La titularización hipotecaria puede conectar crédito, ahorro e inversión para ampliar el financiamiento de vivienda
El préstamo hipotecario no necesariamente tiene que terminar en el balance de un banco. A través de la titularización hipotecaria, una cartera de préstamos puede convertirse en valores negociables y conectar el financiamiento de vivienda con inversionistas de largo plazo. En República Dominicana ya existe el marco y también existen precedentes. La pregunta es cuánto podemos profundizar ese mercado.
Al cierre de 2025, la cartera hipotecaria del sistema financiero alcanzó RD$443,170 millones y creció 13.2% interanual, según la Superintendencia de Bancos. Más importante aún: su morosidad fue de apenas 0.73%, una señal de la calidad que ha mostrado este segmento de crédito.
Reciclar el capital
La lógica de la titularización es relativamente sencilla. Una entidad agrupa créditos hipotecarios con determinadas características y los convierte, mediante una estructura especializada, en valores que pueden ser adquiridos por inversionistas.
Esto permite que parte del capital colocado originalmente en hipotecas regrese al sistema financiero y pueda utilizarse para originar nuevos préstamos. El crédito hipotecario deja así de depender exclusivamente del balance de quien lo concedió.
República Dominicana ya dio un primer paso. En diciembre de 2020 se realizó la primera emisión de valores titularizados respaldados por créditos hipotecarios del país, por RD$1,210.5 millones. Participaron inversionistas institucionales, entre ellos fondos de pensiones, fondos de inversión y compañías de seguros.
Ahorro largo para crédito largo
Aquí aparece una oportunidad importante. Los préstamos hipotecarios son obligaciones de largo plazo y los fondos de pensiones también administran recursos con horizontes extensos. Esa coincidencia permite pensar en instrumentos que conecten ambas necesidades.
La baja morosidad fortalece ese argumento. Un 0.73% no significa ausencia de riesgo, pero sí indica que una cartera hipotecaria bien seleccionada, diversificada y correctamente estructurada puede ofrecer un perfil de riesgo razonable para inversionistas institucionales.
Por eso, destinar una parte de los recursos previsionales a instrumentos respaldados por hipotecas no debe verse automáticamente como una exposición imprudente. El análisis debe centrarse en la calidad de los créditos, la diversificación, las garantías, la calificación de riesgo y los mecanismos de administración y cobranza.
No es una solución automática
Titularizar hipotecas no significa que las tasas bajarán automáticamente ni que aparecerá crédito ilimitado. Para que el mecanismo funcione se necesitan carteras de buena calidad, documentación uniforme, escala suficiente, calificación de riesgo y estructuras transparentes para los inversionistas.
La baja morosidad es una fortaleza, pero no debe servir para relajar controles. Precisamente porque los recursos pertenecen a los trabajadores, cualquier inversión de los fondos de pensiones debe mantener criterios estrictos de seguridad, diversificación y rentabilidad.
La titularización tampoco sustituye a la banca; la complementa. El banco origina y conoce al cliente, mientras el mercado de valores puede aportar una fuente adicional de capital para que ese ciclo continúe.
República Dominicana ya posee varias piezas: una cartera hipotecaria creciente y de baja morosidad, inversionistas institucionales, un mercado de valores en expansión y experiencia previa en titularización. El siguiente paso no es inventar el mecanismo, sino profundizarlo.
Si logramos conectar de forma prudente el ahorro de largo plazo con una cartera hipotecaria sana, podremos ampliar el financiamiento de vivienda sin concentrar todo el capital y todo el riesgo dentro del sistema bancario.
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