La titrisation de prêts hypothécaires peut lier le crédit, l'épargne et l'investissement pour développer le financement du logement
Un prêt hypothécaire ne doit pas nécessairement figurer au bilan d'une banque. Grâce à la titrisation hypothécaire, un portefeuille de prêts peut être converti en titres négociables, reliant ainsi le financement du logement aux investisseurs à long terme. Le cadre et les précédents existent déjà en République dominicaine. La question est de savoir dans quelle mesure ce marché peut se développer.
Fin 2025, le portefeuille de prêts hypothécaires du système financier atteignait 443,17 milliards de pesos dominicains, soit une hausse de 13,2 % par rapport à l'année précédente, selon la Surintendance des banques. Plus important encore, son taux de défaut de paiement n'était que de 0,73 %, témoignant de la qualité de ce segment de crédit.
Capital de recyclage
La logique de la titrisation est relativement simple. Une entité regroupe des prêts hypothécaires présentant certaines caractéristiques et les transforme, grâce à une structure spécialisée, en titres pouvant être acquis par des investisseurs.
Cela permet à une partie du capital initialement investi dans les prêts hypothécaires de réintégrer le système financier et de servir à octroyer de nouveaux prêts. L'octroi de prêts hypothécaires cesse ainsi de dépendre exclusivement du bilan du prêteur.
La République dominicaine a déjà franchi une première étape. En décembre 2020, le pays a procédé à sa première émission de titres adossés à des créances hypothécaires, pour un montant de 1 210,5 millions de pesos dominicains. Des investisseurs institutionnels, dont des fonds de pension, des fonds d'investissement et des compagnies d'assurance, y ont participé.
Épargne à long terme pour un crédit à long terme
Cela représente une opportunité importante. Les prêts hypothécaires constituent des engagements à long terme, et les fonds de pension gèrent également des ressources sur le long terme. Ce chevauchement nous permet d'envisager des instruments répondant à ces deux besoins.
Le faible taux de défaut de paiement renforce cet argument. Un taux de 0,73 % ne signifie pas qu'il n'y a aucun risque, mais il indique qu'un portefeuille hypothécaire bien sélectionné, diversifié et correctement structuré peut offrir un profil de risque raisonnable aux investisseurs institutionnels.
Par conséquent, l'allocation d'une partie des fonds de pension à des titres adossés à des créances hypothécaires ne doit pas être automatiquement considérée comme un investissement imprudent. L'analyse doit porter sur la qualité des prêts, la diversification, les garanties, la notation du risque, ainsi que les mécanismes de gestion et de recouvrement.
Ce n'est pas une solution automatique
La titrisation des prêts hypothécaires n'entraîne pas une baisse automatique des taux d'intérêt ni un accès illimité au crédit. Pour que ce mécanisme fonctionne, il est indispensable de disposer de portefeuilles de prêts de qualité, d'une documentation standardisée, d'une taille suffisante, d'une notation des risques et de structures transparentes pour les investisseurs.
Un faible taux de défaut est un atout, mais ne doit pas servir à relâcher les contrôles. Puisque les fonds appartiennent aux travailleurs, tout investissement des caisses de retraite doit respecter des critères stricts de sécurité, de diversification et de rentabilité.
La titrisation ne remplace pas les services bancaires ; elle les complète. La banque octroie des prêts et connaît ses clients, tandis que le marché boursier peut fournir une source de capitaux supplémentaire pour assurer la continuité de ce cycle.
La République dominicaine dispose déjà de plusieurs atouts : un portefeuille de prêts hypothécaires en croissance avec de faibles taux de défaut de paiement, des investisseurs institutionnels, un marché boursier en expansion et une expérience avérée en matière de titrisation. La prochaine étape consiste non pas à inventer le mécanisme, mais à le perfectionner.
Si nous parvenons à lier judicieusement l'épargne à long terme à un portefeuille de prêts hypothécaires sain, nous pourrons développer le financement du logement sans concentrer tous les capitaux et tous les risques au sein du système bancaire.
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