Στο ευρύτερο Σάντο Ντομίνγκο, η κάθετη ανάπτυξη και η επέκταση των ακινήτων έχουν καθορίσει τον ρυθμό της αστικής ανάπτυξης την τελευταία δεκαετία. Νέοι πύργοι, κτίρια γραφείων και εμπορικά και οικιστικά έργα μεταμορφώνουν το τοπίο κάθε χρόνο. Και ενώ αυτός ο οικονομικός δυναμισμός είναι θετικός και επιθυμητός, υπάρχει ένα διαρθρωτικό πρόβλημα που απειλεί την ποιότητα της αστικής ζωής, την ασφάλεια των πολιτών και την ίδια την αξία των αναπτύξεων: η παράνομη κατάληψη δημόσιου χώρου, ιδίως των πεζοδρομίων και των ορίων ιδιοκτησίας.
Αυτό το φαινόμενο υπερβαίνει τα όρια των κοινωνικών τάξεων και τομέων. Το βλέπουμε σε περιθωριοποιημένες γειτονιές καθώς και στις πιο αποκλειστικές περιοχές της πόλης. Σε γειτονιές όπως η Νάκο, η Πιαντίνι, η Αρόγιο Χόντο ή η περιοχή Παραΐσο, τα ψηλά κτίρια και οι μεγάλες αναπτύξεις συχνά «απορροφούν» τα πεζοδρόμια σαν να ήταν μέρος της ιδιωτικής τους περιουσίας, διακοσμώντας τα με ζαρντινιέρες, ράμπες πρόσβασης, ειδικά κατασκευασμένες πλάκες πλακόστρωσης ή διακοσμητικά στοιχεία που αναιρούν εντελώς την αρχική τους λειτουργία: να επιτρέπουν την ασφαλή κυκλοφορία πεζών.
Και δεν μιλάμε μόνο για αυτοσχέδια εργαστήρια σε κατοικημένες περιοχές ή για άτυπες επιχειρήσεις που καταλαμβάνουν πεζοδρόμια σε εργατικές γειτονιές. Μιλάμε επίσης για ασφαλιστικές εταιρείες, αντιπροσωπείες αυτοκινήτων, τράπεζες και κατασκευαστές υψηλής τεχνολογίας που χτίζουν μέχρι τα όρια των ακινήτων τους και τροποποιούν τον δημόσιο χώρο όπως θέλουν, συχνά χωρίς επίβλεψη ή συνέπειες.
Ένα πεζοδρόμιο δεν είναι πολυτέλεια. Είναι δικαίωμα
Ο σεβασμός των πεζοδρομίων και των ορίων ιδιοκτησίας δεν είναι απλώς ένα αισθητικό ζήτημα. Είναι μια θεμελιώδης προϋπόθεση για την αστική τάξη, την κινητικότητα και την ασφάλεια. Χωρίς λειτουργικά πεζοδρόμια, μια πόλη γίνεται επικίνδυνη για τους πεζούς. Χωρίς επαρκή οπισθοδρομικά μέτρα, τα κτίρια στριμώχνονται, εμποδίζοντας τον αερισμό, εξαλείφοντας τους χώρους πρασίνου, φράζοντας τα συστήματα αποστράγγισης ομβρίων υδάτων και μειώνοντας τη μελλοντική αξία της περιοχής.
Σύμφωνα με στοιχεία του Δομινικανικού Παρατηρητηρίου Πολεοδομίας (ODU), το 62% των νέων οικιστικών και εμπορικών κτιρίων που κατασκευάστηκαν μεταξύ 2019 και 2023 σε αστικές περιοχές του ευρύτερου Σάντο Ντομίνγκο δεν συμμορφώνονται με τις ελάχιστες αποστάσεις που ορίζονται από τους δημοτικούς κανονισμούς. Σε πολλές περιπτώσεις, η απαιτούμενη απόσταση πρόσοψης 3 έως 5 μέτρων εξαλείφεται για την απόκτηση χώρου στάθμευσης ή επιπλέον δομημένης επιφάνειας. Αυτού του είδους η πρακτική όχι μόνο παραβιάζει τους Εθνικούς Κανονισμούς Χωροταξίας, αλλά βλάπτει άμεσα και την ποιότητα του άμεσου περιβάλλοντος και του αστικού ιστού στο σύνολό του.
