« Cet appartement est loué pour un minimum de 20 nuits par mois. Il génère des revenus dès le premier jour. »«.
Ces phrases se répètent sans cesse sur TikTok, Instagram et YouTube. Et si elles semblent séduisantes, elles ne résistent pas à un examen même superficiel. Confrontées à des données concrètes sur le tourisme et le marché immobilier dominicain, elles s'effondrent d'elles-mêmes. Inutile d'être économiste ou investisseur expert : un simple coup d'œil aux chiffres suffit pour constater que cette promesse d'« acheter à crédit et Airbnb prend en charge les frais » est une dangereuse illusion.
Airbnb n'est pas une machine à imprimer de l'argent
L'idée qu'il soit possible d'acheter un appartement à crédit et de le rembourser intégralement grâce aux revenus Airbnb est séduisante. Cette promesse se propage facilement car elle flatte le désir d'une indépendance financière rapide et sans effort, sans capital personnel. Mais comme pour tout investissement, la réalité est bien plus complexe.
Les chiffres ne correspondent pas
Selon le ministère du Tourisme, la République dominicaine devrait accueillir plus de 12 millions de touristes d'ici 2025. D' après les données de la Banque centrale, plus de 80 % d'entre eux séjourneront à l'hôtel . Cela signifie que le marché réellement disponible pour les logements Airbnb représente, au maximum, 20 % du nombre total de touristes, et c'est une estimation optimiste.
Cependant, selon AirDNA et d'autres plateformes d'analyse du marché de la location de courte durée, on compte plus de 20 000 propriétés Airbnb actives dans tout le pays.
Si l’on suppose (dans un scénario idéal et irréaliste) que les 2,4 millions de touristes qui ne séjournent pas à l’hôtel étaient répartis exclusivement entre ces établissements, chaque établissement recevrait à peine 0,12 touriste par an, c’est-à-dire moins d’un touriste par an et par établissement.
Ceci ne tient pas compte du taux d'occupation moyen, qui, pour les grandes villes, se situe entre 35 % et 55 %, ce qui équivaut à 10 à 16 nuits d'occupation par mois dans le meilleur des cas, et uniquement pour des propriétés exceptionnelles, bien situées et bien gérées.
Le mythe des 20 nuits
L'un des arguments les plus fréquemment avancés par les promoteurs de ce modèle est que l'appartement « est loué 20 nuits par mois », comme si c'était la norme. Or, il ne s'agit pas d'une moyenne, mais d'une exception.
Pour atteindre un taux d'occupation constant de 20 nuits par mois, un établissement devrait se situer dans une zone touristique très prisée, bénéficier d'une gestion professionnelle et maintenir des standards irréprochables. Même dans ce cas, il serait en concurrence avec des milliers d'options similaires.
En pratique, moins de 10 % des logements proposés sur des plateformes comme Airbnb atteignent ce taux d'occupation stable. La grande majorité subit des fluctuations, des basses saisons, des annulations et des périodes sans réservation.
Où est le prêt ?
Acheter un appartement financé en comptant sur les locations Airbnb pour couvrir les frais mensuels est une démarche très risquée.
La plupart des prêts hypothécaires du pays ont des taux annuels allant de 9 % à 13 %, avec des mensualités qui descendent rarement en dessous de 20 000 à 30 000 RD$.
Pour couvrir ce montant uniquement grâce à Airbnb, l'appartement devrait générer entre 35 000 et 50 000 RD$ par mois, après déduction des frais d'exploitation, des commissions, du nettoyage, de l'entretien, des frais de plateforme et des réserves pour imprévus.
Très peu réussissent
Investir dans l'immobilier n'est pas une utopie. C'est une stratégie à long terme. Il est judicieux d'acquérir des biens immobiliers lorsqu'on dispose d'un capital suffisant et qu'on prévoit un retour sur investissement sur 8 à 10 ans, et non sur 12 mois.
Airbnb peut constituer une excellente source de revenus complémentaires si l'investisseur est déjà propriétaire du bien, ou si le prêt est garanti et ne dépend pas uniquement d'un taux d'occupation impossible à assurer. Prétendre le contraire relève de l'escroquerie.
La responsabilité du conseiller
C’est là que le rôle éthique et professionnel du conseiller ou du courtier immobilier prend tout son sens. Il ne suffit pas de répéter ce qui a « fonctionné une fois » ou de montrer des captures d’écran de revenus exceptionnels d’un mois faste. Un véritable conseiller immobilier fournit des informations basées sur des données concrètes, évalue les risques, explique les coûts cachés et guide son client dans ses décisions. Vendre des illusions est plus facile, mais c’est une trahison à long terme.
Et qu'en est-il de l'image de marque du pays ?
Au-delà des répercussions économiques individuelles, l'essor incontrôlé d'Airbnb risque de nuire à l'image du pays en tant que destination touristique de qualité. Le tourisme est la principale source de revenus de la République dominicaine, et les hôtels sont soumis à une réglementation stricte : ils paient leurs impôts, respectent la réglementation, emploient du personnel qualifié et garantissent des normes de qualité élevées.
À l'inverse, de nombreux hôtes Airbnb exercent leur activité sans formation, sans réglementation ni contrôle des normes d'hygiène et de sécurité. Cela crée non seulement une expérience inégale pour les touristes, mais nuit également à la réputation durement acquise de notre pays. Par l'intermédiaire du ministère du Tourisme, tous les Dominicains contribuent au développement de l'image de marque du pays. Il est injuste et insoutenable que cet investissement soit compromis par un modèle informel qui se soustrait aux responsabilités et fragilise le système.
Conclusion
Airbnb est une plateforme utile, une alternative valable, mais ce n'est pas une solution miracle. La promesse qu'un achat aujourd'hui générera des revenus demain pour rembourser l'emprunt n'est qu'une promesse sans fondement. En tant qu'investisseurs, conseillers et pays, nous devons nous engager en faveur d'une croissance responsable, éclairée et durable.
