Από την Τζόαν Φελίζ
Ειδικό για El Inmobiliario
Καθ' όλη τη διάρκεια των συνεργασιών μου με διάφορα μέσα ενημέρωσης, έχω αναλύσει τον αντίκτυπο που έχουν πλατφόρμες όπως η Airbnb στον τουρισμό της Δομινικανής Δημοκρατίας. Είναι ένα φαινόμενο που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε, καθώς, ενώ έχει επιτρέψει τη διαφοροποίηση των καταλυμάτων, θέτει επίσης σοβαρές προκλήσεις για τη βιωσιμότητα του τουριστικού τομέα. Η έλλειψη ρύθμισης όχι μόνο θέτει σε κίνδυνο τα μεγάλα τουριστικά έργα που έχουν στηρίξει την οικονομία της χώρας, αλλά μας οδηγεί επίσης στο ερώτημα εάν αυτό το μοντέλο είναι πραγματικά τόσο κερδοφόρο για τους επενδυτές ακινήτων όσο φαίνεται.
Airbnb και η απειλή του για τον τουρισμό της Δομινικανής Δημοκρατίας
Η Δομινικανή Δημοκρατία κατέχει ηγετική θέση στην Καραϊβική χάρη σε ένα ισχυρό τουριστικό μοντέλο που βασίζεται σε all-inclusive θέρετρα, boutique ξενοδοχεία και μεγάλες αναπτύξεις ακινήτων. Ωστόσο, η Airbnb έχει κάνει δυναμική είσοδο, προσφέροντας μια πιο προσιτή και, σε πολλές περιπτώσεις, λιγότερο ρυθμιζόμενη εναλλακτική λύση.
Αυτό δημιουργεί αθέμιτο ανταγωνισμό. Ενώ τα ξενοδοχεία και οι τουριστικές αναπτύξεις συμμορφώνονται με αυστηρούς κανονισμούς σχετικά με τους φόρους, την ασφάλεια, την υγεία και τη βιωσιμότητα, πολλά ακίνητα που είναι καταχωρημένα στο Airbnb αποφεύγουν αυτές τις υποχρεώσεις. Αυτό το δυσανάλογο πλεονέκτημα όχι μόνο επηρεάζει την ικανότητα των επίσημων έργων να ανταγωνιστούν, αλλά μειώνει και τα φορολογικά έσοδα της χώρας, θέτοντας σε κίνδυνο τις οικονομικές και κοινωνικές επενδύσεις υψηλού αντίκτυπου.
Είναι όντως τόσο κερδοφόρα η Airbnb για τους επενδυτές;
Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα του Airbnb είναι η υπόσχεση δημιουργίας σημαντικού παθητικού εισοδήματος. Πολλοί επενδυτές ακινήτων έχουν αγοράσει ακίνητα με την ιδέα να τα μετατρέψουν σε βραχυπρόθεσμα τουριστικά καταλύματα. Είναι όμως αυτό το μοντέλο τόσο κερδοφόρο όσο φαίνεται;
Η πραγματικότητα είναι πιο περίπλοκη. Ενώ οι ημερήσιες τιμές μπορεί να είναι υψηλότερες από αυτές μιας παραδοσιακής ενοικίασης, τα σχετικά έξοδα είναι επίσης σημαντικά. Η διαχείριση ενός ακινήτου στο Airbnb συνεπάγεται συνεχή έξοδα για συντήρηση, καθαρισμό, κοινόχρηστα και πλατφόρμες διαχείρισης. Επιπλέον, το εισόδημα δεν είναι πάντα σταθερό, καθώς εξαρτάται από την εποχικότητα και τον ανταγωνισμό στην τοπική αγορά.
Σε προορισμούς όπως η Πούντα Κάνα ή το Λας Τερένας, όπου οι καταχωρίσεις στο Airbnb έχουν αυξηθεί εκθετικά, ο κορεσμός της αγοράς μπορεί να περιορίσει την κερδοφορία των οικοδεσποτών. Αυτό επιδεινώνεται από κινδύνους όπως η υποτίμηση των ακινήτων και, σε ορισμένες περιπτώσεις, η έλλειψη ενδιαφέροντος από τους τοπικούς αγοραστές λόγω του αυξανόμενου κόστους των ακινήτων.