Μια τεχνική έκθεση που παρουσίασε το Δομινικανό Κολλέγιο Μηχανικών, Αρχιτεκτόνων και Τοπογράφων (CODIA) το 2023 αποκάλυψε ότι μία στις τρεις κατασκευές που εξετάστηκαν σε αστικές περιοχές μεσαίας και ανώτερης τάξης παραβίαζε τουλάχιστον ένα από τα υποχρεωτικά όρια και ότι οι δήμοι δεν διαθέτουν συστηματικά πρωτόκολλα ελέγχου μετά την άδεια κατασκευής.
Εν τω μεταξύ, μια έρευνα του Ινστιτούτου Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (IMUS) αποκάλυψε ότι πάνω από το 68% των πεζοδρομίων στην πρωτεύουσα εμποδίζονται εν μέρει ή πλήρως από επιχειρήσεις, κατασκευές, μη εξουσιοδοτημένες ράμπες ή σταθμευμένα οχήματα. Σε γειτονιές όπως η Villa Juana, η María Auxiliadora και το Los Prados, περισσότερο από το 70% των πεζών περπατούν στον δρόμο λόγω έλλειψης χώρου στα πεζοδρόμια. Με άλλα λόγια, σε μεγάλο μέρος της πόλης, οι πεζοί δεν έχουν πού να περπατήσουν χωρίς να διακινδυνεύσουν την ασφάλειά τους.
Επιπλέον, σύμφωνα με την Διαμερικανική Τράπεζα Ανάπτυξης, οι επενδύσεις σε καλοσχεδιασμένους δημόσιους χώρους μπορούν να αυξήσουν τις αξίες των ακινήτων στο άμεσο περιβάλλον τους κατά 5% έως 25%. Αντίθετα, η υποβάθμιση των δημόσιων χώρων τείνει να έχει το αντίθετο αποτέλεσμα: υποτίμηση, ανασφάλεια, υπερπληθυσμό και μετατόπιση των αξιών των ακινήτων σε άλλες, καλύτερα συντηρημένες περιοχές.
Τα κλεμμένα πεζοδρόμια επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων
Αυτή η πραγματικότητα έχει άμεσο αντίκτυπο στις αξίες των ακινήτων. Οι περιοχές όπου ο δημόσιος χώρος υποβαθμίζεται, καταπατείται ή επικρατεί χάος τείνουν να χάνουν την ελκυστικότητά τους για τους αγοραστές, τους κατοίκους και τους επενδυτές. Και με την πάροδο του χρόνου, αυτή η απώλεια αξίας μεταφράζεται σε χαμηλότερες αποδόσεις, μειωμένα ενοίκια, λιγότερες επενδύσεις και γενική επιδείνωση της συνολικής κατάστασης της περιοχής.
Είναι αντιφατικό το γεγονός ότι, ενώ οι λόγοι για την εταιρική ταυτότητα της πόλης επιχειρούν να προβάλουν τον Άγιο Δομίνικο ως μια σύγχρονη πρωτεύουσα, ανοιχτή στον τουρισμό, συνδεδεμένη και με παγκόσμιες φιλοδοξίες, στην πράξη δεν διασφαλίζεται το ελάχιστο πρότυπο αστικής αξιοπρέπειας: το περπάτημα σε πεζοδρόμιο χωρίς εμπόδια.
Όπως μου έλεγε πάντα ένας καλός μου φίλος, αρχιτέκτονας και πολεοδόμος: «Μια γυναίκα δεν μπορεί να περπατήσει δύο τετράγωνα με τακούνια σε ένα πεζοδρόμιο στο Σάντο Ντομίνγκο χωρίς να χρειαστεί να βγει στον δρόμο ή να στρίψει τον αστράγαλό της». Και αυτή η φράση, η οποία μπορεί να φαίνεται ανέκδοτη, απεικονίζει με ακρίβεια την κρίσιμη κατάσταση του δημόσιου χώρου μας.
Οι πόλεις που θαυμάζουμε φροντίζουν για ό,τι επιτρέπουμε να χαθεί
Είναι παράδοξο το πώς αντλούμε συνεχώς έμπνευση από πόλεις όπως η Μαδρίτη, η Μπογκοτά, η Νέα Υόρκη ή το Μαϊάμι, αγνοώντας όμως το γεγονός ότι αυτές οι πόλεις, παρά την πυκνότητά τους και την πίεση που ασκείται στα ακίνητα, προστατεύουν με ζήλο τα πεζοδρόμια, τα δρομάκια, τις πλατείες, τις διαβάσεις πεζών και τους κανόνες αστικής συνύπαρξης. Το κάνουν αυτό επειδή καταλαβαίνουν ότι η αστική ανάπτυξη δεν μπορεί να επιτευχθεί θυσιάζοντας αυτό που καθιστά δυνατή την κοινοτική ζωή: τον δημόσιο χώρο.
