la réaction est prévisible : scepticisme et crainte. « Et si l'acheteur fait défaut ? » « Dois-je saisir les tribunaux pour annuler la vente ? » Mais le véritable risque ne réside pas dans l'utilisation de cet outil, mais dans le fait de ne pas l'utiliser sous le regard du monde entier.
La question que tout le monde se pose
Je me souviens d'une conversation que j'ai eue avec un développeur il y a quelques jours. Je lui ai expliqué les enregistrements provisoires qui entreront en vigueur le 2 décembre. Il a croisé les bras, froncé les sourcils et m'a posé la question que tout entrepreneur pragmatique se pose : « Et en quoi cela me profite-t-il, Docteur ? »
Puis, sans attendre de réponse, il a ajouté : « Ça sent la bureaucratie à plein nez. Et que se passe-t-il si l’acheteur fait défaut ? Dois-je saisir le tribunal pour annuler le contrat ? Maintenant, tout sera public, n’est-ce pas ? » Cet enregistrement constitue-t-il un droit enregistré ?
C'étaient des questions pertinentes. Une crainte légitime. Mais je posais la mauvaise question.
La question n'est pas « Quels sont les avantages d'enregistrer mes promesses de dons ? » La bonne question est : « Quel sera le coût de ne pas le faire ? »
Les vraies peurs
Soyons honnêtes. Les développeurs ont des raisons de douter :
« Si j’enregistre la promesse et que l’acheteur fait défaut, comment puis-je l’annuler ? » « Si j’applique l’indexation des prix, l’enregistrement complique-t-il la procédure ? » « Mes engagements seront désormais publics. » « C’est plus de travail, plus de paperasse, plus de coûts. ».
Je comprends parfaitement ces craintes. En tant qu'avocat spécialisé en droit immobilier, je les ai entendues à chaque changement réglementaire qu'a connu le secteur, notamment lors de l'entrée en vigueur de la loi 108-05 sur l'enregistrement immobilier.
Mais la vérité, c'est que ces craintes sont précisément la raison pour laquelle nous avons BESOIN d'immatriculations provisoires.
« Mais que se passera-t-il si je dois annuler la promesse ? »
C’est la question que j’ai entendue le plus souvent. La crainte précise : « Dois-je aller au tribunal pour annuler cela ? »
La réponse est non.
L’article 16 de la disposition technique DNRT-DT-2025-001 établit quatre modalités d’annulation des inscriptions provisoires. Deux d’entre elles sont entièrement administratives et s’effectuent directement auprès du registre foncier, sans intervention judiciaire :
Première option : Accord entre les parties. Si l’acheteur est défaillant et que les deux parties conviennent d’annuler la vente, elles signent un acte d’annulation, le déposent au registre foncier, et l’acte est annulé. Aucune intervention judiciaire n’est requise.
Deuxième option : Intervention du bénéficiaire. Si l’acheteur accepte l’annulation, il signe un document renonçant à ses droits. Ce document est enregistré et l’annulation est traitée. Aucune procédure judiciaire n’est requise.
Troisième option : Expiration du délai. Les enregistrements provisoires ont une durée de validité limitée. À leur expiration, une demande d’annulation est nécessaire. Aucune intervention judiciaire n’est requise.
Quatrième option : Décision de justice. Il s’agit de la SEULE option nécessitant une intervention judiciaire, et elle ne s’applique qu’en cas de conflit réel : l’acheteur refuse l’annulation, affirme avoir payé et fait valoir ses droits.
Voici le paradoxe : les promoteurs hésitent à enregistrer leurs propriétés car ils se demandent : « Et si je dois annuler ? » Or, ne pas enregistrer, c’est précisément s’exposer à des poursuites judiciaires. Car lorsque l’acheteur se sent vulnérable face à ce manque de transparence, c’est là que les problèmes commencent.
L'enregistrement provisoire ne complique pas la résiliation, au contraire, il la simplifie. En effet, il existe une trace écrite claire de ce qui a été convenu, de la date et des conditions de cet accord.
Le coût invisible de la méfiance
Pendant que nous débattons de l'opportunité d'enregistrer nos engagements, le monde entier nous observe. Investisseurs internationaux. Acheteurs avertis. Institutions financières.
Et ce qu'ils constatent, c'est ceci : un pays qui a créé des outils d'enregistrement modernes mais dont les acteurs politiques refusent de les utiliser.
Le véritable coût ne réside pas dans les 180 RD$ de frais d'enregistrement d'une promesse. Le véritable coût, c'est la méfiance croissante envers notre secteur. La République dominicaine est perçue comme un pays où règne l'insécurité juridique, car ses propres professionnels n'appliquent pas la réglementation en vigueur.
C’est la crédibilité que nous perdons en tant que secteur immobilier chaque fois que nous choisissons l’invisible plutôt que le transparent.
Je ne parle pas d'éthique abstraite. Je parle d'argent. De la prime de risque que les investisseurs paient lorsqu'ils perçoivent un manque de transparence.
Changer de perspective
Revenons aux craintes des développeurs sous un autre angle.
« Tout le monde verra ce que j’ai vendu. » Exactement. Et c’est précisément ce que les banques, les investisseurs institutionnels et les acheteurs sérieux veulent voir. Les projets transparents se vendent mieux et davantage que ceux qui reposent sur des promesses floues.
« C’est plus de travail. » Vous savez ce qui est encore plus de travail ? Les litiges. Les acheteurs qui portent plainte parce qu’« ils ignoraient l’existence d’une hypothèque sur le titre de propriété ». Les banques qui refusent les prêts faute de pouvoir vérifier les engagements réels. La réputation qui en pâtit parce qu’on vous accuse de double vente.
Les promoteurs qui optent pour l'enregistrement provisoire à partir du 2 décembre ne se créent pas un avantage concurrentiel Ils affirment au marché : « Mon projet est si solide que chaque engagement est public. »
Le moment du choix
Le secteur immobilier dominicain est à la croisée des chemins. Nous pouvons être le pays qui a modernisé son registre foncier et dont les acteurs l'utilisent avec fierté. Ou nous pouvons être le pays qui a créé des outils de transparence que personne n'a adoptés.
La première option nous positionne comme une destination d'investissement sérieuse. La seconde nous condamne à continuer de payer une prime de risque.
Le 2 décembre, les enregistrements provisoires cessent d'être une possibilité et deviennent une réalité réglementaire.
Que répondrez-vous à un acheteur averti qui vous demandera : « Puis-je consulter l'historique des engagements relatifs à ce projet ? » ?
L'outil existe déjà. La question est : qui l'utilisera pour gagner en crédibilité tandis que d'autres continuent de perdre confiance ?
Le secteur immobilier dominicain n'a pas besoin de plus de scepticisme. Il a besoin de pionniers. Il a besoin de promoteurs qui comprennent que la transparence n'est pas un fardeau, mais bien l'atout le plus précieux sur un marché lassé des promesses non tenues.