Κοινωνικές και αστικές επιπτώσεις: ένα κρυφό κόστος
Εκτός από τις οικονομικές επιπτώσεις, η ανάπτυξη της Airbnb επηρεάζει αρνητικά τις τοπικές κοινότητες. Σε πολλούς τουριστικούς προορισμούς, ακίνητα που προηγουμένως ήταν διαθέσιμα για μακροχρόνια μίσθωση, τώρα κρατούνται για βραχυπρόθεσμες διαμονές. Αυτό έχει αυξήσει το κόστος στέγασης, καθιστώντας πιο δύσκολο για τους κατοίκους της περιοχής να το αντέξουν οικονομικά.
Ομοίως, η μετατροπή των γειτονιών σε αποκλειστικά τουριστικές ζώνες μπορεί να διαβρώσει τον χαρακτήρα και την ταυτότητα αυτών των κοινοτήτων, απογυμνώνοντάς τες από τα στοιχεία που τις έκαναν ελκυστικές εξαρχής. Αυτό το φαινόμενο, γνωστό ως τουριστική εξευγενισμός, αποτελεί πραγματική απειλή σε μέρη όπως το αποικιακό Σάντο Ντομίνγκο, η Σοσούα και η Καμπαρέτε.
Η επείγουσα ανάγκη για ρύθμιση
Όπως έχω επισημάνει σε προηγούμενα άρθρα, η ρύθμιση πλατφορμών όπως η Airbnb δεν σημαίνει περιορισμό των δραστηριοτήτων τους, αλλά μάλλον διασφάλιση ότι όλοι οι παίκτες ανταγωνίζονται επί ίσοις όροις. Η ρύθμιση μπορεί να περιλαμβάνει μέτρα όπως:
Απαιτείται υποχρεωτική καταχώριση ακινήτων σε ψηφιακές πλατφόρμες.
Ορίστε ένα όριο στον αριθμό ημερών ανά έτος που μπορεί να ενοικιαστεί ένα ακίνητο.
Εφαρμόστε δίκαιους φόρους στο εισόδημα που παράγεται από την Airbnb.
Εφαρμογή κανονισμών ασφάλειας και υγείας, παρόμοιοι με αυτούς που απαιτούνται για τα ξενοδοχεία.
Χώρες όπως η Ισπανία, η Γαλλία και το Μεξικό έχουν ήδη υιοθετήσει αυτά τα μέτρα, προστατεύοντας τις τοπικές κοινότητες, διασφαλίζοντας τα φορολογικά έσοδα και εξισορροπώντας τον ανταγωνισμό στον τουριστικό τομέα.
Συμπέρασμα: Ένα βιώσιμο μοντέλο για όλους;
Ενώ η Airbnb έχει εκδημοκρατίσει την πρόσβαση στην τουριστική αγορά, η έλλειψη ρύθμισης αποτελεί απειλή για τον τουρισμό της Δομινικανής Δημοκρατίας, μία από τις κύριες πηγές εισοδήματός μας. Επιπλέον, δεν είναι τόσο απλό ή κερδοφόρο μοντέλο όσο πιστεύουν πολλοί επενδυτές, ειδικά όταν δεν λαμβάνονται υπόψη τα κρυφά κόστη και οι κοινωνικές επιπτώσεις.
Η ρύθμιση του Airbnb δεν θα ωφελήσει μόνο τον ξενοδοχειακό τομέα και την κυβέρνηση, αλλά και τους ίδιους τους επενδυτές, δημιουργώντας ένα πιο ομαλό και προβλέψιμο περιβάλλον. Η προστασία του τουρισμού προστατεύει το μέλλον μας και η θέσπιση σαφών κανονισμών για το Airbnb αποτελεί ουσιαστικό βήμα προς μια βιώσιμη και δίκαιη τουριστική ανάπτυξη. Είναι καιρός όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να αναλάβουν τις ευθύνες τους και να συνεργαστούν για να διατηρήσουν την ανταγωνιστικότητα της χώρας μας και την ουσία της ως κορυφαίου προορισμού.
Συγγραφέας: Joan Feliz Valoys, MBA, ειδικός ψηφιακού μάρκετινγκ, διευθύντρια λειτουργιών της Constructora Incaribe, με περισσότερα από 10 χρόνια εμπειρίας στον κατασκευαστικό και τουριστικό τομέα.