Πόλεις όπως η Μεδεγίν, το Σάο Πάολο, το Μπουένος Άιρες και η Πόλη του Μεξικού έχουν ξεκινήσει διαδικασίες ενεργητικής ανάκαμψης του δημόσιου χώρου, τιμωρώντας όσους εισβάλλουν στα πεζοδρόμια και απαιτώντας επαρκή μέτρα για τις νέες κατασκευές, στο πλαίσιο της στρατηγικής τους για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής στις αστικές περιοχές και την προσέλκυση επίσημων επενδύσεων.
Ποιος είναι υπεύθυνος για αυτό;
Η ευθύνη βαρύνει κυρίως τα δημοτικά συμβούλια και τις δημοτικές υπηρεσίες πολεοδομίας και εποπτείας κατασκευών. Αυτά είναι που έχουν την ευθύνη της αναθεώρησης των σχεδίων, της έγκρισης των κατασκευών, της επαλήθευσης της συμμόρφωσης με τις κανονιστικές καθυστερήσεις και της επιβολής κυρώσεων για παραβάσεις. Ωστόσο, στην πράξη, τα περισσότερα από αυτά τα γραφεία δεν διαθέτουν την επιχειρησιακή ικανότητα, την ανεξαρτησία ή την πολιτική βούληση να αντιμετωπίσουν τους κύριους παράγοντες στην αστική ανάπτυξη. Εν τω μεταξύ, η αταξία εδραιώνεται.
Από τον τομέα της ανάπτυξης, κατανοούμε τη δέσμευση που συνεπάγεται η ανάληψη έργων και η τόνωση της οικονομίας, αλλά αυτό δεν μπορεί να γίνει λευκή επιταγή. Δεν μπορεί ένας κατασκευαστής, απλώς αγοράζοντας γη και πληρώνοντας για άδεια από το δημοτικό συμβούλιο, να πιστεύει ότι έχει το δικαίωμα να κάνει ό,τι θέλει. Ο αρμόδιος φορέας πρέπει επίσης να παρέμβει και να διασφαλίσει ότι ο δημόσιος χώρος δεν θυσιάζεται στο όνομα της ανάπτυξης.
Είναι επείγον να ενισχυθούν αυτοί οι θεσμοί, παρέχοντάς τους πόρους, τεχνικό προσωπικό και αποτελεσματικά νομικά εργαλεία. Είναι όμως επίσης απαραίτητο οι πολίτες, οι εμπορικοί σύλλογοι και οι υπεύθυνοι κατασκευαστές να μιλήσουν, να απαιτήσουν και να προωθήσουν τον σεβασμό του δημόσιου χώρου ως αδιαπραγμάτευτη προϋπόθεση για την ανάπτυξη ακινήτων.
Σύναψη
Το πρόβλημα των κλεμμένων πεζοδρομίων δεν είναι ασήμαντο. Δεν είναι μια ασήμαντη λεπτομέρεια. Είναι ένα βαθύ σύμπτωμα του πώς έχει σχεδιαστεί η πόλη και σε ποιον έχει παραχωρηθεί το δικαίωμα να την καταλάβει. Γιατί όταν κλέβεται ένα πεζοδρόμιο, δεν παραβιάζεται απλώς ένας τεχνικός κανονισμός. Είναι ο μόνος χώρος όπου είμαστε όλοι ίσοι, όπου δεν έχει σημασία αν οδηγείς ή περπατάς, αν έχεις στην κατοχή σου ένα κτίριο ή όχι, αν είσαι πελάτης ή περαστικός.
Αν συνεχίσουμε να επιτρέπουμε στα ψηλά κτίρια να εξαλείφουν τα εμπόδια, στις επιχειρήσεις να καταπατούν τα πεζοδρόμια και σε κανέναν να μην επιβάλλει τους κανονισμούς, όχι μόνο θα χάσουμε την κινητικότητα. Θα χάσουμε και την πόλη μας.
Και χωρίς πόλη, δεν υπάρχει αξία ακινήτων που να μπορεί να διατηρηθεί με την πάροδο του χρόνου.
